房地產宏觀調控：房價是調控成敗的風向標
陰雪
業內專家稱，加息已被公認為調控房地產供給與需求的最好的市場化手段之一。以房價作為宏觀調控成效判斷標準的易憲容在展望明年房價走勢時就表示，“如果2005年上半年利息繼續調整(加息)，房價就肯定不會漲到
哪里去。甚至，如果利率變動比較高，房價還會掉下來。”
有關房地產泡沫和房價的爭論還在繼續，房價依舊兀自上漲。
根據國家統計局公布的最新數據，2004年1至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2759元，同比上漲12.5%。此前的數據顯示，2004年前三季度我國35個大中城市房屋銷售價格持續上漲，其中沈陽、南京、重慶3個城市房屋銷售價格漲幅位居前三位，分別高達19.2%、17.7%、15.6%。其次為上海、天津、蘭州、青島、寧波、杭州6個城市。
中國社會科學院金融研究所金融發展與金融制度室主任易憲容曾明確提出，“房價是宏觀調控成敗的風向標”。從這個意義上是不是可以說，房價還在猛漲，所以調控還得繼續？
房價：調控效果不太好？
2004年針對房地產業的政策，恐怕是最近10年來最為嚴厲的。
5月，國務院下令將開發固定資產投資項目的資本金比例提高為35%；國辦發出半年內停止農地轉征的通知；國土資源部71號令(《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》)顯示出了“8.31”的威力。與此同時，銀行緊縮開發信貸。
然而，與宏觀調控相伴隨的是房價的持續上漲。一季度35個大中城市房價上漲7.7%，上半年全國商品房平均上漲10.4%，1-9月上漲13%，然后是1-11月的上漲12.5%。
為何一系列的宏觀調控措施都沒能止住房價上揚的腳步？易憲容在接受本報記者采訪時坦言，“宏觀調控的效果還不是太好”(不只是對房地產業)，他得出這一結論的依據之一，就是房價沒有在調控之下降下來。
國有房地產企業中國房地產開發集團新聞發言人韓旭升在回答這一問題時表示，“這些宏觀調控措施，比如說金融的緊縮、土地的緊縮，都是在調整供給、限制開發，而對于需求方面的抑制是沒有的。”
易憲容從需求的角度分析說，房地產商制造了“房價一直可以上漲”的輿論，造成了很多民眾對于房價繼續上漲的心理預期；同時人們都希望找一個好的、投資回報高的地方使自己的錢能夠升值，而目前大部分個人投資項目的狀況都不太好，加之2004年的利息一直都處于低水平，這就促使了需求當中的投資比重較高。易憲容特別以上海為例，指出上海的房價之所以會上漲如此迅速，就是因為房地產投資占據了需求的很大一部分。
而在供給方面，易憲容認為，房地產作為一種特殊的產品，特別是在我們現在的狀況下，土地由政府控制而不是通過市場定價，這就造成了房價更容易受到房地產商的主導，“制造出了價格一直往上漲的現象。”
而就在房地產價格不斷上漲的過程中，央行曾經一次次地發出防范風險的警告。10月28日的加息決定，盡管并不是專門針對房地產業而出，但其在房地產業內產生的震動以及影響無疑是最為巨大的。
韓旭升說，“(加息)這個措施是大家一致看好的，原因就在于它對供給和需求兩個方面都有所調整，對平抑物價和保持房地產平衡發展都有好處。”
易憲容認為，僅有0.27%的利率上調幅度，仍然不足：“在1997年以前，香港的利率水平平均是12厘左右，高的時候是18厘。12厘的概念是什么呢？就是7年左右連本帶利就翻一倍了。如果18厘，5年不到就翻一倍。與之相比，現在我們這點貸款利率實在是太低了。”他表示，仍有一定加息空間。
不能再漲了？
正如業內專家所稱，加息已被公認為調控房地產供給與需求的最好的市場化手段之一。以房價作為宏觀調控成效判斷標準的易憲容在展望明年房價走勢時就表示，“如果2005年上半年利息繼續調整(加息)，房價就肯定不會漲到哪里去。甚至，如果利率變動比較高，房價還會掉下來。”
但眾多地產商卻并不這么認為。韓旭升表示，在目前需求極為旺盛的情況下，如果現有的宏觀政策繼續維持下去，例如土地利用計劃和房屋拆遷計劃執行確實獲得嚴格執行，供應量與需求旺盛的差距將進一步加大，因此，“房價是沒有太大可能降下來的”。
對于去年1-11月房價平均12.5%的漲幅，韓旭升將其與同期的國際水平相比，中國的房價漲幅位列全世界第九位。“在中國高速增長的經濟以及快速的城市化進程的支撐下，房價這百分之十幾的漲幅并不大。”
在一些熱點城市，如國際化程度越來越高的上海，消費能力相當強的外國人或港澳人士成為了購買大軍的組成部分。韓旭升套用房價與收入比的原理認為，這部分人的房價與收入比還在一個適當的區間里。“以上海為例，來自國際及發達地區旺盛的購買力，使我覺得房價還會小幅攀升。”
“其實房價上漲本身沒有損害國家的利益，可為什么現在大家對房價之高頗有微詞？”韓旭升自問自答，“實際上是由于房價的上升使普通的老百姓越來越買不起房子，這件事造成了社會的危害。”房價的頑固竄升，暴露了中國房地產結構上存在的深層次問題，這正是包括房地產商和專家在內的所指出的：供應結構應是今后房地產宏觀調控的方向所在。
“中國最普通老百姓的住宅消費體系跟現在的市場體系是有矛盾的。”韓旭升進一步談到，一些資本主義國家比較發達的住房消費和梯度供應體系，目前在我國還不完善，“這個體系沒有建立起來，而始終把低收入與高房價這兩件事結合起來比較，是得不出正確結論的。”
易憲容表示，作為一個發展中國家，首先要保證民眾的居住權，然后才是發展商品房。而要保證民眾的居住權，對于經濟適用房、租賃市場等方面的監管并不是最重要的，“最根本的還是要控制房價不能再上升。”
易憲容說，未來一段時期，我國房價走勢的理想曲線是：慢慢往下掉，但不要掉得太快，要保證平穩。“如果2005年的房價保證與2004年的水平持平，而2006年開始再稍微掉一點，以后就慢慢降下去，這樣房地產業就會持續健康發展下去。”但如果2005年房價再漲上去，“泡沫總有一天是要破的”。
而從目前的狀況來看，土地、金融等對于房地產業的各項調控措施都有繼續“從嚴”的苗頭。建設部部長汪光燾在2004年12月27日召開的全國建設工作會議上表示，2005年將鐵腕整頓房地產市場秩序。甚至有未經證實的消息傳說，如果2005年房價仍然居高不下，調控的矛頭將可能指向期房貸款，即必須是現房方可發放按揭貸款。業內人士分析，這一政策一旦出臺，將大量地抑制需求，對于房地產市場產生極大的沖擊。
特約編輯：廣偉
