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近幾年,與房地產相關的法律法規不斷完善,作為商品房買賣中必不可少的商品房買賣合同,則隨著社會的發展,越來越滿足不了市場的需要。島城原來使用的合同文本,但因為是2000年由國家工商行政管理局和建設部制定的示范文本,受地域性、時間性限制,文本中存在的一些弊端也開始顯現出來,如一些信息不對稱、個別條款規定不明
確、部分內容晦澀難懂讓購房者不知如何填寫等,由此導致的糾紛也時有發生。為了使示范文本能夠更好地發揮示范作用,市房地產開發管理局和市工商行政管理局決定對原先的合同文本進行修訂,修訂的內容都是圍繞著商品房買賣中容易出現糾紛的問題展開。這是島城自2000年以來第一次修訂《商品房買賣合同》,期間結合了本市房地產市場的現狀和操作習慣,參考了兄弟省市的成熟經驗和做法,并征詢了本市政府相關部門、開發商、法律界、消費者以及媒體的意見,再經過社會公示,最終定稿形成《青島市商品房買賣合同》（以下簡稱新版合同）。相對于舊版購房合同,新版合同在合同條文的設定上更為嚴謹和規范,為購房者增加了“安全系數”,讓買房更加安全、更加明白。從7月份開始,新版合同開始在島城全面推廣使用。舊版合同糾紛隱患多據市消協副秘書長郭海源介紹,2004年,我市共受理房地產類投訴約3000起,其中60％是因為合同約定不明而引發的。這類投訴案值大,一般都在幾十萬甚至上百萬元以上,因此處理起來十分棘手。而如果能在合同簽訂階段就明確雙方的權利義務,便可避免許多糾紛。郭海源分析,以往的合同糾紛主要有以下幾個方面：第一,開發商擅自變更合同,如更改小區規劃,將綠地變成停車場或物業辦公房等；第二,面積“縮水”,實測面積總是小于合同約定面積；第三,簽訂不平等條約,如開發商總是單方面擴大解約權,減免自身的違約責任而加重購房者的違約責任等；第四,開發商逾期交房,卻不按合同約定賠償購房者損失；第五,開發商虛假宣傳,發布虛假廣告,而廣告內容卻不在合同中有任何體現；第六,開發商違規預售,收了購房者的訂金卻不簽訂正式的商品房買賣合同；有些開發商甚至一房兩賣,騙取購房者的訂金。郭海源認為,商品房交易過程中存在的這些不規范行為,與合同約定不明確、合同條款未涉及、處罰條款不嚴厲有很大關系。新版合同在制定時充分考慮了這些因素,并在部分條款的制定上明顯“偏向”與購房者一方,如雙倍賠償等條款,這將大大改善購房者以前與開發商的不平等地位,有利于切實維護合同雙方的利益。
新版合同層次更清晰新版合同共分三大部分,第一部分為合同雙方當事人,即買賣雙方的基本資料以及各自代理人或委托人的基本資料。第二部分為合同條款,共30條,這30條又可分為兩大部分：第一部分（第一條至第七條）為交易房屋的基本情況,主要包括合同雙方當事人情況、項目的建設依據和預售依據、預售房屋層數、面積、戶型、分攤等基本情況、計價方式及價款、付款方式、面積誤差的確認、工程進度等內容；第二部分（第八條以后）是雙方對房屋具體事項的約定,增加了對小區平面布局、房屋交付、質量、裝修、設備標準、風險轉移及送達等內容。第三部分為附件及補充條款,合同主體中未涉及或約定不詳細的內容,可以在附件和補充條款中加以完善。附件和補充條款是合同的組成部分,與合同主體具有同等法律效力。
舊版合同讓開發商鉆空子2000年11月 ,市民范先生從開發商手中購置了位于閩江路的一處房屋,當時合同約定,該房屋“建筑面積75.55平方米,每平方米價格為2880元”。但2003年11月范先生拿到該房產權證時,發現該房的實測面積只有73.75平方米,比合同約定的面積“縮水”1.8平方米。范先生因此將開發商告上法庭,要求返還 “縮水”部分的房價5184元,并賠償2000年11月至2005年3月的利息損失。市南法院民一庭的明紹青法官認為,這原本是一起簡單的合同糾紛,面積縮水1.8平方米,本在建設部3％的合理誤差范圍之內。但本案的蹊蹺之處在于,雙方在簽訂購房合同時對面積誤差的處理方式上。原來,范先生和開發商的合同約定,當實測面積與暫測面積存在差異時,“按購房總值分攤每平方米單價”。開發商認為,這句話的意思就是說,即便面積存在差異,該房的總價也不變,調整的只是單價。而范先生認為,合同約定的處理方式文意不通,不能表達合理的意思。同時,范先生還拿出了有力的證據,證明開發商有欺詐嫌疑。范先生的證據是,同樣購得閩江路這處房屋的劉先生在1999年7月即已取得房產證,這說明開發商在簽訂合同時已經知道該房面積。法院采信了范先生的證據,同時認為：從合同載明的面積精確度可以看出,開發商對該房的面積已經測算過,而在對面積差異的處理上卻含糊不清,表述不明。因此,范先生的訴訟請求應予支持。明紹青法官認為,這是一起典型的因合同約定不明而引發的糾紛案件。現行的《商品房買賣合同》對面積差異的處理留了4條空白條款,開發商正是在這上面作文章,列出了對購房者不利的條款。新版商品房合同對該條款做了簡化,只保留了兩個條款,在內容約定上也明顯有利于購房者。
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