1997年亞洲金融危機的發生，給香港的經濟帶來巨大的災難性后果，經濟長期不景氣，失業率高居不下。只是近兩年來在“內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排”和“個人游”等因素的強大推動下，香港經濟才呈現出強烈的復蘇勢頭。香港經濟的大起大伏是與樓市“財富效應”有著密切的關系的。
所謂“財富效應”包括財富擴張效應和財富收縮效應。香港的“財富效應”主要是通過房地產和股市表現出來的，但其持續時間之長、激烈程度之高、收縮幅度之大、負面影響之深，則是世界上少有的。
從經濟學角度講，房屋的需求可以分成兩部分，一部分人是購房自住的，另一部分人則是做投資用的。但房地產作為資產商品則與其他商品有很大的不同，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來收益的預期。而且，這種預期有一種“自我實現”的性質。房價越漲，越有更多的人預期看漲而入市搶購。搶購又促使價格進一步上漲；價格上漲，又進一步增強看漲預期……如此循環下去，最終的結果必然是形成房地產投資泡沫。
財富效應
20世紀90年代初，香港經濟經過幾十年的快速發展，累積了大量財富。1990年與1970年相比，香港銀行存款增加了81倍。財富的積累使當時香港房地產市場的需求極其旺盛，而每年50公頃的土地供應量更使房地產價格易升難跌，房地產市場成為資金的吸水池，港商在本地和外地賺取的大量利潤、香港市民相當大的一部分收入和銀行貸款、大量外資投資，都投入到房地產市場，造成房地產價格狂升不已。“財富效應”本可通過政府調節而加以適當控制，但當時處于“后過渡期”的港英當局，主要著眼于政治問題，根本無心他顧。而香港社會也樂此不疲，房子倒來倒去不斷升值，經濟泡沫不斷吹脹。香港“財富效應”的形成，既有經濟本身的因素，也是特殊歷史時期下的產物。
香港主要由通貨創造的“財富效應”（即由價格變動引發的“財富效應”）到香港回歸時達到最高峰。據統計，1997年私人住宅平均價格，是1994年的近10倍，平均每年上升接近兩成。另據專家粗略估計，20世紀90年代前7年的房地產和股市泡沫，一共為香港帶來約7萬億港元由通貨制造的額外財富，相當于香港在這7年間生產創造出來的本地生產總值的總和。也就是說，1997年以前香港由生產創造和通貨創造而產生的財富造就了經濟的表面繁榮，但在繁榮的陰影下也埋下了泡沫破滅的危險。
香港回歸的第二天，亞洲金融危機發生，不久便迅速擴散到港臺和東北亞地區。處在泡沫頂峰的香港在金融風暴的猛烈沖擊下，經濟泡沫應聲而破，房地產價格急速回落，社會財富大量萎縮，香港由此進入財富收縮效應的時期。據專家計算，從1997年10月，到2002年年底，5年的時間里香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港生產創造的本地生產總值還要多，也超過1997年前7年因房地產和股市泡沫上升而增加的財富總量。
負面影響
對于香港經濟的這段難忘的歷史，中銀香港高級研究員王春新曾這樣說：十多年的財富效應，對香港來講不只是做了一場發財夢。夢醒后財富化水而去，不少人還因貸款買房、炒股而成為“負資產”，由“富翁”一夜之間變為“負翁”。更重要的是，由嚴重經濟泡沫引發的巨大財富潮劇烈的潮漲潮落，具有極大的負面沖擊效應，對香港經濟轉型產生重大影響。
一是形成畸形產業結構，延緩了正常的經濟轉型進程。20世紀90年代初期，在經濟全球化、知識化和內地經濟崛起的新形勢下，香港經濟就面對新的轉型壓力。但由于房地產和股市的異常“繁榮”，不僅沒有推動新的轉型，反而逐漸形成以房地產為重心的畸形產業結構。到1997年時，房地產以及相關行業的增加值，占香港GDP的比重已超過四成，整個經濟活動幾乎都圍繞著房地產業而轉，原有急需加強的優勢行業卻淪為次要產業。不僅錯失了推動經濟轉型的良機，而且加大了回歸后經濟轉型的難度，延緩了經濟轉型的正常進程。
二是惡化了香港營商環境。房地產炒賣引發的大量交易，雖然也一時似乎創造了更多的服務增加值，但這類同一房地產多次轉手的中間服務，并沒有有效地增加房地產的使用價值。香港經濟泡沫破滅后，房地產價格大跌，內部需求不斷萎縮，經濟長期不景，商業機會大量減少，難以吸引新投資來啟動經濟轉型。特別是香港由此經歷了長達68個月的通貨緊縮，通縮雖然有利于降低營商成本，但在長期嚴重通縮環境下，消費和投資信心不斷滑落，造成營商環境不斷惡化。
三是帶來高成本結構。香港回歸前持續多年的所謂經濟繁榮，并非來自基于生產力的提升，而是來自極為負面的泡沫效應，其結果是產生極不合理的成本結構，包括過高的工資成本、服務成本和居住成本。高昂的成本結構嚴重削弱了香港在國際市場的競爭力。
四是財政問題長期突出。長期以來，香港公共開支占GDP的比重，與其他發達經濟體相比，其實并不算低，但香港之所以能維持簡單的低稅率，主要是依靠房地產市場的財富效應。由于土地限量供應，房地產價格高企難下，政府從房地產及相關領域取得大量收入，包括土地、差餉、房地產交易印花稅等，其中大部分是非稅收入。這些收入支撐了政府的龐大開支。但房地產泡沫爆破后，財政收入大幅減少，而公共開支占GDP比重卻由于各種原因繼續上升，造成香港財政連年出現赤字，不得不逼迫特區政府采取開源節流的措施去解決財赤問題，又不可避免地削弱了政府利用財政政策推動經濟轉型的能力。
五是造成社會兩極分化更加明顯。亞洲金融危機爆發后，樓價大跌、資產貶值使有產人士的資產大幅縮水，并造就了10多萬個負資產家庭。財富大調整使香港社會結構發生重大變化，本來作為社會主體的中產階層迅速縮小，無產階層和負資產階層不斷擴大，社會穩定的基礎遭到削弱。
專家指出，健康的房地產市場首先應該滿足人們的居住需要，然后才是投資需求。否則就有可能成為大起大落的“資金市”，為投機和炒作者所利用，并有可能對經濟金融秩序造成危害。一部分投機者和投機資金興風作浪所造成房地產市場巨大波動的惡果最終要讓大多數普通購房者品嘗，這是極不公平的。
(王健平)
