南方網訊 央行在今年第二季度貨幣政策執行報告中首次以較大篇幅討論了房地產價格，并提出“必須高度關注房地產價格”后，在房地產業界及其相關領域立即引起了軒然大波。
現在，房地產業界最關注焦點的是，既然央行認為“隨著房地產開發投資、新開工面積增速的繼續回落，可能導致房地產市場供需矛盾進一
步加劇的預期，推動價格上漲”，那么，針對這一狀況，央行下一步又會采取何種措施呢？或者說，央行的下一步舉動究竟會如何呢？
什么原因導致央行提出“必須高度關注房地產價格”？
央行在8月9日發布的二季度貨幣政策執行報告介紹說，房地產宏觀調控效果顯著，這主要表現在：一是金融機構房地產貸款增速出現下降，其中，房地產開發商貸款首次出現余額下降情況；二是房地產投資增幅回落；三是房地產開工竣工面積增速明顯放緩；三是全國土地開發面積增幅下降。
這就是說，央行對于“房地產開發投資、新開工面積增速的回落”是滿意的，并將其視作房地產宏觀調控的成果之一。因此，從字面上進行分析后，不難得出如下結論——央行擔心的絕不是簡單的“繼續回落”。那么，央行擔心的到底是一種什么樣的“繼續回落”呢？
在宏觀調控的形勢下，由于宏觀調控政策既促使了房地產開發門檻的提高，導致房屋供應量減少，但同時因為金融宏觀調控政策對住房按揭貸款的收縮，也導致了對住房由“潛在需求”轉化為“實際需求”的直接抑制，綜合作用的結果是，房價實際上已經處于明顯的“下降”狀態了，中國的房地產市場按照宏觀調控的預期目標，正處于“軟著陸”的狀態之中（詳細可參閱本人7月26日的拙作《北京房價拐點凸現》、8月26日的拙作《宏觀調控真的難撼房價瘋漲嗎？》）。
分析未來，肯定得基于歷史。因此，在這里，我們有必要細察一下，有關“房地產開發投資、新開工面積的增速”到底是如何“繼續回落”的，才使得在房價增幅一路“下滑”、宏觀調控取得明顯成效的情況下，還是讓央行作出如此“預期”——“可能導致房地產市場供需矛盾進一步加劇”，以至要憂心房屋“價格上漲”呢？
我們來看看最新的統計數據吧。據國家統計局19日公布的月度形勢報告顯示，今年前7個月，中國房地產開發投資累計達6055億元，同比增長28.6％，增幅比去年同期回落5.5個百分點。其中，商品住宅投資4111億元，同比增長28.1％；辦公樓投資297億元，增長31.5％；商業營業用房投資766億元，增長35.6％。但是，中國經濟適用房投資近年來首次出現負增長。統計顯示，1到7月完成投資292億元，同比下降0.5％；經濟適用房占全部商品房的比重為4.8％，同比下降1.4個百分點。
細細察看一下這個統計數據，大家肯定會注意到這個經濟適用房投資的有關情況。雖然，它的投資同比下降幅度不是很大，但是，是近年來首次出現的“負增長”。而其他的投資增幅雖然有所回落，但畢竟是正值。
“正”與“負”，雖然只是一字之差，卻是“冰火兩重天”。
我們從以往各地火爆的經濟適用房銷售場面和越積越大的商品房空置面積可以看出，中國房地產市場存在著房屋供應的“倒三角”（即經濟適用房供應量少，其他商品房供應量多）和房屋需求的“正三角”（即經濟適用房需求量大，其他商品房尤其是高檔商品房需求量少）的供求結構性矛盾。而從國家統計局19日公布的月度形勢報告的統計數字中，我們從這個“中國經濟適用房投資及比例的雙雙負增長”可以看出，房地產市場的供求的結構性問題不但沒有在宏觀調控中得到緩解，反而是越發尖銳、越發突出了。因此，真是基于這一原因，使得央行有了“可能導致房地產市場供需矛盾進一步加劇”的預期，以至要提出“必須高度關注房地產價格”了。
央行會否針對房地產開發企業采取更嚴厲的宏觀調控措施？
對于房地產開發商來說，目前最關注的問題是，央行提出“必須高度關注房地產價格”后，會不會對房地產開發企業采取更加嚴厲的宏觀調控措施呢？
每一個熟悉房地產市場的人都會知道，對于房地產市場來說，從本質意義上來講，在供需上主要有兩個環節：一是土地這一環節，既房地產開發商需地，地方政府供地；二是房屋這一環節，既購房者需房，開發商供房。當然，從房地產開發商到真正的購房者之間，有時還有一個房地產投資者或投機者，但在此處，為方便起見，我們將這層因素略去不談，因為這并不會妨礙我們對問題進行實質性的探討。
雖然國家統計局8月19日公布的月度形勢報告顯示，“1到7月，中國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升12．9％，為1996年以來同期的最高增幅。”但是，“此增幅”非“彼增幅”，最根本的原因是“今年1到7月銷售的商品房其土地的取得方式是以招拍掛為主”，而“去年1到7月銷售的商品房其土地的取得方式是以協議為主”。（在8月26日首發于人民網房產城建頻道的本人拙作《宏觀調控真的難撼房價瘋漲嗎？》一文，對于這一問題，有較為詳盡的分析）
根據經驗估計，一般來講，招標方式出讓往往會比協議方式高出50%左右，掛牌方式出讓往往會比協議方式高出75%左右，而拍賣方式出讓往往會比協議方式高出100%左右。在這里，我們不妨作一假設，假設招拍掛方式供地中，其招標、拍賣、掛牌的方式各占三分之一；那么，經簡單運算，可以知道，實行了招拍掛后，土地取得成本也就比原先協議方式平均增長了75%。當然，我們考慮到在大多數情況下，“令行”并非都能“禁止”。因此，我們假設，2002年7月1日，國土資源部發出第11號令——《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》后，全國真正做到“招拍掛供地”的比例只有70%；那么，經簡單運算可以知道，2002年7月1日后，土地取得成本也就比原先協議方式平均增長了52.5%。土地取得成本比原先協議方式平均增長52.5%，但商品房平均銷售價格同比卻僅上升12．9％。由價格傳導機制，我們可以看出，宏觀調控對于“商品房的供需”是已經產生了何等樣巨大的影響。相對于土地成本的“狂飆”，房價實際上已經處于明顯的“狂跌”狀態了。
而由價格傳導機制的原理可以知道，價格傳導機制的不暢，自然會在很大程度上進一步縮小下游企業的利潤空間。由此，我們不難推測，在宏觀調控形勢下，房地產企業所承受的壓力有多大了。對于房地產企業這種高負債率的企業來說，其直接面臨的就是資金鏈的緊張，甚至是資金鏈斷裂的威脅。盡管宏觀調控下的大大小小的房地產老總們面對媒體依然裝得一臉輕松，但實際情況卻真如業內坦率者所言：“在宏觀調控形勢下，開發商說不難受是假的！是吹牛！！”
雖然相對于房地產開發成本的暴漲房價處于“狂跌”狀態，但是絕對房價卻是實實在在地在上漲，以至有人激憤得發出這樣的聲音——中國的房地產欠老百姓一次崩盤！但是，房地產對銀行的高依賴度注定了任何地產風險其承擔者都將是銀行：截至今年6月末，商業性房地產貸款余額達2.1萬億元。要知道，這2萬億貸款，一旦是哪怕1%出現問題，都有可能釀成巨大的風險。更值得注意的是，在總共17萬億元的貸款中，有超過一半的貸款都是以房地產做抵押的，房地產市場的波動對金融的威脅更加不容忽視。覆巢之下，焉有完卵？
因此，在房地產投資增幅下降，宏觀調控對房地產市場已取得明顯成效、并且這一成效趨勢還將延續下去的情況下，面對房地產價格傳導機制嚴重受阻，房地產開發企業承受著巨大壓力，隨時都會面臨資金鏈斷裂威脅，并危及整個金融安全的時候，據我個人估計，單單針對房地產開發企業，央行下一步的宏觀調控措施，一般來講，是不會再進一步加強了。
央行今后對房地產市場宏觀調控的著力點將會放在哪兒？
在央行今年第二季度貨幣政策執行報告中，我們應該注意到這樣的話語——“宏觀調控中要綜合把握總量控制、結構調整和機制建設等任務，在宏觀調控方式和力度的掌握上，要注意區別對待，有控有保，不搞‘一刀切’”。對于整個宏觀經濟是這樣，那么，對于行業經濟，對于房地產來說，自然也會這樣吧。
就房地產市場而言，央行的三大宏觀調控任務完成得怎么樣呢？
我們知道，在央行所著重強調的宏觀調控三大任務中，“機制建設”應該主要是就其銀行系統本身來講的，而“總量控制”、“結構調整”則主要是針對調控對象所言的。那么，在過去的日子里，這“三大任務”，央行完成得如何呢？
由于“機制建設”主要是針對銀行本身來講的，對我們討論問題的關系不大，因此我們不去涉及；在這里，我們主要就“總量控制”、“結構調整”來談談。
首先，我們先來說說“總量控制”。據央行今年第二季度貨幣政策執行報告，在宏觀調控下，不論是金融機構房地產貸款，還是房地產投資、房地產開工竣工面積、全國土地開發面積等，其增速或增幅都有明顯下降或放緩，其中，房地產開發商貸款還首次出現余額下降情況。因此，完全可以說，“總量控制”這一宏觀調控任務，央行是很好地完成了。
其次，我們再來說說“結構調整”。央行此次宏觀調控的指導原則之一是“區別對待，調整結構”，并且“根據對高檔商品房、別墅、商業用房貸款風險的提示，商業銀行在繼續加大對經濟適用住房開發、購房貸款支持的同時，嚴格控制豪華別墅及用于投資的購房貸款。”然而，真如前面分析所述，我們從這個“中國經濟適用房投資及比例的雙雙負增長”可以看出，房地產市場的供求的結構性問題不但沒有在宏觀調控中得到緩解，反而是越發尖銳、越發突出了。
在此，我們可以清楚地看到，“結構調整”的調控結果不但沒有達到央行預期的目的——加大對經濟適用住房開發、購房貸款支持；相反，卻是與央行的愿望背道而馳——中國經濟適用房投資卻是近年來首次出現負增長，經濟適用房占全部商品房的比重為4.8％，同比下降1.4個百分點。
那么，究竟是什么原因使得這種宏觀調控的預期目的與實際調控結果大相徑庭的呢？
是央行本身嗎？顯然不是，大家看到，央行是在極力朝這個方向努力的。是各家商業銀行嗎？也不是，各家商業銀行從總體上來說，對央行的各項指令應該說是言聽計從的。那么是投資（機）者？應該也不是，在宏觀調控的大形勢下，種種跡象表明，投資（機）者早就在知難而退了。那么是真正的購房者？還是房地產開發商？大家只要看看越積越大的商品房空置面積，再對照比較一下各地經濟適用房銷售的火爆場面，就不難自己得出結論，這兩者明顯都不是。那么，究竟是誰有這么大的“能耐”，竟然能夠與央行搏弈，并取得初步成功呢？
大家知道，房地產市場的參與者主要有地方政府、銀行、開發商、投資（機）者、真正的購房者。既然銀行、開發商、投資（機）者、真正的購房者都不是，那么，根據排除法，剩下的唯一可能就只有是地方政府了。
首先，一些地方政府有這個“搏弈”的動機。在一些地方，現在“經營城市”的理念早已簡單化為“以地生財”，而要想達到“以地生財”的目的，“房價不跌”、“地價不跌”則是一些地方政府此次宏觀調控的底線。為守住這一底線，一些地方政府自然不肯做傾斜于“經濟適用房”的“結構調整”了。
其次，一些地方政府有這個“搏弈”的膽量。這從一些基層政府違法用地的案例中可以得到佐證。據媒體報導，國土資源部有關負責人近日指出，新一輪圈占土地的動因主要是各地競相攀比搞招商引資的土地政策優惠，基層政府往往成為土地違法主體。據介紹，在五部委對各地土地市場治理整頓進行階段性驗收公示期間，國土資源部共接到群眾舉報信件1156件，接到舉報電話894個，其中反映地方政府違法的，占舉報總量的51%。反映地方違法占地的信訪量也大幅度增加。面對五部委治理整頓土地市場秩序的嚴厲與高壓，地方政府尚且還有如此違法用地的膽量；更何況對于央行這種沒有直接行政、法律約束力的金融調控手段呢？
最后，地方政府有這個“搏弈”的能耐。這關鍵是在于一些地方政府手中掌握了“土地招拍掛”這一利器；通過這一“利器”，一般情況下，不論宏觀調控怎么調，一些基層政府照樣可以“以地生財”。“招拍掛”會抬升地價乃至房價，拙文《土地“招拍掛”會不會導致樓市泡沫？》對此已做過詳細闡述。在這里，我想著重闡述的是，在宏觀調控形勢下，在房地產泡沫被逐漸擠出的情況下，地方政府為什么照樣能夠如愿以償地“以地生財”。
我們在前面已經分析過，在宏觀調控形勢下，由于房地產按揭貸款政策的收縮，直接抑制了“潛在購買力”向“現實購買力”的轉化，相對于土地取得成本的“狂飆”，房價實際上已經處于明顯的“狂跌”狀態了。那么，為什么，在提高了房地產開發固定資產投資項目資本金比例、房地產開發商貸款首次出現余額下降的情況下，在土地取得成本沒有什么根本性變化的情況下，土地價格卻照舊能夠在高價位上一路突飛猛進，“二季度與一季度相比”，“土地交易價格”依然會“上漲4.1%”呢？這主要是由于土地交易是完全直接掌控在地方政府手中之故。
我們舉個最簡單的例子，來說明這個問題。如果一個地方，一旦遇到地價下跌，土地按原先的地價水平推不出、賣不動。那么，如果地方政府想把這個地價抬住；就可采用兩種行之有效的方法：一是針對土地需求的減少，相應地減少土地的供應，以求在原先地價水平上的供需平衡；二是地方政府或直接或者間接參與到土地的“招拍掛”中，去哄抬地價。如果到了最極端的情況，土地根本沒有開發商要，而地方政府卻極需要以“出賣地皮”的錢來解決地方財政困難。那么，政府也可自導自演出一場土地“拍賣”場面火爆的好戲。而實際上，此時，該土地競買者雖然人數眾多，但從本質上來講，無非都是地方政府自己。當然地方政府自己或直接或間接買下這地皮絕非是其最終目的，其最終的目的自然還是“以地生財”；那么，接下去，地方政府就會動用其行政的權力和關系，拿著這土地“真實”的“市場價格”去贏得商業銀行的信任，然后再以此土地作為抵押，從銀行那兒“套錢”；從而由房地產開發商（羊毛出在羊身上，本質意義上是購房者）這一途徑轉到銀行這一新的途徑，依然實現其“以地生財”的目的。
總之，一言以蔽之，房地產開發企業最終開發什么產品，其實是完全取決于源頭的，即取決于土地的供應結構的；而由于基層政府“以地生財”的經營理念和行為，很少愿意將政策向傾斜于“經濟適用房”方向的“結構性調整”；從而導致了央行對房地產結構調控的最終失效。
綜上所述，我們可以順理成章地推測出，今年下半年，對于房地產市場，央行宏觀調控措施很可能會呈現如下兩大特點：
1、由于宏觀調控已經對房地產市場中“房屋的供求環節”產生了足夠巨大的影響。因此，對于房地產市場中“房屋供求環節”上的活動者——房地產開發商、購房者，就不大可能再追加更加嚴厲的宏觀調控措施了；因為在這種情況下再追加任何措施，一方面無非是揚湯止沸，另一方面還很可能會帶來現實的金融風險。
2、由于宏觀調控對房地產市場中“土地的供求環節”尚未產生有效影響。因此，對于“土地供求環節”中的主導者——基層政府，就有可能出臺更加嚴厲的宏觀調控政策措施；因為對于調整房地產市場的供求結構、降低房價來說，這才是釜底抽薪之舉。因此，央行感覺目前迫在眉睫的問題，可能就是如何加強對基層政府的宏觀調控措施。具體來說，下半年很可能會更加嚴格審視基層政府直接或間接主導下的房地產融資行為，并有針對性地采取更加嚴厲的調控措施，以逼使基層政府對房地產市場的供地結構做出切實到位的調整，從而緩解房地產市場供需結構矛盾的進一步加劇；從而確保金融安全。
特約編輯：宋廣偉
