地產形勢剖析：現階段房價下跌真的不是好事嗎
日前，為回應近來喧囂的“房地產過熱論”、“泡沫論”和“風險論”，建設部政策研究中心課題組出臺了一份報告――《怎樣認識當前房地產市場形勢》。在這份報告里，課題組告訴大家，目前房地產并沒出現泡沫，而且指出，現階段房價下跌并不一定就是好事。
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究中心課題組告訴我們說：“目前我國城鎮已有72%以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因‘住房資產縮水’而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產生一種特殊的‘住房資產負債’，甚至導致所謂‘理性違約’，反而產生新的金融風險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事。”
如此說來，研究中心課題組是基于72%以上的有房居民不至于因“住房資產縮水”受到傷害，而得出了“不能認為只要降房價就是好事”這一結論的。
那么，現階段房價下跌真的不是好事嗎？
在市場經濟條件下，由于不同的利益主體的存在，對于同一件事情，不同的利益主體往往會得出不同的結論，這是很正常的事情。顯然，對于現階段房價下跌是好事還是壞事，不同的利益主體自然也會有不同的結論，不同的利益主體之間有時還免不了有實質性利益的沖突。
當各方的實質利益有所沖突的時候，顯然，公共政策的制訂應該在保護各方面利益的基礎上，遵循“兩權相益取其重,兩權相害取其輕”這一原則，盡最大可能找到解決沖突的最佳均衡點。
因此，具體分析一下現階段房價下跌到底對誰有利對誰不利，并非是件沒有必要的事情，而應該是當務之急。
房價下跌對已完全擁有房產的自住者沒有影響
照研究中心課題組的說法，我是有房者，是屬于他們利益考慮的對象之一。對于“‘住房資產縮水’而受到傷害”這一論調，照理來說，我應該有切身的體會，衷心的擁護才對。可是奇怪的是，雖然我十多年前就已經住進一套80平方米的商品房，但是這十多年來，我卻從來沒有因房價上漲而從中獲益，也從來沒因房價下跌而因此受到傷害的感覺。相反，在房子這個問題上，我僅僅只是感到，我所居住的房子隨著我年歲的增長，也在一年年的“老去”。
研究中心課題組在為保護我這樣有房者的利益而煞費苦心，而我卻竟然沒有感恩戴德之心。這是不是有點說不過去呢？
我仔細想了想，不禁啞然一笑，原來，我還不至于是那種不知好歹的人。因為，從本質上講，我其實并非研究中心課題組利益保護考慮的對象。研究中心課題組利益保護考慮的對象是那種擁有“住房資產”的人，而我并非此類人。
因為，我所住的這套住房，對我來說，并非“資產”，而只是生活必需品。既然屬生活必需品，那么，其價格的漲跌，對我來說，自然影響甚微。我總不至于因房價的暴漲，去出售了這套住房而睡到大街上去；同樣，我也不至于只因房價的暴跌，而憂心得睡不好覺。因為，不論房價是漲是跌，對于我來說都是一樣――住房只是我遮風擋雨，休養生息的一個場所。
而據《怎樣認識當前房地產市場形勢》，2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米，由此我們可以知道，對于絕大多數城鎮居民來說，住房對于他們來說，也同我一樣，應該只是屬于生活必需品，而不屬于“住房資產”。這就怪不得，許多情況與我類似的人，他們的感受全都同我一樣。
房價下跌對按揭貸款購房者并非壞事
那么，對于那些用抵押貸款買房還處于還款期的居民，真會如研究中心課題組所言，“房價降多了”，將會受到一種特別厲害的傷害嗎？
我就這個問題，問過好幾個抵押貸款購房者，他們的反映大都是差不多的，一開始的回答都是“當然了”，過后不久，稍一思索后，就會笑罵我一句“差點上你當了，你當我是傻瓜？”
的確，對于這個問題，我們初初一看，就會覺得，房價如果下降，抵押貸款購房者受到的損害肯定是大了。但是，細細一想，就會知道，實際并不盡然。
還是舉個例子來說明這個問題吧。如果一個人以按揭貸款20年的方式購買了一套價格為50萬元的房子，首付20%為10萬，按揭貸款年利率為5.04%(年利率假設不變，實際上從10月29日起已提高了，因此月供相應也得提高)，則在20年里，其月供為2649元，其應繳銀行本金利息合計為63.
5681萬元。
那么，如果在此期間，房價暴跌了，按研究中心課題組的說法就是“房價降多了”，譬如月供到第二年底時，與此套房子相類似房子的價格已下跌了25%，即市場價只需37.
5萬。
此時，這人為原先購得的這套房子自然還得以每月2649元的形式再月供18年，總計還需再繳付銀行本息合計 57. 2113萬元。
但是，這個時候，如果此人選擇“理性違約”，將這套房子抵給銀行，而去重新購房。則與這套房子類似房子的市場價格此時為37.
5萬，如果選擇18年期按揭貸款方式購房，假設首付為零(現實生活中，“零首付”這種情況一般來說是不太可能發生的，這里之所以如此假設僅僅只是為了同前面所述情況有可比性――此時，兩者都沒有首付，只有月供；這種假設有助于將所需說明的問題簡單化)，同樣假設年利率5.04%不變，則月供為2644元，在以后的18年里，總計需付給銀行本息為57.
1208萬元。這就是說，這時如果重新去購與原先這套住房類似的新房子，則以后18年，每月的月供為2644元，總共需付出57. 1208萬元。
比較上述兩個數字，如果撇開道德因素這一層面不管，只就經濟利益角度考慮，則這先前的抵押貸款購房人完全應該選擇“理性違約”，這不但可以少支出57.
2113―57. 1208＝0.
0905萬元(這個就是人們通常所說的負資產)，而且還可以由舊房子轉而住上新房子。(經簡單運算，我們可以知道，抵押貸款年利率越高，上面這個差額會越大。如按10月29日后的個人住房貸款5-30年的年利率5.
31% 計，經運算可以知道，這時差額就上升為0. 1997萬元。而當這個年利率為10%時，此時的差額已上升為2. 3906萬元)
那么，這種“房價降多了”，對于“用抵押貸款買房還處于還款期的居民”是好事還是壞事呢？
由本節內容，再結合前面一節的分析，我們可以清楚地看出，對“用抵押貸款買房還處于還款期的居民”傷害最大的，其實是他們在按揭貸款之前和在按揭貸款之時，房價的非理性上漲即越吹越大的泡沫；而他們按揭貸款之后，房價的理性回歸即住房價格的下跌，對他們來說其實并非壞事。
房價下跌對銀行來說并非壞事
那么，對于銀行來說，現階段房價下跌真的不是好事嗎？
由上面分析，我們可以看到，當房價一旦有較大幅度下跌的時候，如房價下跌達到25%時，銀行則很有可能成為房東，而且這個房東的房子價格甚至是負資產。因此，從這個角度來說，房價較大幅度的下跌，對銀行來說，絕對不是好事。
但是，對銀行來說，房價較大幅度的下跌不是好事，并不意味著房價不跌就是好事。
大家知道，經濟是有波動性的，而價格總是圍繞著價值上下波動的。在市場經濟條件下，欲使價格始終保持不變，這是不可想象的事情。因此，要想價格保持不跌，則只能是意味著價格的上漲。從這個意義上來說，房價不跌是好事，同房價上漲是好事，從某種意義上來說是完全一致的。
既然如此，那么，對于房地產價格的上漲，央行應該高興才是，然而，讓人奇怪的是，對于房地產價格，央行為何要“逢漲必警”，一次又一次地對房地產價格的上漲表示強烈的關注，并多次發出警告呢？
這關鍵是在于，當前，在我國的一些城市，房價已遠遠地超出了廣大群眾的承受能力。我在拙作《自住者買不起投資者租不出
真的沒泡沫？》(人民網房產城建頻道2004年11月24日首發，全國各地許多網站和一些報刊雜志已作轉載)一文中，已運用數據分析的方法從理論作出推斷，在一些房價收入比已達到甚至已超過12：1的城市，其房地產市場必然已處于“自住者買不起，投資者租不出”的狀態了。在這種狀況下，如果房價還在上漲，那只可能是“縮量空漲”或“投機者在上演最后的瘋狂”了。
現在，事實也證明了這一點。如據上海市統計局日前公布的“居民房產需求狀況問卷調查”結果顯示，今明兩年內，上海市無購房打算的居民已上升至75.7%，他們中有67%的人表示，是因為目前房價太高而無力購房。又據媒體報導，目前，上海本地購房者只占樓市成交量的36%，大量國內外投資投機客充斥上海樓市；上海新建住宅的投資比例平均達到30%左右，個別高價房高達70%到80%以上，次新房的空置率也相當高。
在這種情況下，房價由漲而跌的拐點隨時可能來臨。而經濟規律告訴我們，大漲過后往往就是大跌。在這種房地產價格嚴重脫離絕大多數老百姓購買力的情況下，如果房價繼續上漲，那么，必然的結果是，今日漲幅越大，明日的跌幅也會越大；而如果跌幅一大，由前面的分析，我們可以知道，有些銀行真的是免不了要做最大的房東了。這就是央行在貸幣政策報告中之所以要接二連三地發出要警惕房地產風險的根本原因。
由此可見，現階段，在一些房價畸高的城市，房價不跌即上漲，對銀行來說，也并非好事。相反，遲跌遠不如早跌，現階段房價下跌，只要跌幅不是太大，對銀行來說，這才是最大的福音。
房價下跌對投資者來說并非壞事
我在《自住者買不起投資者租不出
真的沒泡沫？》一文中，已通過演算的方式，在理論上證明了，對于房地產投資者來說，當一個城市的房價過高，如當房價收入比已達到甚至超過了12：1時，投資購房者是不大可能取得最低限度的投資回報即住房出租收入了。這就意味著，一般來講，在該城市住房已經不再是理想的投資對象了。在這樣的非理性繁榮的房地產市場，真正的投資者是肯定不敢與豪情萬丈有著賭徒般心理的投機客去爭雄的。此時，真正的投資購房者，不但不敢入市，而且是肯定要抽身而退了。然而，不動產是最難變現的資產，或許當投資購房者真的想抽身而退時，樓市往往早已進入了“縮量空漲的階段”，這時，常常是想退也退不出了。
而房價下跌之后，在買漲不買跌的心理驅使下，投機客是肯定要逃得無影無蹤了，這對于投資購房者來說，自然是又迎來了一個新的投資機會。
投資是要講投資風險的。對于投資者來說，每投出一筆資金自然得冒一次風險，有賺有虧這是很正常的事情。對于投資者來說，有無投資機會遠比有無投資風險來得重要。
房價下跌對于真正的開發商來說并非壞事
對于真正的房地產開發商來說，最怕的是什么？最怕的自然是房地產市場的大起大落。最怕的是房價一路高歌猛進后，跌入漫漫的下滑之路。因為，一旦房地產泡沫破滅，房地產開發企業必然要首當其沖遭受沖擊。如當年海南的房地產泡沫，就是前車之鑒――開發企業從泡沫鼎盛時的5000多家，到破滅后，剩下不到10%。
所以，在那些房價畸高的城市，對于房地產開發商來說，雖然房價下跌肯定會帶來一陣子切膚之痛，但現在房價下跌，跌幅肯定會遠較繼續暴漲以后的下跌為小。遲跌不如早跌，因此，從長遠利益而言，現在，房價止漲回落，房地產企業重新洗牌，對于房地產整個行業的長遠發展來講，亦非一件壞事。
房價下跌對于政府來說并非壞事
雖然，對于政府來說，房價下跌勢必會影響到當地GDP的增長，影響到地方財政的收入，甚至會招來一些人的風言風語，如說什么還說房地產沒有泡沫，這不是證明有泡沫了？這些自然不是愉快的事情。
但是，安居才能樂業，衣食住行應該說是最大的民生。“權為民所用，情為民所系，利為民所謀”，對于人民政府來說，在管理房地產市場時，有什么會比“讓老百姓買得起房子，住得起房子”更重要呢？
因此，在一些房價畸高的城市，現階段房價下跌對于政府來說應當不是壞事。
房價下跌對于誰來說是壞事呢？
那么，房價下跌對于誰來說是壞事呢？分析到此，答案應該已經慢慢顯現出來了。房價下跌，真正受到最大傷害的，最可能是那些房地產投機者。
對于那些房地產投機者來說，房子無非是他們炒作的對象，在他們眼里，樓市也就是股市，“炒樓”也就是“炒股”；在他們眼里，住房既非生活必需品，也絕非實體市場，而純粹已成股市一樣的虛擬市場了；房子同股票一樣，無非是他們炒作概念的一種載體。他們是在買進賣出中，或賺錢或賠本。房價上漲幅度越大，他們自然賺得越多。而一旦房價下跌，他們自然也就慘了。
這幾天，在網絡上，廣泛在流傳著這么一個貼子――受國內即將連續加息傳言的影響，現在房地產市場已經有價無市。日前，已有四名炒房蟲因無力歸還銀行貸款，留下遺書，魂歸黃埔江……
這個貼子的內容未必真實，但從這個貼子本身的內容和在網絡上廣泛的流傳中，我們至少可以看出兩點，一點是普通民眾對于“炒房蟲”的痛恨；另一點則是一旦房價下跌，對“炒房蟲”來說，確實是挺大的傷害。而如果“炒房蟲”炒房的資金大部分來源于銀行，則這種傷害嚴重時甚至會波及到銀行。
(章林曉)
特約編輯：廣偉
