已完成8．1萬平方米修繕，今年年底劉子山別墅群亮相，明年4月份四方路街區開街——

產業再定位，青島歷史城區更新“加速跑”

青島主城已進入存量開發為主的內涵增長、創新發展階段，毋庸置疑，城市更新是主要路徑。

去年5月28日，青島市歷史城區保護更新試點項目廣興里開園，拉開了老城更新的序幕；如今一年多過去，西部老城區的蛻變肉眼可見，占青島市歷史城區保護規劃面積半壁江山的市北區，已完成8．1萬平方米修繕，新啟動建筑保護修繕和基礎配套項目進展迅速，歷史城區更新“加速跑”。

新啟動保護修繕10萬平方米

走在武定路，劉子山別墅原本破敗的模樣已經不見，鏤空的十字花院墻，外加棋子腰線修飾的小別墅正重新煥發生機。

“劉子山別墅群共19棟別墅，是青島最早成片開發建造的建筑群落，也是目前青島除八大關外，唯一一處大體量、成片區的別墅群，其檔次之高、保護之完好，在青島很罕見。”青島城市建設集團品牌總監、文史顧問楊明海介紹，這些百年別墅有著上世紀20年代中西文化碰撞的痕跡，既有德式洋房紅瓦、老虎窗等元素，又有日式、中式裝飾，如亦中亦洋的山花造型、帶圖案的腰線等，甚至還閃爍著劉子山老家膠東建筑的光影。

工人正在對武定路18號劉子山別墅圍墻進行修復。

對于歷史建筑的修繕，市北區秉持的原則是“修舊如初”，由此，修繕前的檔案資料搜集便和建筑等級評估同等重要。“對于歷史建筑修復，普遍觀點是‘修舊如舊’，但僅有‘舊’是不夠的，應該盡可能‘修舊’到初始狀態，這樣才能還原事物的本真。”楊明海告訴記者，為了達到“修舊如初”，前期，由多名專家組成的評估小組便花費了大量時間找尋歷史檔案，將搭建、改建得“面目全非”的別墅“還原”。

“修舊如初”需要繡花功夫。劉子山別墅群項目工程負責人李義青告訴記者，前期積累的經驗讓整個團隊游刃有余，管道鋪設、房梁加固等基礎修復明顯進展較快；但涉及卯榫結構木質樓梯、木雕裝飾、墻體裝飾等修復時，就需要請專業的老手藝人手工進行修復，比較耗時。據介紹，目前續建的7棟別墅主體已基本完工；按照計劃，剩余12棟別墅將于7月份開工建設，年底完工。屆時，這19棟別墅將打破原有“一院一圍墻”的相對獨立的空間布局，以“大公園”的形象向市民揭開神秘面紗。

劉子山別墅群的修繕改造是市北區今年歷史城區保護更新的“重頭戲”，除此之外，市北區還全面展開了四方路、館陶路歷史文化街區的保護修繕和更新改造，新啟動保護修繕項目約10萬平方米。其中，四方路街區續建建筑面積0．32萬平方米，修繕工程已完成六成；新啟動建筑面積3．9萬平方米，正在進行方案調整。館陶路街區正在進行建筑分級和方案設計，計劃8月份啟動施工。

等待修繕的劉子山別墅。

多個產業項目集中落戶四方路街區

保護修繕守住了文化IP，但著眼歷史城區的未來，商業價值也是必然要考量的。如何挖掘經濟價值，形成真正的社會需求，路徑是產業導入。

去年，廣興里開園，如同在歷史城區這一潭池水中投下石子，泛起陣陣漣漪。隨后，涉及酒店公寓、直播網紅、休閑商業、智慧停車等多個領域的產業項目便集中落戶四方路街區，助力老城復興。

如今，廣興里這一引擎還在升級。“入駐園區的企業已經從最初的12家發展到如今22家，并且和即發、明月海藻等多家青島企業進行設計服務合作。除此之外，作為園區配套，我們還引進了原創設計師店鋪——DORA VINTAGE，目前正在洽談引進設計啤酒體驗館和咖啡體驗館。”青島工業設計創新中心品牌戰略部副部長張壽宇介紹。在他看來，這里不僅是未來青島工業設計和創新集聚高地，也是時尚新地標，是年輕人的潮流打卡地。

同時，記者了解到，落地四方路街區的其他項目也在穩步推進。其中，膠州路以南片的世茂世御酒店正在進行修繕改造，天泰城市空間、國際跨境電商、青啤文旅、國夢文創等項目正在研究運營方案、商定合作商務條款，計劃年底試營業；歷史街區展示中心及博物館項目已落址海泊路35號，正在進行方案設計，計劃年底建成使用。

“四方路街區是歷史文化示范街區，是青島里院建筑最集中、面積最大的街區，也是青島市規劃的里院步行街區。我們要把四方路街區打造成青島老城復興的新樣板。”市北區歷史城區管委會主任袁濤告訴記者，當下，南京城格文旅團隊正對四方路街區進行產業導入細分，計劃打造RCEP工業設計街區、青年文化街區、里院記憶和尚街里國潮特色主題商業街區，市北區正在加大招商推介力度，力爭2022年4月份前四方路街區膠州路以南片產業導入形成規模集聚效應，實現四方路街區開街。

市北區歷史城區其他歷史文化街區也動作頻頻。自去年年底市北區提出建設RCEP青島經貿合作先行創新試驗基地之后，作為產業承載區的歷史文化街區就進行了一次“產業再定位”。如今，循著新路徑，館陶路已吸引了春光里、洪泰山海會和新金融產業園等龍頭企業，正在和創投風投、融資租賃、商業保理、科技金融等企業積極洽談，加快推進休閑商務配套，打造RCEP金融主題街區。上海路－武定路街區正加快推進RCEP商務商事中心項目，并以產業招商為基礎規劃展示及接待中心，打造RCEP國際商務街區。

實現“微城市”的精細化設計

城市的更新，是一個生產單元、生活單元、生態單元的更新，要將其作為一個“微城市”給予精細化設計。

在武定路18號劉子山別墅，“精細化設計”體現得淋漓盡致。“我們在保留建筑整體結構的同時，增設了上下水及水電燃氣等基礎設施，還利用別墅周邊空地規劃了停車位，配設充電樁，門口安裝了可視化門禁。”李義青介紹，未來，整個街區還將進行統一綠化、亮化，打造單棟別墅間的互連通道，建成宜業宜居的“大花園”。

放眼整個歷史城區，這種理念隨處可見——

在李村路停車場項目現場，工人們正在緊鑼密鼓地施工。作為2021年青島全面加速推進歷史街區整體改造和配套設施提升的標志性工程，這一項目吹響了打通老城區發展“筋脈”的號角。

今年，市北區將結合中山路規劃提升改造方案要求，建設李村路、聊城路等多個停車場項目，可提供1000余個停車位。

除此之外，作為配套項目，在青年公寓建設方面，長山路4號甲、6號項目共101套房屋已開工建設，其他青年公寓項目正在編制運營方案。在“美麗街區”行動方面，目前已完成第三期14條道路項目立項，正在進行規劃和空間方案設計、編制消防方案，準備EPC招標，計劃8月份啟動施工，年底完成8條。備受市民關注的街區廣場建設也有新進展，其中，博山路廣場和易州路廣場已完成方案設計，正在進行施工圖設計，預計7月份啟動建設。

據了解，下一步，市北區將高效率導入現代產業資源，以園區理念整體規劃產業定位，聚焦航運服務、創投風投、跨境貿易、文旅康養等新興產業賽道，深化“管委會＋平臺公司”機制，引入國內頭部街區運營商作為合伙人，加快產業、資金、技術、人才集聚，打造高質量發展的新引擎；按照城市產業空間拓展、城市功能完善、土地集約利用、市民方便宜居的要求，實施“美麗街區”提升工程，加快配套市政管網、道路改造、文化廣場、停車場、青年公寓建設，不斷優化城區環境品質，營造年輕人向往的創業工作生活環境，打造“建筑可閱讀、街區能漫步、城市有溫度、宜居又宜業”的嶄新歷史城區。（青島日報／觀海新聞記者 余瑞新 通訊員 安迪）

青島探索建立居民共擔、長效管理、協同改造等多項創新機制

理順新路徑，老舊小區改造迎來“升級版”

老舊小區改造，是目前青島城市更新的一件大事，也是改善民生的惠民工程。但“改造”并不容易，資金統籌、硬件提升、軟件跟進、鄰里分歧……每一個環節都需要經歷或長或短的磨合期。

如何理順改造路徑，真正讓惠民工程落到實處？經過近年來的探索，如今，無論是政策層面的頂層設計，還是基層組織的精細化管理，都迎來了一些讓人欣喜的突破。

在采訪中記者發現，居民共擔、長效管理、協同改造等多項創新機制的探索建立，讓青島老舊小區改造的實施路徑越走越寬。

今年我市計劃改造老舊小區項目216個，涉及居民7．2萬戶，該計劃已被列入我市市辦實事，改造數量較去年增加105個，預計投資33億元，無論在體量上還是投資額度上，均位居全省前列。這個數據的變化，也折射出青島老舊小區改造工作正在“加速破題”。

居民“適當出資”，改造加速落地

“聽說沒，咱們的老舊小區改造馬上就要啟動了。”

“多虧了社區幫忙協調，大伙兒出資的積極性也高漲了。”

“眼瞅著，咱就能住上又好看又舒服的房子了。”

……

最近一段時間，住在西海岸新區隱珠街道安居小區的居民們，聊天的話題總繞不開“老舊小區改造”。作為全區較早建成的安置社區，安居小區各方面的配套設施已經老化，由于地勢低洼，下雨天積水嚴重，讓居住于此的322戶居民苦不堪言。

今年年初，《西海岸新區老舊小區改造工作實施方案》正式出臺，按照“誰受益、誰出資”原則，創新性提出了“自下而上申請，聯合審查入圍”的項目生成機制，并深入研究居民出資與改造標準掛鉤事宜，“也就是居民出資意愿越高的小區，越能優先改造。”西海岸新區住建局工作人員說。

青島市老舊小區改造更新后煥然一新。

能否“借力”破題？隱珠街道金河社區黨委書記趙愛剛在得知政策后，第一時間召集安居小區黨員、居民代表和小區物業召開改造方案實施會議。“這是改善小區環境的一個機會，咱們得抓住。”在趙愛剛的號召下，小區居民的參與熱情被充分激發。

由“老黨員”蘇阿姨牽頭，居民自發成立了“自籌資金”的微信群，在多方共同努力下，僅用三天時間，完成九成業主的征求意見表填報和自籌資金收取工作，對于個別困難戶，業主們自發墊付。最終，安居小區順利列入2021年西海岸新區老舊小區改造計劃，并在全區率先完成自籌資金任務。

“安居小區改造按照每平方米3元的標準收取，也就是每戶平均只交不到300元，算下來整個小區業主自籌資金僅10萬元左右，這與幾千萬元的改造總費用相比占比很小，大部分還得靠財政和企業投資。之所以仍讓居民出資，主要是為了調動大家的積極性以及珍惜改造后的成果。”趙愛剛告訴記者。

在清華大學建筑學院可持續住區研究中心主任孔鵬看來，老舊小區改造所產生的是空間價值的重塑或提升，受益者是老百姓，如果想把老舊小區改造變為能引導社會資金投入的市場化行為，就一定要讓老百姓參與進來。當然，這個過程將是循序漸進的。

多方協調，尋找利益“最大公約數”

老舊小區三分建、七分管，若想實現自我“造血”，專業的物業管理勢必要到位。

“老舊小區的居民普遍存在‘小區的物業管理應該由政府負責’的思想觀念，再加上老舊小區疑難雜癥多，僅僅依靠政府托底的臨時性行政干預是無法從根本上解決問題的。”在一位業內人士看來，按照市場化的要求運作，是從根本上改變老舊小區物業管理現狀，實現小區物業管理良性循環的必由之路。

今年，《城陽區實施老舊小區改造與物業管理一體化工作實施方案》正式印發，其中最大的亮點在于按照“誰改造、誰管理”的原則，確定新物業服務企業及收費標準，同時制定老舊小區物業獎補政策。“獎補標準為區、街道各按照每平方米0．3元，連續補助3年，通過財政扶持，逐步實現物業企業自我管養。”城陽區住建局住房保障服務中心物業科科長許立功說。

補助發放完后，物業企業能否實現長期可持續的“資金平衡”，也是關鍵。“單個改造項目規模小、收益不高、融資能力有限，規模化實施運營主體可通過合理拓展改造實施單元、推進相鄰小區及周邊地區聯動改造、加強服務設施和公共空間共建共享等方式實現‘肥瘦搭配’，達到資金平衡。”市住房城鄉建設局房地產事業發展中心副主任丁樹更說。

一個老舊小區改造項目背后，往往有多達十幾家企業單位共同參與，這就需要有一個“指揮棒”，讓多方“百慮而一致”。今年，我市還發布了《城鎮老舊小區專營設施協同改造指導意見》，旨在統籌協調為數不少的專營單位在經營模式及設施現狀上不一致的情況。

據悉，如今老舊小區改造中的線纜入地改造全部采用多網合一的方式，即一根光纜、一套設備多家專營單位共用，既節省了投資又提高了改造效率。同時，指導意見中還明確了水、氣、熱等專營設施可單獨打包立項申請中央預算內的獎補資金，為我市供水、供熱等企業參與改造提供了資金保障。

聯動推進，以城市更新為目標

對于城市這個“肌體”而言，老舊小區猶如“細胞”，而當下廣泛發起的老舊小區改造猶如“細胞的自我修復”，它不僅讓老舊小區煥發活力，也推動了城市更新的進程。

中國城市科學規劃設計研究院院長方明認為，老舊小區改造作為城市更新的一個重要組成部分，其工作量占到城市更新工作30％—50％的比重。老舊小區改造這項工作的推動，更容易讓各部門行動起來，讓城市更新工作更快推動起來。同時老舊小區資金支持的力度較大，可以讓老舊小區改造成為城市更新的敲門磚。

與此同時，他還強調，單個老舊小區的改造，往往很難挖掘城市的閑置資源，因而應該以街區為單元，從城市角度系統整體推進老舊小區改造，也就是說，聯動開發，才能最大化體現城市經濟價值。

當下，市住房城鄉建設局正在按照省住建廳最新要求，核實我市城鎮老舊小區改造五年規劃（2021－2025年），其用意也正在于此。據透露，“十四五”期間，我市計劃改造城鎮老舊小區1375個，涉及建筑面積3680萬平方米，惠及居民39．6萬戶。（青島日報／觀海新聞記者 王冰潔）