幾經周折，記者終于聯系上了成都“集體定制購房”倡議者陳輝。在這個目前供職于成都一家商業公司的年輕人看來，集體定制購房的目標群體是一個早就存在的人群，所缺的，“只是一個倡議者和組織者而已”。
記者：你的集體定制購房具體如何操作？和個人集資建房有何不同？
陳：購房者并非總是弱勢，我們自己也可以想辦法讓房價降下來。我們的辦法是：先自發組成100人以上的購房團，再物色一個開發商正準備規劃和報批的中小樓盤項目，一次性訂購整個樓盤，并要求開發商按照我們期望的戶型來定制開發。
與個人集資建房不同，我們承認開發商的存在。這符合社會分工越來越專業和明細的規律，也更具可行性。我們也承認開發商正當的利潤要求。我們希望其讓出來的，只是他本來就要花出去的錢（比如營銷費用推廣費用等）。
記者：通過這樣的方式，購房者究竟能省下多少錢？
陳：這樣做，可以替開發商省下營銷、廣告等費用，當然肯定包括越修越漂亮、造價也越來越高昂的樣板房和售樓部的費用。我們找懂房產的朋友算過賬，如果把這些費用都節約下來，總房價平均可下降10～15%甚至還可以更高，按3000元一平米的價格來算，15%就可以降到2450元/平米左右。
記者：在房價漲幅很快的情況下，開發商如果覺得房子本身已經很好賣的，你覺得他還會認同并跟你們合作嗎？
陳：我認為你說的只是以前的情況。在發出這個倡議前，作為渴望買房安家的一撥人，我們對樓市也做了很長時間的了解和觀察。在目前全國一片聲討房價的背景下，開發商對房價的利潤期望值肯定會比去年有所下降，我們一次性買斷他的產品，他不用擔心房子的銷路，資金也可以迅速回籠，我個人覺得這種方式對中小型樓盤開發商合作的可能性應該很大。
記者：定制購房會不會有法律方面的障礙？還有購房者如何放心把這么一大筆錢交給素不相識的你們呢？
陳：法律方面我們專門咨詢過長期服務房產企業的律師，定制購房和現行法律法規并沒有沖突。至于購房者的資金安全，我們并不是要購房者把資金交給我們，我們可以和銀行或擔保中介機構協商，把大家的資金統一放在他們那里，只有經過購房者本人的同意才能動用。
記者：如果定制購房參與人數眾多，那么這么多自發形成的人群如何有效地統一意見并形成決策？
陳：我們的想法是，由大家民主選出業主委員會，其實，這和現有的樓盤的業主委員會職能應該是一樣的，只不過他們是在入住樓盤之后形成的，而我們只是把其放在了樓盤建成之前。而且，以后要組建的定制購房業主委員會應該是遵循這樣的原則：免費加入，自由加盟，自由退出。這個業主委員會只能是純公益性的，不允許攙雜牟利動機。 潘雙福李政攝影譚曦
背景
4月10日，一則同時出現在成都幾大網站上的倡議“集體定制購房”帖子引發了眾多購房者和房產業界人士的強烈關注。
這個名為《集體定制購房誰愿和我一起圓住房夢》的帖子倡議：通過網友自發組成100人以上的購房團，再物色一個開發商正準備規劃和報批的中小樓盤項目，一次性訂購整個樓盤，并要求開發商按照業主期望的戶型來定制開發。據悉，按照倡議人的計算，購房者聯合起來通過該方式購房，最多可省下20%左右的房價。帖子的發起者是個名叫陳輝的年輕人，據其介紹，之所以萌生這樣的想法并付諸行動，是因為身邊很多朋友和同事都有這樣的想法。帖子發出之后，反應之熱烈超出了他們的想象：短短三天時間不到，就接到了數十個咨詢電話，并且有十多人表示有加入意愿。
定制購房一石激起千層浪
能否實現取決市場
省社科院研究員蔣華東
從經濟學理論上來說，定制購房是對社會資源最集約最有效率的一種實現方式。它化解了開發商的銷售風險，替開發商免去了“驚險的一跳”，而購房者也能夠從中得到降低投資成本的實惠，而且通過定制也可使住宅的使用價值更能滿足購房者的需求。該方式在土地資源的合理利用和社會資金的良性流動上富有建設性，應該值得肯定和鼓勵。但定制購房最終能否實現將取決于市場的供求關系，當住宅市場供不應求消費旺盛時，開發商未必會有興趣放棄既得的利潤轉而與定制購房者合作。
蔣東華認為，定制購房要取得成功，肯定需要開發商和購房者在利益博弈的格局下互作讓步。他預測在目前一系列宏觀調控房價的政策出臺的背景下，集體定制購房有可能會在一些中小樓盤上取得成功。但購房者也別太理想化，降低20%房價的可能性不是很大，但降低10%是有可能的。
過于理想太難操作
成都森宇集團副總蒲薇：
購房者的初衷可以理解，但可能過于理想化了。樓盤和購房者的適配性姑且不說，對中低檔住宅來說，單一個樓盤就動輒涉及數百上千人，這么龐大的人群其召集時間周期漫長，到時候開發商和購房者肯定都耗不起這么長的馬拉松。定制購房在國外主要體現在高端住宅上，這部分購房者對房價的考慮不占決定因素，他們追求的是建筑的個性特征、舒適度和相鄰的居住人群層次相似性等因素。對于定制購房這種形式蒲薇表示認可，據其透露該公司即將推出的維也納別墅第三期就有針對購房者定制需求的具體舉措，但對中低端住宅的定制購買，她表示不看好。
成都東方名園房地產有限公司總經理吳獻民：
他認為開發商在為定制者量身定制更符合需求的住宅肯定會付出更多的人力和物力，但在定價上又要照顧其低價需求，這不符合市場經濟多勞多得的原則。他認為集體定制購房者可能會在建筑相對單一的青年公寓等形態上取得成功，但絕對不會成為住宅消費的主流。
法律條款沒有障礙
四川凱越律師事務所許光友律師
集體定制購房涉及到的法律問題主要包括兩個方面。
一是集團行為的合法性。由公民個人與房開商發生買賣關系，到群體與房開商發生買賣關系，如果只是購買方主體數量的增加，例如：以個人分別與房開商簽訂合同，進行交易，即松散型團購，在法律上與個人購買無本質上區別，不存在法律禁止性規定；以群體為獨立主體作為買方與房開商簽訂合同，進行交易，即合伙型團購，在法律上仍無禁止性規定，也是合法的。
二是定制房屋的合法性。公民購買成品房或預售房是合法的，那么公民向房開商定制房屋是否合法呢？主要涉及到程序的合法性，具體地講就是立項報建的批準問題。這要分別來說，一種方式，以公民購房集團之名義立項報建，該購房集團若不具有獨立民事權利能力和民事行為能力，合伙型團體要建設房屋，則在法律上無依據，也許得等法律立法完善后才能通過立項報建的審批；另一種方式，以開發商名義代為立項報建，實行委托定制，在法律上無禁止性規定，應當是可行的。
成都首例集體定制購房會不會像其倡議者預料的那樣達到節省20%的房價？
已經購房和正準備購房的你如何看待這個新生事物？歡迎踴躍發表你的觀點。
定制購房怎樣省錢？
定制購房能否如其倡議者所言省下這么一大筆錢？從事房地產全程策劃和銷售代理的四川百佳盛世置業營銷有限公司策劃總監劉輝認為，集體定制購房要節約的費用可從成本和營銷兩個方面來探討。從成本上來看，開發商的成本可分為“硬性”成本和“軟性”成本。“硬性”成本主要是土地成本、建安成本、稅費等必須支出的費用。“軟性”成本主要是推廣費用、銷售費用、財務費用、管理費用等可控性費用。“硬性”成本基本上是固定的，而“軟性”成本屬于可變性費用。
從營銷角度上來說，集體定制購房可以等同“內部認購”。當集體定制者介入開發商的銷售前期并消費掉開發商開發的產品，開發商則可不投或少投“軟性”成本了。通過節省廣告推廣費用、銷售費用、財務費用、機構維持及人員管理等費用，從而可以爭取到10%—20%的房價“折扣”。
“軟性”成本按通行標準計算方式如下:
廣告推廣費用：總銷售額×1.5%-3.5%。
銷售費用：總銷售額×5%-8%。
財務費用：貸款金額×5.49%/年×貸款年限。
管理費用：總銷售額×2%。
具體可節省費用如下：
廣告推廣費用：可不投入,按節省3%計。
銷售費用：總銷售額×5%—8%，按節省6%計。
財務費用：貸款金額×5.49%/年×貸款年限，按可省5%計。
管理費用：總銷售額×2%—3%，按省2%計算。
將上面的節約成本比例相加，那么節省費用就出來了：3%+6%+5%+2%=16%。按照這個比例，如果房價按正常3000元每平米的價格來算，通過集體定制購房可將價格降到2500元/平方米左右。
（潘雙福）
