新年第一個月，有關房地產市場的信息不少，兩會召開，政府經濟報告發布，物業稅試點城市消息披露、二手房按揭對“小而老”房子繼續加嚴，網上登記備案又設立了新的規矩。在“以三個為主”的房地產大政方針指引下，一些業內人士認為，今年在市場總體判斷平穩的前提下，周遍市場的一些變化及開發商和消費者心態的一些
變化，仍然使上海樓市在區位、產品類型、價格區間等局部范圍內存在變數。
開征物業稅可能改變投資理念
收繳物業稅的說法去年已經在樓市掀起小小波瀾。取消包括房產稅、出讓金等，改為一次性收繳物業稅。按照業內估計的時間表，物業稅可能在10月左右推出。目前一些城市已經開始推廣或試點，包括北京、重慶、廣州等。
實行收繳物業稅后，對樓市的影響不是來自于自用型住房，而是來自于投資性購房。上海中心城區地段的商用投資價值相對較大，包括住宅物業和商業辦公物業，如果物業稅開征，等于就是大家俗稱的“賤買貴用”，投資成本增加，回報降低，投資者的熱情可能受到影響。
開征物業稅會降低房價嗎？這是普通市民比較關心的問題。記者詢問幾位開發商，他們認為，開征物業稅后對房價影響不大，房價中土地出讓金的比重并不高，物業稅的推行減少了部分土地出讓金，但不足以使房價降下來，因為維持房價的穩定最主要的購買力來自于自住型，這些自住型的購買者對穩中有升的上海市場有一個基本的預期。但是對投資型物業購買者而言，今年如果開征物業稅，中高端市場有可能會受到影響。
上半年有惜售心態 下半年可能放量
一般來講，由于春節的關系，每年的1至3月份是房地產市場的淡季，如果要開盤，開發商一般也至少要等到3月下旬。一些項目有惜售心態，因為上半年推出量本來就比較少，開發商如果期望盡快結束項目，目的在于拿下面的地。如果后續開發用地不落實，就很難再開發新項目，因此上半年可能會出現惜賣的情況，“不著急，慢慢來”。估計下半年可能有一個集中放量階段。
另外，一部分實力稍欠缺的開發商從資金方面考慮，必須將產品迅速投入市場，最大限度地縮短生產周期，用銷售回款解決后期的大需求量的資金。因此這些項目最在乎銷售速度，多采用低開高走的銷售策略。
開發商：充分發揮土地價值消費者：買物業最省心
開發商都說拿地不容易，今后能不能獲得土地心里沒底，所以在開發現有土地的過程中，特別想把土地的價值發揮到極致，這是開發商的普遍心態。但是開發商也有難控制的東西，就是節奏感，繳了土地出讓金，金融政策又偏緊，所以有的開發商一方面希望用速度從市場上找資金平衡，一方面又希望多磨磨，在有限的土地上建造出優秀的作品。
從產品層面看，現在拿地不容易，今后的機會未必有太多，開發商的利潤無非從幾個方面想辦法。一個是前期成本，另外就是從產品、服務上挖掘樓盤價值，特別是中心區或者城市規劃中具發展潛力的地區，開發商更是動足腦筋將產品做精。
從消費者心態來講，目前投資品種不多，升值難料，所以，大家干脆買房，覺得買物業是最省心的事。物業投資的概念已經逐漸在市民中建立起來。
商業地產究竟還有多少空間？
大概從2003年開始，人們投資物業的視野逐漸擴大，以商鋪和小戶型酒店式公寓為代表的商業地產受到市場歡迎，尤其是商鋪，升值超過人們的預期。2004年，商業地產競爭已經很激烈，估計今年會更加激烈。主要原因是，作為新利潤空間的大量商業地產希望出售，特別是大量新建小區的配套社區商鋪，增加了這部分產品的供應量。過去很多商戶找個經營場所不容易，現在是開發商求他們進來，希望用商鋪拉動住宅的增值，帶來新的利潤空間。因此，一方面商業地產市場在未來幾年內將持續繁榮，另一方面，這種繁榮也意味著商業地產市場對投資者的回報會降低，甚至會出現投資失敗的例子。值得關注的是，如同住宅供應需要合理結構，商業地產的開發也需要注重結構和供應量的配置，在一些社區商鋪中，由于開發商要快速銷售，快速變現，造成商業布局缺乏系統的規劃和策劃，已經出現不同程度的空置。
文/許國萍
特約編輯：廣偉
