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上周末，春季房展上市民正在咨詢房價。

????4月11日，記者從中國房地產指數研究院獲悉，2002年青島商品房均價為2186元/平方米；2007年瘋漲到5192元/平方米，同比上漲22.1%。2009年青島市新房均價達每平方米7000多元。2013年3月份青島市在售新房均價為9274元/㎡，市區新房均價超過了1萬元。……1998年，青島市商品房市場起步，如今已經走過了15年。目前市區各區域首批商品房小區價格情況如何？近日，記者進行了詳細調查。首批商品房最高漲幅超過每平方米1.5萬元。市區價格最低的李滄區也翻了一番。

????市區房價回顧

????◎市南區2000年開盤賣4000元

????1998年青島市的商品房市場興起后，市南區是最早的火爆區域，新貴都小區房源現在是二手房市場的“寵兒”，然而在2000年新房銷售的時候，雖然價格只有4000元/平方米，卻賣得一般。“2000年的時候，李滄區和市北區有很多單位的房改房，價格很便宜，10萬就能買一套不錯的。新貴都卻賣4000元一平方米，一套得30萬，很多市民并不買賬。”21世紀不動產總經理劉剛向記者介紹說。

????4月10日下午，記者采訪太平洋房屋南京路店面獲悉，目前新貴都小區有二手房房源104套，高層價格超過1.6萬元/平方米，部分多層優質房源價格超過了2萬元/平方米。“2009年前后，新貴都小區最后的新房銷售。2008年是經濟危機，房價都是下跌的。到2009年刺激政策一出，小區的房源又受歡迎了，這一年小區房價普遍過了1萬元。現在價格徹底漲上來了，近期成交并不多。”該中介市場部經理郝廣銀說道。

????天虹花園位于市南區寧夏路329號，也是多層房源。2000年的時候，市南區天虹花園價格是3600元/平方米，現在掛牌價超過1.6萬元/平方米。目前在嶗山區經營一家廣告公司的張銘義曾在2002年買下該小區一套房子，當時價格是4700元/平方米。“面積81平方米的套二，花了近40萬。當時親戚一聽你買的單價是4700元，就像你現在從市南區買3萬一平方米的房子，都覺得價格太高了。那時候沒人會想到房價漲得那么快。”

????從2009年開始，在首付2成利率7折優惠的帶動下，市南區二手房市場非常火熱，天虹花園的價格到了1.1～1.3萬元/平方米，2010年漲至1.5萬元/平方米。2011年和2012年價格穩步上漲，但漲幅回落，現在對外價格在1.7萬元/平方米左右。

????◎市北區第一次出現發號買房

????從2010年開始，青島市樓盤開盤經常出現搖號選房，排號進售樓處，甚至是連夜排隊。實際上早在十年前，這樣的情況便出現了。2003年9月7日，市北區海泊人家開盤，多層起價4780元/平方米，高層起價4100元/平方米。開發商青島房產置業公司為防止現場混亂，提前向前來購房的市民發放了印有編號的樓書，并根據號碼請購房者進售樓處洽談。這也是青島市第一家發號排隊買房的樓盤。

????“記者在現場發現，能夠走進售樓處的購房者在購房時也非常痛快，不一會兒，就有十多人簽訂了購房協議，在購買這些總價在五六十萬元的房子時，這些購房者的痛快程度不亞于在市場上買兩棵白菜。”這是2003年9月8日，青島一家報紙對當時開盤現場的描述。

????目前在一家媒體工作的張先生曾親歷那次開盤。“第二天，幾家報紙都對此事進行了報道，主題都是搶白菜。一家樓盤開盤，能上頭版，很罕見。當時很多業內人士的反應是不可能，價格太高了，說購房者不理智。事實證明，當時出手的市民都賺到了。”劉剛當時還是嶗山區一家樓盤的銷售人員，在劉剛看來，2004年是轉折點。“那一年房價漲幅超過30%，就是從那一年開始，青島房價開始飛漲。”

????2009年，海泊人家小區的房子正式過萬，2010年到了單價1.3萬，雖然2011年受限購影響有所下跌，但還是在2012年上漲了，目前價格是每平方米1.5萬元。10年的時間，海泊人家價格漲了1萬元/平方米。

????◎嶗山區嶗山單價2.3萬豪宅10年前只賣5000

????頤景園樓盤位于嶗山區香港東路208號，最早的房子2001年12月份交付，所有房子均是5層、6層的，車位共有230個，總戶數是570戶。2001年年底，頤景園樓盤銷售，均價4000元/平方米。“當時買這個小區的多數是外地人，主要是在青島工作的非青島籍人士。當時那個區域并不發達。”市區一家樓盤的營銷總監魏斌向記者介紹說，“這片房子銷售了很長時間。2004年到2007年一路漲，2008年年初是1.3萬元/平方米，2009年下半年以后價格又開始漲。現在價格是2萬元/平方米。”

????嶗山區金帝山莊樓盤漲幅和頤景園類似。該樓盤位于嶗山區香港東路67號，2000年國慶節開盤，2001年年底交房，車位配比1：1。總戶數240戶，車位240個。2000年的時候，均價5000元/平方米，現在漲到了2.3萬元/平方米。這個樓盤是當時嶗山區最高價樓盤(不包括別墅)，甚至規劃了會所、網球場、健身房、室外泳池、桑拿房等。10年后，2010年的時候，該小區房價超過了2萬元/平方米，成為各個中介爭先搶的優質房源。

????◎李滄區8年前經適房單價2000元

????李滄區是市區各個區域中商品房發展較晚的區域，房價也是最低的。2005年百通馨苑樓盤的出現拉開了李滄區房價上漲的序幕。2005年1月29日百通馨苑正式開盤，樓盤占地面積28萬平方米，分3期開發，由7個相對獨立的小區組成。一期起價3600元/平方米，均價4200元/平方米。

????在當時，一期價格太高，很多購房者通過申請，選擇購買經適房。2005年3月，青島市推出了一批經適房。百通花園項目位于李滄區青山路，共有138套房子，銷售基準價每平方米2850元；位于李滄長嶺路的晟業家園共279套，基準售價為每平方米2916元；位于李滄區金水路的金水翠園可提供住房49套，基準價格為每平方米2813元。

????和市南區、市北區市場不同，李滄區房價真正上漲是從2009年開始的。由于百通馨苑的供應量太大，直至2009年3月份，價格才漲到6000多元。2009年下半年，百通馨苑房源開始過7000元/平方米；2010年每平方米再次上漲1500元；2011年和2012年兩年的時間，小區內很多房源價格到了9500元/平方米，少數房源單價過萬。

????限購前房源供不應求

????4月11日，記者從中國房地產指數研究院獲悉，2000～2002年，青島市商品房價格呈穩步上升趨勢，2002年達到2186元/平方米。2004年第四季度，青島房地產價格同比上漲了19.8%，漲幅在調查的全國35個大中城市中名列第一位。2005年，青島市迎來真正意義的第一次調控，稅收杠桿影響房地產流通層面等舉措。2006年限制戶型比例，對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。現在看，這些措施并不強，遠遠比不上限購令、房產稅等。但在當時確實有效果。

????從供需矛盾看，1999～2005年，青島商品房市場都表現出供大于銷的不平衡局面。從2006年開始，銷竣比均大于1，出現了供不應求的局面，2008年1～11月銷供比達到1.26，供需矛盾得到了初步緩解。從2009年下半年開始，再次出現哄搶商品房的情況，供不應求。但從2011年的限購令開始至今，青島市新房市場整體是供大于求的。

????市北區3家樓盤漲幅超15%

????限購出臺前，2010年下半年，市北區(原四方區)有兩家樓盤成了當時的焦點。位于清江路附近的清江華府率先開盤，當時的價格是1.3萬元/平方米。當限購令出臺以后，整個2011年，該樓盤價格維持在1.4萬元/平方米左右。2012年下半年，樓盤陸續開始交房，一些房源開始進入二手房市場。4月8日，記者從太平洋房屋了解到，目前該小區的二手房價格到了1.5萬元/平方米。“3室2廳124.82㎡，200萬元；3室2廳，125.00㎡ 200萬元。現在房源不多。”該中介總經理林憲周向記者介紹說。

????同樣在新都心區域，另外一家大鱷樓盤情況類似。2010年10月，第一批房源上市，價格11700元/平方米；2011年6月1日，價格漲到了13200元/平方米；2012年12月21日，新房源推出，價格漲至14428元/平方米。如今，還有約40多套房子在售，價格比兩年前漲了2500元/平方米。

????2011年4月份，市北區福嶺嘉苑均價10500元/平方米，一年后漲到了12100元/平方米。2013年4月8日，二手房掛牌均價漲至14380元/平方米。“其實2011年是青島房價漲價較慢的時候，當時還出現了降價樓盤。但二手房價格比較堅挺，福嶺嘉苑便是其中的代表。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰說道。

????嶗山樓盤漲了2500元

????嶗山區也有漲價比較明顯的樓盤。2010年年底，嶗山區金光麗園均價1萬元/平方米；2011年4月，樓盤價格調整為1.25萬元/平方米，贈送地下車位；2012年3月，價格沒變，但優惠政策減少為贈送3%裝修基金；2013年4月，已經交房的部分房源漲價至1.3萬元/平方米。

????限購之前，2010年的3月份嶗山區出現了一個新的地王，遠洋風景7500元/平方米的地價。這個區域以前的特點是青島本地企業唱戲，魯信、城建拿地的成本相對低，價格賣得相對低，無論是對土地還是市場，爭奪都沒有那么激烈。但是遠洋進駐之后，完全打破了這個局面，遠洋風景的銷售價格到了17000元/平方米。但遠洋風景和遠洋自然都取得了熱銷。“浮山后吸引到了青島人和外地來青主流市場的購買力，但是近幾年它整個的土地出讓非常少，原有的一些開發商開發非常慢，金光麗園已經基本沒什么房子了，而有房源的呢，我們看到香山美墅也好，或者是印象山也好，都是大戶型，單價高，總價更高，一套高層也得200萬元。這是他們定位的問題，如果小點，肯定會更好賣，這樣他們就把購買力弱的客戶拱手給了遠洋。這也是個定理：一個熱銷盤一定是有周邊競爭對手的笨拙配合。”嶗山區一家房地產開發公司市場總監向記者介紹說。

????◎記者手記

????瘋漲時期終成歷史

????去年開盤銷售的國際社區和萬達廣場價格有不同程度的上漲，但漲幅已經不明顯。回顧10年前的島城樓市，房價基本是一路高漲，中間雖有幾次波動，但整體看是上漲的，從2002年的2186元到現在的9274元。如今，青島版調控政策落地，市場再次陷入觀望階段，又到了考驗開發商的時候。政策已經明確，確保本年度新建商品住房價格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實際增幅。從過去兩年青島限購效果來看，房價瘋漲時期已經成為歷史。

????“在這樣的變局下，對于開發商而言，在經營模式、管理體制、公司運作等各個方面都要做大調整，以適應新形勢的變化。就一個具體項目而言，在拿地、定位、成本控制、推盤時機、銷售定價、順利交付、后期物業等諸多方面都要形成一個完善的流程機制。拿地之前就要算清楚，可以用來做什么，如何定位市場。拿地時不能再靠沖動，錢多了就敢搶地王。拿到地要仔細調研市場，到底做什么產品，細化細節，形成賣點。定位要準確，不要靠拍腦袋。還要根據地產周期，踏準節點，定好價格。最典型莫過于和記黃埔青島小港項目。錯過了最好的2009年和2010年。拖到2011年底才開盤，偏偏做的又是170平方米的大戶型，17000元的均價，于是開盤即滯銷，然后換代理，還是不行，再降價到15000元。”北岸新城區域青島風景樓盤市場總監張先生分析說。(記者 李晨)