原編者按：房價繼續上漲、爭論依然此起彼伏……2004年的長三角樓市就這樣快過去了。2004年里，整個長三角樓市出現了不少波動起伏的變化，房價飆升不止，雖然政府調控政策頻頻出臺，使得大家對整個市場的走向有了一定的認識，但對房價會跌還是會繼續上漲,仍然處于迷惘狀態。
對此，本期就長三角幾個有代
表性城市的明年樓市做了預測，或許能使大家多多少少看清這個樓市。長三角樓市希望能給廣大讀者提供一個更新的居住和投資理念，詳細了解長三角的情況，掌握更多的理財信息。如果您對長三角樓市有特別的想法或者更好的提議，請撥打電話021-56374492，或來信來函。
杭州樓市：回顧和展望
2004年杭州的房地產市場總體是一個什么樣的狀況？未來又會有怎樣的發展趨勢？來聽聽學者、專家是如何看待的.房價還會不會漲?
回顧：房價永遠是樓市最關心的話題。2004年的杭州樓市經歷了又一波漲價潮。從單個樓盤的漲幅來看，少則10～20%，多則50%甚至更多。對一直持幣待購的人來說，這實在太令人沮喪了。明年的樓市會怎么發展呢？
浙江工業大學房地產投資研究所所長虞曉芬認為：明年上半年房價還會繼續漲，下半年漲幅會放緩，不排除滯漲的可能性。目前，國家宏觀調控的目的之一就是讓房價穩定，而上半年，因宏觀調控的效果不會在短期內很明顯，所以房價會繼續漲；而下半年則可能效果得到體現。
之所以有這樣的猜測，主要基于四點：一是在最近的中央經濟工作會議，已明確提出國家財政政策由“積極”轉向“穩健”。這意味著國家的投資拉動幅度不會像過去那樣大，從而帶緩其他投資的增長；二是今年的貨幣投放量增長幅度比去年減少了。今年1～9月，廣義貨幣的供應量增加了13.9%，和去年相比，增幅減小6.8%；貸款增加13.6%，和去年相比，增幅減小9.9%。貨幣量投放多了，將促使購買力放大，否則，則反之；第三，不排除明年繼續升息的可能性，從而進一步減弱購買力；第四，從杭州市場來看，郊區的供應量明年將繼續放大，在某些區塊將出現供大于求的狀態。
開發投資是增長還是縮減?
回顧：宏觀調控后，今年的杭州樓市，其高速發展的腳步已有所放緩，土地開發投資額、新開工面積都有所回落。明年，樓市的熱錢還多不多？
浙江名城房產總經理張民一分析認為:明年的房地產開發投資，無論是資金還是開發規模仍然還會有所增長，但增長幅度將有所減緩。對明年的市場，開發商從主觀上來說，其擴張的動力仍然是比較強的，畢竟房地產開發仍然有比較大的利潤空間。但這樣的主觀愿望將受到資金的極大限制。
首先是土地成本的加大。由于其資源緊缺性，土地價格仍會趨于增長；而且由于目前的房地產開發貸款必須四證齊全，因此原來用50%的資金，其余向銀行借款的拿地方式將不再存在，開發商必須用100%的錢才能拿到土地。其次，是借貸成本的上升。央行10月加息，明確了開發貸款的利率在基準利率上可自由上浮，因此目前銀行的實際放貸利率都達到了8%左右，比原先提高了近三個點。如果通過信托的方式融資，目前的利率已高達10%左右。
因此，盡管多數開發商對明年樓市仍持樂觀態度，但客觀資金條件的限制將使他們不得不放慢開發規模增長的幅度，也并不排除部分開發商縮減規模，或通過合作的方式來開發。由于資金成本的加大，明年外來開發商估計不會太多，新進資金會比較少，這也在一定程度上減少了資金和規模的增長。
明年樓市有何亮點?回顧：今年杭州樓市的第一大亮點就是精裝修房；第二大亮點就是江景房的價值被更多人認同。明年的亮點會在哪里？
南都置業副總經理韓芳預測：2005年的杭州樓市，其中一大亮點就是郊區房產。隨著杭州主城區可供開發的土地越來越少，明年的競爭重點將向郊區轉移。杭州一些品牌公司都將在明年推出規模不小的郊區樓盤，它們的加入，對一直未唱市場主調的郊區房產來說，無疑既增加了競爭壓力也注入了一劑強心針，不但促進了郊區房產品質的提升，也使更多的人關注郊區房產。而郊區房產的競爭也將從純粹的地段、環境轉向更綜合的競爭，比如規劃設計理念的人性化、配套設施的齊全、文化品位等綜合因素。這也促使開發商扮演更多的角色，多元發展，從一個單純的開發商轉向城市運營商，提高綜合競爭力。從今年的發展跡象來看，一些開發商已進入教育、公共服務等領域，明年會有更多的開發商涉足。
房產品設計，有何新潮流?
回顧：今年杭州樓市在產品上的一大特點就是個性化。比如中式的建筑形式增多，簡潔甚至時尚的個性建筑增多。盡管某些也頗受爭議，但畢竟我們所看到的豐富的、生動的東西更多了。明年會有怎樣的潮流出現呢？
浙江綠城東方建筑設計有限公司總經理陸皓總結道：房產品的設計更注重的是因地制宜，滿足不同人群的需求，很難用一種潮流來概括。不過，可以想見的是，明年樓市的房產品，其建筑風格將更加多樣化、更豐富。
經過多年的實踐，現在的設計師們已站在更高的平臺上，以更寬的視野去進行產品的規劃設計。明年的項目中，我們將會看到各種風格不同的樓盤，如地中海式的，西班牙式的。這種新的嘗試、多樣的變化將給消費者帶來更多的挑選余地。
在具體的規劃設計上，如何更全面、更細致地考量人們的需求，進行新的創新也是設計師需努力的。比如圍合式的庭院設計，明年可能會有更多的嘗試。圍合讓人們對自己居住的環境有更多的歸屬感、安定感，但到底怎么圍合，這仍在探索中。
在戶型設計上，針對不同的人群可能會出現兩個變化。一種變化就是戶型更精致、緊湊、實用，設備配置齊全、到位。這種設計將更多地體現在針對工薪階層的樓盤上。其二，在面向高端收入群體的項目上，在滿足基本需求的同時，會更注重空間的變化、強調空間的豐富性。那些在表面上被認為用處不大的空間，如門廳、過廳將得到強化。也許，160平方米的房子被設計成兩臥也并不奇怪。
二手房源會供大于求嗎?
回顧：今年的二手房市場跌宕起伏，婉轉曲折，最大的原因在于征收20%的個人所得稅這一政策的變化。明年的市場將怎樣演繹？
中原地產中介部營運總監于旭東預測：明年二手樓市總體來說應該是供求平衡，但個別板塊可能出現供大于求的情況，某些板塊則將依然維持供不應求的態勢。
今年是二手房價漲得比較厲害的一年，如城西星洲花園今年二月份一套5樓的房子成交單價為7087元/平方米，11月同組團也是5樓的一套房子成交單價達9059元/平方米。要看到的是，由于價格漲得太快，某些區塊已到了“價格天花板”，想要再有大的上漲空間已不太可能，這也在一定程度上限制了需求。
從明年的新增二手房源看，有兩個板塊特別集中。一是閑林一帶，閑林山水人家、爵士風情一期明年都要交付。這些樓盤有不少的投資客戶，估計放量會比較大；另一個則是錢江南岸。這兩個板塊放量卻比較大，可能會出現供大于求的狀況。而需求比較大，但供應仍然增量不大的區塊，按照我的分析，應該在湖墅、拱北一帶。這兩個區塊目前的轉手率非常低，明年新增的樓盤也不多，而地區本身的成熟度已非常高，配套已很齊全，估計仍會受消費者的歡迎。
蘇州樓市未來行情如何？
明年樓市會再現紅火光景？還是會進入一個寒冷的冬天？在市場供求發生逆轉，宏觀調控、加息等多重因素的影響下，蘇州的房地產市場似乎處于不明朗的狀態。猜測、傳言、緊張、恐慌不期而至，未來樓市行情究竟如何？通過幾組來自專業部門的最新統計數據，讓我們仔細分辨、判斷一下未來。
判斷一：最近一年半，房價跌不下來
數據佐證：蘇州市區商品房預售價格（不含吳中、相城）
1至6月份，4094元/平方米；1至7月份，4489元/平方米；1至8月份，4454元/平方米；1至9月份，4476元/平方米；1至10月份，4643元/平方米。
專家解讀：目前統計部門顯示的當前房價，反映的是商品房的銷售價格，而不是預售價格，因此具有一定的滯后性。預售價更多反映的是未來的房價，今年的預售價格到明年就是銷售價格，這個時間差根據建設進度來推測，目前基本上要差半年。判斷未來房價走勢有兩種方式：其一，只要預售價高于銷售價，房價就下不來；從10月份來看，預售價是4643元，銷售價是4359元，房價仍在往上走。其二，預售價逐月的走勢如何，只有預售價開始下落，明年的平均房價才能下來。從數據反映，預售價仍在穩中上揚，雖然上漲的幅度在趨緩，但一年半載之內，不可能下來。當然，房價下不下，還和住房的結構性矛盾有關。
判斷二：建設投資規模仍在上升
數據佐證：蘇州大市范圍內的投資規模
2003年，177.94億元，同比增長65%；今年1至9月，190.27億元，同比增長59%；今年1至10月，227.41億元，同比增長69%。
專家解讀：在此輪宏觀調控下，蘇州大市范圍內的投資規模不降反升，投資資金規模和建設規模仍在不斷增長。有一組數據值得引起注意，從施工量來看，1到9月份，蘇州的施工面積為2690萬平方米，是南京、徐州、無錫三地的總和，占全省的34%，其中蘇州的施工面積是南京的1.4倍，銷售面積卻只是南京的92%，市場消化量明顯沒有跟上供應量。投資建設的持續升溫與蘇州整個城市的經濟活力有關，與外來投資者的青睞度有關，也和蘇州開發商應變市場過于樂觀的態度有關，蘇州樓市在長三角的表現是很突出的。
判斷三：空置房全面止跌回升
解讀：空置房止跌回升，由原來的負增長向正向增長轉變。統計局最新統計資料顯示，截至10月份，除市區的空置房仍一直減少外，全市范圍內都有大量的空置房出現。僅從住宅來看，全市的空置房面積達到50.9萬平方米，比去年同比增長了19%；常熟8.07萬平方米，同比增長69%，張家港7.4萬平方米，增長56%，昆山12.31萬平方米，增長32%，吳江2.4萬平方米，增長442%，太倉2.44萬平方米，增長570%。其中太倉的空置房上升幅度最大，昆山的空置房絕對值最高，市區保持了一貫的下降趨勢。空置房遞增趨勢的全面恢復，是由供求關系發生變化帶來的，足以引起重視，雖然還遠沒有達到危險的邊緣，但適度開發，與宏觀調控保持一致是很多投資者應該關注的問題。
數據解讀：蘇州市房地產業協會副會長邱元華
南京住宅價格升勢減緩
2004年即將過去，廣大市民極為關注的房地產市場到底怎樣?記者日前采訪了南京市房產局產權市場處處長張定一，請他談談自己的看法。
張定一：總的說來，2004年是政策之年，也是市場逐步走向成熟的一年，南京房地產開發投資繼續保持平穩，商品住宅價格飆升勢頭得到有效遏制，土地市場開始回暖，成交活躍，住宅的有效需求開始放量，銷售速度加快，在買方市場逐步形成的情況下開發商定價越來越趨于理性，二手房交易量“V”形回轉、逐月攀升，板塊成交價格漲跌互現。
記者：能否具體分析一下?
張定一：我們可以從以下幾個方面來說明問題。
1、宏觀調控成效顯現，房地產開發投資穩定增長。南京房地產開發投資在經過一季度的過快增長后，二季度理性回落，三季度以來呈平穩增長態勢。1-11月份全市房地產開發投資248
03億元，同比增長58.20%，占同期全市固定資產投資的23.40%，比例相對合理。由于國家實行緊縮銀根的宏觀調控政策，國內貸款所占比重已從去年的31.5%降至今年的24.
3%，而企業自籌資金卻從去年的27.2%升至今年的33.8%，資金來源結構更趨合理。
2、房地產市場供銷持續兩旺，買方市場初步形成，1-11月份全市累計上市984.82萬平方米，江南八區571.78萬平方米，同比增長65.19%，市場供給極為旺盛。經過政府引導和宏觀調控，南京市商品房“買方市場”格局正在逐步成形，市場逐步趨于成熟和理性。具體表現在買賣雙方心態有所調整，開發商不再盲目定高價，而消費者更加務實，購房以中小套型為主，整個市場供不應求的狀況得到了明顯改變。
3、商品住宅價格平穩增長，漲幅逐步趨緩。年初以來，南京房地產市場逐漸步入良性發展道路，至目前已完全扭轉了去年供不應求、房價急劇上漲的局面，從單月看甚至還出現了7、10、11月份環比略為下降的情況，從全年看，1—11月份全市住宅價格為4088元／平米(含經濟適用房和中低價房)，較1月僅上漲10.5%，遠低于去年同期的上漲幅度。
4、供需結構性矛盾有所減緩，“一城三區”疏導成效明顯。從商品房供銷區域看，“一城三區”格局初步建成，正加快分流市區人口。根據政府規劃要求，土地供應逐步向“一城三區”傾斜，今年70%以上出讓的土地屬于該區域。同時，“一城三區”新盤供應增長也相對較快，河西、江寧、江北分別占全市的22%、29%、16%，合計為67%，而同期銷售量也占全市的56％，大大緩解城市中心區域居住人口的壓力，有效疏散了城區人口。今年江南八區5000元以下、5000-6000元、6000元以上的商品住宅供應分別占31%、34%、35%，6000元以上的樓盤供應有所增加。但由于南京市全面實施“三房工程”逐步形成了高、中、低價房比例合理的市場供應結構。
5、合理確定拆遷規模，化解供需階段性矛盾。今年以來，根據國家控制拆遷規模的精神，按照輕重緩急、量力而行的原則，75%以上的拆遷項目，都是與十運會有關的場館建設項目和基礎設施建設項目，截至11月30日統計，共完成拆遷項目為37個，完成搬遷居民7431戶，今年全市實際完成拆遷量與去年同期相比明顯回落，不足去年的一半，通過合理控制拆遷規模有效的調控了房地產市場供應結構和供應總量，使因拆遷而引起的剛性需求減少近70萬平方米，同時基本滿足了市場化拆遷群眾的購房需求。
6、加強對房地產市場的規范和管理。針對房地產市場存在的損害消費者利益的行為、現象，南京市今年出臺了“一房清”、二手房聯合維權、商品房銷售人員培訓、規范二手房中介行為、房屋租賃合同文本、查處違法房地產廣告和大力阻擊投機性“炒房”等有力措施，加強市場公開、公正、透明機制建設。從實踐效果看，我們的調控政策取得明顯成效，避免了房地產市場的大起大落，確保市場穩定向前發展。
作者：程潔 顧曉蕓
特約編輯：廣偉
