2005年2月的第一天，北京市統(tǒng)計局公布了聯(lián)合北京市建委實施的，旨在摸清北京市商品住宅投資性購房比例、結構等情況的《商品住宅投資性購房快速調查》結果，該結果顯示：北京房地產市場上的投資性購房比例為17%。
據(jù)悉，這是北京市首次公布該市房地產市場投資性購房的比例，而此前上海作為全國公布這
一數(shù)字的第一個城市，其2003年的投資性購房比例為16.6%。
“這個數(shù)字與我的判斷比較接近。”清華建筑專業(yè)出身的北京泰盈房地產開發(fā)有限公司總經(jīng)理閻少華如是說。從上世紀90年代初辭去公職，投身房地產市場一線，閻少華可以說是中國房地產15年歷史的見證者。閻少華現(xiàn)在北京已操作多個地產項目，并成為身邊許多房地產投資者們的幕后高參。
進入2005年，有業(yè)內人士預言，房地產市場中投資性購房的比例還將加重。
投資性購房過多好不好？究竟什么樣的房地產項目值得投資？不同類型的投資者應分別作出怎樣的投資判斷？閻少華針對這些投資熱點問題給出了自己的答案。
投機是“瘟疫”
在談論投資性購房之前，閻少華認為關鍵的問題是“應該認清什么是真正的投資”。
正如《商品住宅投資性購房快速調查》的結果顯示，在投資性商品房中，近三成(28.5%)投資住宅在短期內就進行了轉手取得收益；逾兩成(23.5%)的投資住宅投入租賃市場“以租養(yǎng)房”；此外，有近五成(48%)則以空置的方式等待獲利空間。
除了最后一種情況的未知或不確定因素過多，閻少華認為只有第二種情況是真正的投資，即買房不是自住或短期變現(xiàn)獲利，而是為了獲得長期的持續(xù)的收益。而第一種情況只能稱之為投機，而不能算作真正意義上的投資。
實際上，在北京不少樓盤都有著極高的投資性購房比例，而且這一比例還在悄然之間呈現(xiàn)出了上升趨勢。最為明顯的一個例子是：建外SOHO的投資性購房者達60%，而在新項目SOHO尚都目前4億元的銷售額中，投資性購房比例超過70%。
針對這種情況，閻少華認為投資性購房較多應該說是正常的現(xiàn)象。“投資多一點并不是可怕的”，閻少華分析這與城市特色有關，像北京、上海這種國際化大都市，“外來人口多，投資市場必然大，而且真正的用于出租的房地產投資市場是健康的，因為它可以自我調節(jié)。”
他具體談到，每個月的租金報告可以向投資者傳達信息，如果一段時期之內，大家覺得租房的人少了，慢慢地為了出租而買房的人就會相應減少。而已經(jīng)買房的投資者相應降低租金，損失也不是很大。由于有市場無形的自我調節(jié)使其保持健康的狀態(tài)，因此，“對于買了房子出租的投資性購房，可以任它自由發(fā)展。”
“真正危險的是投機性購房過多”，因為投機追求的是短期收益。盡管從長期的發(fā)展來看，房價的總體走勢是永遠向上的，但是一個時期內投機者過多會導致短期房價上漲過高。“一年就完成十年的漲幅，當然要造成房價暴跌。”閻少華認為這種結果就像瘟疫一樣，對消費者、開發(fā)商和房地產市場的發(fā)展都極其不利，因此，必須通過房屋貸款、登記、轉讓程序等在內各種手段將其控制在一個很小的范圍內。
高密度住宅不值得投資
如何判斷房地產的投資價值？
“房地產與其他投資品不太一樣，分析它是否具有投資價值，主要看其所處土地的價值與建筑本身的價值兩方面。”閻少華解釋得很具體：
房地產的一個最大特點是，土地的稀缺性決定了它的發(fā)展一般來講是在不斷增值的，而由地理位置、自然環(huán)境和人工環(huán)境等因素帶來的不同地塊的差異性也很大。因此，投資者必須綜合分析這些因素，對土地的升值潛力有所判斷。
而另一方面，看一個房地產項目是否具有投資價值還要看他的房子是不是可持續(xù)發(fā)展的，即與房屋本身品質有關的因素。例如房子的材料使用、空間設計是不是抓到了建筑的本質，是不是經(jīng)得起時間的考驗。
如此總結，房屋投資價值就等于土地價值加上建筑價值。
閻少華以住宅投資為例具體說明：高密度住宅由于土地價值因素所占份額很小，因此其投資價值主要取決于其建筑本身的價值；而低密度住宅則相反，土地和環(huán)境因素比起其自身建筑品質顯然更為重要。由于目前的我國房地產市場產品的建筑品質的可持續(xù)性較差，還沒有完全達到可以保值甚至增值的程度；而在我國人多地少的大背景下，有限的土地在一定時期內都會隨時間而增值。
在高密度住宅中，貶值的建筑本身因素所占份額較大，而在低密度住宅中，增值的土地因素又占了上風。由此不難算出，“低密度住宅具有投資價值，高密度住宅投資價值相對較低。”
而隨著購房的目的逐漸走出單純?yōu)闈M足基本的生活需要的圈子，更高層次的文化價值也越來越引起人們的重視，閻少華將此總結為，解決住房有無以后的判斷標準的升華。
“土地價值里還有一部分是當?shù)匚幕膬r值。”閻少華認為，建筑物的物體本身可以折舊，但是文化經(jīng)過上千年的積淀可能就越來越有價值。所以，文化因素也應該逐漸成為投資者判斷房子本身具不具有投資價值的考慮之一。
漲價不等于投資回報
但是，僅僅依據(jù)此兩種因素來判斷房地產的投資價值，就能得出正確的結論嗎？目前，一個普遍的事實是：投資者在一個較好的地段買到了一個質量也很不錯的房子，但最終的租金或轉手的價格卻沒有達到開發(fā)商宣傳中的亦即投資者心中理想的目標。
閻少華對此的解釋是：開發(fā)商們所宣傳的按照售價計算投資回報率算法是完全正確的，問題不是出在計算公式本身，而是因為給出公式的前提就是錯誤的。“他們的前提就是租金保持不變甚至因為項目售價的增長而上漲，但很可能三年之后全部租不出去了，所以這樣計算是毫無疑義的。”
因此，閻少華提醒，在判斷投資住宅是否能保值或者升值時，預期租金只能作為一個次要的參考因素，更主要的判斷標準還是上述土地價值以及建筑本身的價值。
而針對目前幾乎所有項目都在大肆宣揚自己的漲幅，但這只是開發(fā)商們的一種銷售策略。閻少華解釋說，因為項目剛一開始房子還沒有蓋好，買期房的客戶存在一定的購買風險，開發(fā)商就必須以低價政策鼓勵這種購房行為。而對于買現(xiàn)房的人，理應承受此后上漲的實際價格。
“實際上，項目銷售過程的漲價跟房地產價格的走勢沒有直接關系，所有房子都是低開高走，開發(fā)商必須這么做。”因此，閻少華認為，投資者在考察項目是否具有投資價值時，參考項目銷售價格的變化是沒有意義的。真正要想判斷一個區(qū)域內房地產價格的走勢，應該在市場平穩(wěn)后以二手房的價格變化為依據(jù)。
曾經(jīng)有專家斷言，中國的房地產不值得投資。閻少華對此未作評論，他只是表示，現(xiàn)階段現(xiàn)房整體的投資價值不大，具體來說就是與高密度住宅相比低密度的更具有投資價值，但不排除在個別特殊地段存在特例。
究其原因，閻少華認為總體上是由于目前的房屋密度過大，土地價值所占份額小；而房子的質量、材料不好，空間設計的也不盡合理；同時我們的房地產二級市場不活躍，流動性(變現(xiàn)能力)差，市場規(guī)則、法規(guī)也不夠健全和成熟……諸多因素造成了投資價值的降低。
因此，“對于那些辛苦掙了一些錢并希望通過投資房地產使其保值增值的人，我建議他們有需要就購買，而不要想投資賺錢，因為短期內靠租金或轉手變現(xiàn)是賺不到錢的。”
作者: 陰 雪
特約編輯：廣偉
