現在,各樓盤的定價多根據自身的資金壓力和銷售節奏,不是單邊的價格漲跌,而是時跌時漲,眼花繚亂的價格波動,增加了購房者選擇的難度。
當前,青島樓市不是齊降、齊跌的大合唱,各樓盤根據庫存量、資金壓力、購買力等因素,采取靈活的價格策略。日前,記者在李滄探盤過程中發現,有的樓盤在降價,而有的樓盤通過“以價換量”,已筑底,并試圖回調價格。
經觀望、盤整、降價之后,青島樓盤進入新的震蕩期,單盤價格更加飄忽不定。對照前幾輪樓市調整過程,目前是一個不多見的變化階段,它增加了購房難度。
降價,有的雷聲大雨點小
喊著降價的,價格其實未必降多少。
位于重慶路上的大盤中南世紀城,之前有消息稱,已經“破6”,即單價跌至6000元/平方米以下。在售樓處現場,銷售人員告訴記者,5000多元/平方米的房子,都是東西朝向的小戶型。
看現場的銷控表,購房者需求最多、八九十平方米的主力產品,標價都在8000元/平方米上下。
記者選取了一套8號樓13樓88平方米的套三房,標價約在8300元/平方米。銷售人員計算后告訴記者,這套房子優惠之后的價格約為7200元/平方米。
銷售人員介紹說,9號樓平均比8號樓便宜150元/平方米,之前主推9號樓,所以銷售得快些。
現場銷控表也顯示,8號樓已售出的房子不多,而9號樓銷售了三分之二多。
據青島銳理數據平臺提供的統計數據顯示,中南世紀城去年7月份首批開盤,當時市場環境尚可,當月成交均價約7350元/平方米;至九、十月份,成交價格升至約7600元/平方米,是該項目的價格高點;今年3月中南世紀城成交了250余套,實現旺銷,成交均價約為7240元/平方米。
從上述統計數據看,雖然有降價的消息,但目前中南世紀城主流產品的降價幅度并不大。
而據銳理數據相關分析人士的觀點,從3月份成交量看,中南世紀城的銷售速度比較快,按目前市場形勢,后期降價的可能性較低。
李滄東部另一樓盤此前傳言八五折銷售。記者實際調查發現,銷售人員提供的八五折房源,為頂層,位置欠佳。同一單元,七八層相同戶型房源的價格優惠幅度要小得多,單價與頂層基本相當。所謂大幅降價,應視為開發商在當前市場情況下,定價策略的調整。
以價換量后,有的在筑底
去年年底開始,李滄樓盤低開或是降價的項目,已開始“筑底”。個中原因,一方面,有樓盤通過“以價換量”,資金壓力已經緩解;另一方面,區域市場缺乏后續樓盤價格跟進。
重慶路上的小盤項目芳馨園,去年12月10日開盤,小高層均價約在6300元/平方米。通常在剛需客戶集中的區域,大戶型產品難賣,單價要低些。而上周記者探盤發現,該項目小高層110多平方米的大戶型價格在6500元/平方米,高于均價。
該項目銷售經理告訴記者,現在銷售已過七成,壓力不大,價格略有調整。
銳理數據提供的數據顯示,去年芳馨園小高層成交均價約在6450元/平方米,今年3月份的成交均價6600元左右,3月份成交房源90%以上是90平方米以上戶型。
從上述統計數據能看出,芳馨園價格略有上調,但幅度不大。
在李滄,另一有可能調整價格的是春和景明,去年該項目大幅降低,最低均價達到7200元/平方米。近期記者探盤,銷售人員稱,目前所余尾房已經不多,而新一期房源四月份推出,每平方米起價將在7200元或7300元。
很明顯,當前處在價格的震蕩期,開發商通過靈活的價格策略,控制銷售節奏,不是單邊的價格漲跌,而是時跌時漲。
大勢所趨,“大鱷”也折腰
黑龍江路西側,中海國際社區是李滄最南部的在售大盤項目。在該項目售樓處,記者指著朗園組團一套位于8樓約90平方米房源咨詢價格。銷售人員介紹,目前有送廚房活動,總價優惠6萬元,核算之后的單價是8100元/平方米。
據銳理數據的統計顯示,今年3月份中海國際社區迎來銷售高峰,成交250余套,均價約在8600元/平方米。
與中海國際社區相距較近的山河城、映月公館,去年同期的銷售均價達到9000元/平方米以上。縱然擁有中海的品牌優勢,且靠近地鐵一期,該項目也不得不根據當前市場,調低定價。
由首創置業接盤的陽光香蜜湖,在重慶路西側,受周邊項目價格低開影響,采取了新的價格策略。銷售人員向記者推薦了一套79平方米、格局方正的小套二戶型,非常適于經濟實力弱的剛需人群。該總價約57-59萬元,均價在7500元。該項目約90平方米的套二戶型單價更低。
重慶路東側,距陽光香蜜湖不遠的藍山灣,曾將銷售均價拉至8500元/平方米以上,是區域價格水平的高點。受調控影響,目前這一區域整體價格水平回調已非常明顯。
價格飄忽不定,買房有些難
上周,在青島春季房展現場,一位購房者向記者表達了這樣的迷茫,各樓盤都說有優惠,但實際上降了多少誰也不知道,相距挺近的兩個項目,價格有時候差得不少,也不知道什么原因。
現在,各樓盤的定價多根據自身的資金壓力和銷售節奏,眼花繚亂的價格波動,確定增加了購房者選擇的難度。
持續的以價換量,帶來成交量的回暖,價格會不會一味走低呢?
對此,近期上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受媒體采訪時分析,現在包括影響房價的主要因素等很多數據和指標都表明,行業正在進行觸底,成交量反彈持續三四個月之后,價格就會止跌。按照目前趨勢成交量確實節節攀升,二季度70個城市房屋價格指數環比增幅極有可能由負增長轉為正增長。(記者 張則濤)
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