寒流的來襲，讓省城長沙的天氣驟然降了許多，讓人們深切地感受到了冬天的寒凜。
地產界也正迎來自己的寒冬，先是銀行緊縮信貸的政策面消息傳來，接下來的加息和進入加息周期的預期也猶如雪上加霜令房產企業冷上加冷。
“寒冬”已經來臨，能不能度過這個“寒冬”，在明年春暖花開時綻放
，已成為大大小小的地產業老總們不得不面對的“命題”。
我們可以預測：有一些沒有資金實力的房地產機構如果沒有能力筑起一個擋風的“巢”，將會在這個寒冷的“冬天”里像寒號鳥一樣被“凍死”。
我們可以預測，這個“冬天”一些財力中等的地產機構將選擇到“市縣”去覓食以緩解漫長的冬季的饑餓感。
我們可以預測，這個“冬天”將成為實力強勁的地產機構“蓄勢”的大好機會，他們將會在這個“冬天”里蘊積力量，在春暖花開時厚積薄發，完成新一輪的行業洗牌。
冬天是一個嚴酷的季節，也是一個優勝劣汰的季節。房地產的“冬天”也是如此，人們也在期待，經過這次寒冬的洗禮后，房地產市場能消除更多的泡沫、能走上更理性的行業復興之路。
而冬天對消費者來說，這是一個持幣待購的觀望“良機”，因為是不是信得過的實力強大的房地產公司，能不能捱過這個“嚴冬”便是一個很好檢驗。
緊縮信貸給地產“降溫”
今年出臺的一系列以抑制房地產過熱為目的的宏觀調控措施，效果顯著，前三季度長沙樓市明顯降溫，房地產開發投資增幅與年初的同比增長有所下降，完成土地開發面積也比上年同期減少。
自去年６月發布１２１號文件以來，人民銀行等金融主管部門又相繼出臺了一系列的緊縮信貸，嚴格資金管理的政策，如提高房地產開發投資項目自有資金比例，清理固定資產投資項目貸款等，房地產開發企業貸款難度有一定程度的增加。另一方面也是由于貸款難度加大，企業加大了市場銷售的力度。這些都影響了企業的開發后勁。
此外，由于開發量降低，在售房產項目獲得很好的消化，截至９月底，全市空置商品房面積為與上一季度相比分別下降８．９％和１１．２％。
專家表示，雖然投資增速降低，全市開發投資、施工面積、竣工面積等開發指標同比都仍然保持了兩位數的增長，同時銷售面積、銷售額保持了同步增長，銷售價格上揚，空置面積與上一季度相比出現了下降，這表明，目前我市的房地產開發業仍然處于一個比較活躍的階段。但從一些先行指標來看，本年購置土地面積、完成土地開發投資、新開工面積等都出現了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調控措施將對房地產開發有一定的滯后影響，減弱房地產開發投資增長的后勁。
央行加息對小開發商是“雪上加霜”
１０月２９日，央行宣布，從該日起將１年期基準存款利率上調０．２７個百分點，至２．２５％，同期貸款利率也上調０．２７個百分點，至５．５８％。更有專家稱，央行有可能在適當的時候再加息。
利率只是房地產市場眾多影響因素中的一個，而且利率在一定范圍內的調整所帶來的開發成本和消費者負擔的提高也并不是想象中那么驚人。利率水平提高２７個基點帶來公司營運成本的增加為０．２％；利率水平提高２７個基點，帶來２０年期按揭貸款按等額還款法計算的月還款額增加僅為２．２７％，按遞減還款法計算的月還款額增加僅為１．８％。就長遠來說，央行加息對正規運營的名牌企業來說影響不大，甚至可以說是有利的。但是對于一些實力不強的小公司，或者是投機性投資的項目公司，如果資金過于依賴銀行貸款，項目運作就會受到重創，甚至被迫停工。
因此可以說，加息的另一結果將會使那些以投機為目的，經營不善的房地產企業感受到更大的經營壓力，促成行業新一輪的結構優化和調整，使行業集中度進一步提高。而低素質企業的退出將為優秀企業的發展提供更大的發展空間。
土地大限，“走出去”會成為市場趨勢
“８．３１”土地大限之后，地產業肯定要重新洗牌，項目公司將會減少，留下的是少而精的有實力的開發商，機會主義和投機型的開發公司將面臨退市。另外，值得關注的是，開發商為了突破土地和資金瓶頸，開始布署“全省戰略”，異地開發風生水起。長沙地產開發企業已有紛紛向市州市場擴展的行動。
業內人士認為：“８·３１”為房地產公司規�；�，品牌化和跨地域發展降低了政策門檻，異地開發將成為趨勢。通過產品聚焦實現專業化，通過準確的市場定位實現產品類型化，通過跨地域開發實現規�；�，通過一致化管理實現品牌連鎖化，這是異地開發取得成功的前提。當然各個公司都有自己不同的特點，簡單的模仿并不一定能成功。當然，不能低估異地開發的風險性，對于城市、地段的選擇一定要慎重。
可以預見，“新政”將為“空手套白狼”和“以小博大”的模式劃上句號，“品牌＋實力＋產品”將成為房地產界的全新制勝組合與方向標。
近期投資房產適宜中長期
對央行的加息，房產投資置業者又該如何應對呢？市場專業人士分析認為：加息后的房產投資不宜進行短期的投資或投機行為，而更適合于房產的中長期投資。
雖然加息會直接影響房地產的成本投入，但這在短期內并不會導致房產價格往上漲。相反，加息短期內會使房產價格往下拉一點。這取決于三點：一是長沙的房地產價格在經過多年的上漲后目前已經處于高位，短期內上漲空間有限；二是從短期的長沙房地產供給來看，空置率居高不下，人們可以選擇的購房空間仍然較大；三是由于自營性個人住房貸款利率還有上調的可能，將會分流一部分投機者。不過，從中長期來看，長沙的城市建設在繼續推進，土地供求矛盾將持續存在，房地產價格未來上升的可能性要遠遠大于下降的可能性。
經濟發展具有周期性，利率也相應地有周期性無論是國家宏觀政策的調整還是央行利率的調整，都是為了配合經濟發展的需要，而經濟發展都會有其自身的發展周期，這就決定了利率的變動也會有一定的變動周期。在短期內，利率再上調的預期是比較強烈的，這樣，房產投資的貸款成本必然是增加無疑。但是，從中長期來看，由于我國實現浮動利率制，在１５年甚至２０年的貸款期限內將會面臨多個利率周期。從利率周期變化來看，我們可以將這種成本負擔看為比較平穩的，一旦利率下降，同樣會享受低利率的優惠，這就不能簡單以短期利率上升來評估整個貸款期限１５年或２０年成本增加多少。□本報記者
易理剛
特約編輯：廣偉
