|
2004年12月12日下午，“2004中國企業領袖年會”之“ 地產風云——優勢企業聯盟與新金融運動”主題論壇在中國大飯店舉行。
隨著政府有關土地政策的實施，許多地產企業正切身感受到有效資金供應短缺既業務增長壓力，他們正表現出對打通銀行、股市之外的融資渠道的強烈興趣。為進行投融資創新的實踐，一些優勢企業正自發組織起來，形成企業聯盟，募集產業基金，這種趨勢將對地產行業及監管層帶來哪些影響？
搜狐房產頻道在現場采訪了與會嘉賓，華遠地產董事長任志強。
焦點房產：作為國內房地產界少有的學者型開發商，請您為我們簡要介紹一下，目前國外房地產企業主要是通過哪些渠道如何與金融結合的呢？
任志強：在美國實際上更多談地產的是金融家，就是在發達國家里面大部分地產行業已經和金融緊密聯合在一起。在中國屬于金融市場還沒有完全開放的國家制度，大部分房地產商也是以現買現賣的一種經營方式，在美國不動產里面一般就是土地、房屋、現金流加增值收益。
焦點房產：那么目前國內的房地產開發商投融資創新的實踐與國外的差距在哪？
任志強：而到中國目前基本上所有的房地產商都只做了前三步，拿了土地、蓋了房子，通過把房子賣掉獲得一定的現金流。但是很少有地產商能把第四個部分，就是增值收益同時納入到地產行業當中來。因此在整個行業中的企業里面，一般就是把房子賣掉為宗旨，所以和金融的結合也還差在最后一步上。
任志強：隨著這兩年資本市場逐步開放過程，特別是更多的企業用境外的市場來補充境內市場的不足，也發展的信托資金等其他的方式，通過產業之間和企業之間的聯盟，同樣形成了比如說中城房網的基金以及其他的基金形式，也包括用國有企業和民營企業優勢互補和結合的一種方式，逐步在發展這種將地產的操作能力和金融的釋放能力相結合的一種過程。
任志強：這個過程從2002年以后開始逐漸顯現，而且越來越多了。比如說2002年以前我們基本上沒有一種信托的方式來支持，銀監會這一次也用一種討論稿的方式逐步放開200份份額的問題和5個億的限額問題等等，也就是說這種一個逐步開放的進步過程。2002年7月1日開始招拍掛，招拍掛制度出現以后，地方政府大片土地的成片交易過程，迫使很多企業不得不用更多的方式去獲得資金，因為第一步的資金需求就可能會很大，因此形成很多大的企業因為現金流的問題，或者是因為戰略合作的問題形成的聯盟。
任志強：會前我們最近在深圳剛剛拍賣的幾塊土地，應該都是大企業之間的聯合形成的結果，比如說招商和華僑城，這兩個企業本身都被國資委定位五大領頭企業之一，他們分別都有巨大的規模，但是在深圳的土地招拍掛是兩個企業聯合的方式，低價是10億多一點，最后以16億價格獲得競拍的成功，9000塊錢一平方米，是一個很高的價位。短短時間一周之內，五個工作日交付使用。所以說批啟動資金的重要性，我們對房地產做了一個調查，房地產是非常微利的行業，全行業是2.4％，從上市公司五年業績來算大概平均4.8％，這個利潤率非常低，為什么更多人會到地產業投資，并且福布斯排行榜前幾名都是房地產，凈資產回報率非常高，大部分都是20％以上，大部分人開始用很少的錢通過市場購買力的需求獲得大量的資金和大量的銀行資金，從超額的利率從銀行伏安利息以及老百姓利息墊之后加在自己的利息上面，因此靜資產回報率很高。
焦點房產：那么您認為，主要通過國內的自有資金來完成融資，是否充分？
任志強：恰恰反過來說明在資金需求上可能越來越顯得重要，因為首期資金墊付，巨大招拍掛會讓我們在市場操作運行中等等降低運行成本，運行成本就要降低，交易成本就要降低，以期獲得更高的利潤值。完全依據自有的資金在我們國內現在情況來看比較差，全國資金只有1700萬，這是很低的數字，這個數字不足以任何支撐任何一塊土地的招拍掛，參加投資資格的保證金就是5000萬，有的到1個億，目前我們不具備這個條件，所以很多中小企業已經越來越多感覺到面臨的資金困難以及他們在銀行信貸的困難。因此就會出現各種各樣的聯合和各種各樣資金的融通渠道。
焦點房產：國內房地產企業中融資比較成功的先例有哪些？
任志強：比較成功的比如說萬科在資本市場上獲得了公開的募集渠道，同時又通過私募的方式和境外聯合取得了融通的渠道。萬通通過和國有企業泰達合作，利用國有土地的資金支付現實土地資金，并且獲得資金支持。也有一些其他的企業通過資金方式解決一時現金流和招拍掛資金墊付的問題。這種合作的形式越來越多，尤其是國內好的突出的企業，他們有更多的優勢能從境外獲得資本市場的認可，這個認可就等于獲得融資的渠道，盡管不是公開市場，而是用私募的方式，而越來越多的資金會向這些企業傾向。
任志強：我們國內的情況是透明度不高的城市或者是國家，因此統計數字或者是說企業內部的運營情況不能同企業的完全報表上反映，而實際上是通過市場中的認知度去反映，所以大家都買這個房子，都認為這個企業的認知度，不看這個企業的報表也知道這個企業大致可信。與國外大致用財務報表證明這個企業的管理層和市場占有率是完全不同的。所以在整個聯盟過程中，我們常常說有傍大款的的說法，也有把自己先洗干凈的說法，也有先把自己成為亮女才能先嫁。
任志強：主要是依賴于銀行是不夠的，越來越多要靠企業的合作和資本市場的結合來獲得更多的渠道，以擴大企業的規模使企業能夠在市場的競爭中不至于被淘汰。如果我們拍賣的土地都是15個億、20個億，很多中小企業自然被市場淘汰，因為你們沒有那么多錢，或者不能從銀行獲得這么多錢，所以也開始出現一些類似地下融資、非公開一些過程。但是畢竟我們是要公開在這個市場中生存，越來越多的可能是要通過與資本市場正式的結合和境外市場的增值結合獲得更多資金，支持這個市場。
任志強：2005年更多提出把地產和金融相結合的問題，這種結合包括企業之間的聯盟形成的結合，包括與資本市場的融通之間形成的聯合，也包括和境外基金，和其他的方式結合的一種聯合。這樣才可能出現一些生和死企業的差別，也出現我們企業才有可能借助資本市場成為具有規模的一種品牌的效應。而另外一些企業可能在資本市場的淘汰過程中先被淘汰了，自然就會在房地產市場當中逐步被淘汰。所以資本市場的認可程度最后將決定我們中國的房地產企業發展的前途，謝謝。
特約編輯：廣偉
| 
