小區公共收益該如何分 廣告會所車位業主無法獲利
本報記者 陳曉英
廣告進小區收益應有業主份
不少業主都會有這種體會，一進家居樓電梯，就會發現電梯廂內張貼著五花八門的廣告牌，內容從超市百貨到房地產、汽車推廣……無所不包。北京新康家園物業管理處侯先生表示，這部分收益主要用
于彌補業主的物業管理費和小區公共部位的開銷，“取之于民，用之于民”。
“保姆把我家的東西偷偷拿出去做生意，然后說收入貼到每天的菜錢里了，這不是笑話嗎？”北京重興園小區業主張先生對物業公司的這種說法非常氣憤。部分維權意識較強的業主已經越來越關注這部分收入的缺失。
物業管理條例第55條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”按照這一規定，利用建筑外墻、屋頂和電梯做廣告，收益都應歸業主，從法律上來說并無爭議。但是，這部分收益由誰掌管才能讓業主放心呢？
把收益用于補充專項維修資金是不是就把問題解決了呢？專家認為，現階段實施的可能性不大，原因在于業主大會組織不完善，不具備經營權，業主大會沒有能力和精力掌管這筆資金。若委托相關公司處理業務，又沒有相應的機構進行監管。因此，在相關法律缺失的背景下，廣告收益如何處分，在一定時期內仍是個棘手的問題。
會所收益歸誰會所產權是前提
小區會所逐漸成為吸引購房人的一大賣點，但不少業主入住后發現，本以為是綜合配套設施的會所被開發商轉售他人，業主們使用時要付不菲的費用。
不少業主認為，開發商既然把小區土地面積分攤到了全體業主身上，小區的土地使用權就應該為業主享有。并且，會所作為公共配套設施，分攤了土地使用面積，所產生的建設等費用勢必進入房屋開發成本，業主在購房時即為會所買了單。因此，會所產權、經營收入理所當然應該歸全體業主所有。
然而，記者采訪時發現，開發商絕大部分都擁有會所建筑面積的獨立產權證。開發商普遍認為，會所產權歸開發商所有是一個不存在任何爭議的法定事實。既然擁有會所產權，那么隨之衍生的經營權、收益權和處置權也理所應當歸開發商。
“我相信，沒有業主會認為小區周圍配套的醫院、學校、市政公園歸自己所有吧？那為什么偏要認為會所就一定得歸自己呢？”某地產營銷部經理黃先生告訴記者。
成都泰和泰律師事務所劉俊律師認為，判定會所權屬需要視具體情況而定：如果開發商在開發過程中將會所作為獨立產權單獨報建，且能夠辦理單獨的產權權屬證書，會所產權應屬開發商所有。如果開發商將會所作為公共配套報建，且將會所面積計入公攤的，或者開發商在銷售時承諾會所產權歸業主所有的，會所產權應該由小區業主共同享有。
劉律師特別提醒，購房者在簽訂購房合同時，就應當對會所產權歸屬、經營范圍、使用用途等作出明確約定，以避免業主入住后因會所使用問題發生糾紛。購房者一旦發現開發商違約，可通過政府主管部門和各級消協投訴，也可以通過司法程序起訴開發商，依法取得應有的權利。
小區公共道路停車位租金業主應按比例獲益
有業主認為，屬于小區人防工程的地下停車場，其收益應該歸小區業主，因為這是小區的一個配套公建工程。還有一種是地上停車場，在一些老住宅小區的空地上見縫插針地停放著車輛。這些露天的停車場，所占用的“空間”，有的是草地，有的是道路兩旁，這都是小區的共同配套空間。
而開發商的理由是，對于小區停車位，開發商投資了卻不能獲益，這不公平。按照誰投資誰受益的原則，收益歸自己是理所當然的；而一些公共道路旁邊的露天停車場，其收益則為物業管理公司了，理由是他們實行了服務與管理。
成都致高律師事務所林方平律師說，目前小區內的停車位主要有兩種類型：第一種是具有獨立產權證的經營型停車場內的停車位，其收益應當歸產權人和管理人享有；第二種是在小區的道路兩旁自行劃線分割出的停車位。這種類型的停車位產權歸屬取決于停車位所在的道路性質。如果位于小區內的該條道路是市政道路，其產權屬于國家所有，由政府代表國家行使。如果該條道路是小區的公共道路，則土地使用權歸全體業主按比例共同享有。
因此，小區公共道路上的停車位使用的是全體業主的土地使用權，在該類停車位上收取的停車費實際上包括兩部分，一部分是土地租金收入，該收入應當歸全體業主所有；另一部分為車輛看管費用，該費用歸作為看管人的開發商或者物業公司所有。需要指出的是，無論是開發商還是物業公司都無權擅自在小區的公共道路上設立停車位，而必須在得到業主大會的許可并與業主委員會簽訂協議，對有關收益分配作出具體約定后，才能設立和運營這種地上停車位。
特約編輯:廣偉
