地方政府暗助房價暴漲?
（新聞周報2004年8月31日報道）一個公開的秘密是，出于財政收入的考慮，地方政府已成為房價上升的主要推動者,它已與房地產業的繁榮興衰捆綁在了一起。而與此同時,城市普通百姓則要被迫為幾乎是天價的商品房“埋單”，并在事實上成了“經營城市”的犧牲品。
據
中國國家統計局日前公布的月度形勢報告顯示，1月到7月，中國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升了12.9％，為1996年以來同期的最高增幅。
但是，中國經濟適用房投資近年來卻首次出現負增長。統計顯示，1月到7月完成投資292億元，同比下降了0.5％；經濟適用房占全部商品房的比重為4.8％，同比下降了1.4個百分點。
之所以出現這種情況，是因為中國房地產業并非真正意義上的完全競爭產業，市場正處于中央政府和地方政府的博弈之中。
房地產“逃離”宏觀調控之手
中國央行8月9日公布的二季度貨幣政策執行報告特別指出:“值得注意的是，隨著房地產開發投資、新開工面積增速的繼續回落，可能會導致供需矛盾進一步加劇的預期，推動價格上漲……必須高度關注房地產價格。”顯然，二季度房價上漲10.4％、地價上漲11.5％的數據，已令央行頗感不安。
的確，就在大家關注著中國宏觀調控政策,降低經濟過熱已取得明顯成效時，蓬勃發展的房地產業卻成了一個例外。雖然房地產投資增幅有所回落，二季度同比僅增長了28.7％，但房地產價格的上漲勢頭卻依然強勁。而在目前宏觀調控的經濟背景下，為什么房地產價格還在持續快速上漲呢？
一談到房地產價格持續上漲是否合理時，幾乎所有的房地產開發商、地方政府及相關主管部門都異口同聲地表示，龐大的市場需求推升了房地產價格的持續上漲。那么，這一
市場的需求究竟如何呢？
建設部日前公布的《2003年城鎮房屋概況統計公報》稱，上海人均住房建筑面積達29.35平方米，居全國（除港澳臺）之首。在上海，商品房已有5年左右的熱銷期，上海現已有280萬戶家庭擁有住房財產。而隨著近年來住宅價格的大幅攀升，上海市中低收入家庭的購房壓力日益增大。今年上半年，上海市住宅商品房平均銷售價格為每平方米5135元，房價與收入比達到了8.9倍，遠遠高于國際上3倍至6倍的水平；據上海市統計局現代統計產業中心的最新調查結果顯示，上海房價與市民的心理價位差距很大，83.2％的市民已經認為當前房價偏高。
所以，目前中國房地產價格上漲勢頭依然強勁，已經脫離了原有的與經濟基本面的均衡關系。當前,經濟和居民可支配收入的增長顯然遠遠落后于房地產價格的上漲速度，商品房價格更多地來自于人們非理性的投機和炒作行為的支持。
但耐人尋味的是,各級地方政府卻對此持容忍甚至慫恿的態度，置中央的宏觀調控政策于不顧，并且不惜形成樓市泡沫。
房價上漲有利于地方政府
那么，為什么地方政府會樂于看到本地房地產價格上升呢？這與所謂“經營城市”的觀念有關。很多地方政府領導官員為了樹立自己的政績，都在搞“大興土木”的城市形象工程。但是，搞城市市政建設需要大量的資金來源，而土地批租成了地方政府獲得資金的重要渠道之一，這導致土地價格循環上升。所以，從一定程度上講，房地產業的繁榮興衰，已經與地方政府的利益牢牢地捆綁在了一起。
江蘇省社會科學院農村研究所的調查報告表明，2002年,江蘇省共計供應土地15938.27公頃，獲得土地總收入455.39億元，其中出讓土地14447.22公頃，收取出讓金454.58億元;租賃土地1171.27公頃，租金7323.65萬元;其他供地方式獲取的土地收入為755.54萬元。
通過土地農轉非征用方式再出讓、出租土地使用權獲取經營性收入最多的是蘇州市，2002年蘇州市出讓土地4441.32公頃，獲土地出讓收入151.87億元，占該市財政總收入的52.22％。其次是南京市，共計出讓土地2179.65公頃，獲取出讓金83.39億元，占該市財政總收入的57.88％。
“從實際來看，這種情況不僅僅是在江蘇省，在全國各地也很有普遍性。”中國人民大學公共管理學院土地管理系副教授豐雷說，很多城市依靠出讓土地而獲取的財政資金，甚至超過了地方財政的50％以上。
據資料表明，2002年，全國土地有償出讓總面積為8.74萬公頃，出讓總價款為1938.36億元，比上年土地出讓總價款增長了33.15％；截至2002年底，全國國有資產為36萬億元，土地資產就占了25萬億元。
一個公開的秘密是，出于財政收入的考慮，政府是地產市場和房價上升的主要推動者。一個健康運行、“穩中有升”的房市，顯然是包括各地政府在內的各界人士都愿意看到的。
比如,北京2003年的GDP增長有30％以上來自房地產。同時,北京今年的固定資產投資有50％以上來自房地產。
正因為國內房地產在地方經濟中如此重要，在這次宏觀調控中，盡管中央強調對土地進行整頓和對房地產企業的信貸收緊，但房地產業在這次宏觀調控中所受的影響卻微乎其微。其他行業的增長在放緩，但房地產無論是投資還是商品房的價格都照升不誤，甚至全國的商品房價格已上升了一成以上。
而普通百姓，特別是農民，卻成為不折不扣的“埋單”者。浙江省的一項調查表明，如果征地成本價是100％，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二成至三成，企業占四成至五成，村級組織占近三成，農民僅占5％至10％。從成本價到出讓價之間所生成的土地資本巨額增值收益，大部分被中間商或地方政府獲取了。據國土資源部調查，浙江省上虞市2000年土地出讓收入為2.19億元，其中征地補償費只有591萬元，僅占賣地進賬的2.7％。
事實上，隨意將農地改為經營性用地已成為少數官員、部門尋租的一個主要途徑。國家在損失的土地出讓金中，一方面是被征地農民只能得到低額的補償費;另一方面則是土地“倒爺”和開發商從中大發橫財，造成“幾家歡樂幾家愁”的局面。
城市普通百姓又被迫為幾乎是天價的商品房“埋單”，并在事實上成為“經營城市”的犧牲品。
近7年來，中國耕地減少了約1億畝。去年,地方政府及其職能部門的土地違法案件有4746件，比上年上升了28.53％。一些地方政府緣何屢闖耕地“紅線”？由于現行干部考核機制存在缺陷，在一些地方官員眼中，“政績是硬道理”，什么法律政策和農民利益都可以先放一放。這些干部通過政府集中土地再公開招標拍賣吸引投資的方式，不僅使自己所在的城市短時間內“舊貌換新顏”，而且直接增加了本地政府的財政收入和GDP，形成了占地—收入—再占地—再收益的循環。今年以來，全國已發現土地違法行為4.69萬件，結案2.78萬件。然而，只有193人受到行政處分，62名違法責任人被移送司法機關，16人被追究刑事責任。
各地經濟適用房一再難產
與房價相關、值得關注的一個現象是，上海原本計劃今年推出300萬平方米的中低價房，這本來是政府抑制房價的殺手锏，但現在卻遲遲未見動靜，據說已經暫停。
中央政府在信貸和土地管理兩方面同時出手，明顯是要為房地產熱降溫，但是中央政府似乎也無意過度打壓樓價，一則今天的樓價對財富、消費乃至社會安定影響巨大，二則土地收入支撐著地方政府在基礎設施上的投資，而政府走向又對中國樓市有著重大的影響。
如此，就不難理解發生在成都市的怪事了，那就是:今年初,成都市政府聲稱要開工建設的500萬平方米經濟適用房至今仍不知在何處。知情者說:“現在提供土地非常困難，同樣一塊地，政府拿來拍賣造商品房，可能就會有幾億元的收入；如果做經濟適用房，可能是沒有收入的。”
中國去年建成樓宇面積為3.22億平方米，新開工面積為3.25億平方米，年銷售量為2.85億平方米。去年凈增未售出的樓宇面積為4000萬平方米，再加上前幾年的余額，總空置樓宇面積約8000萬平方米，相當于100萬個空置住宅單位。已經售出的住宅中,有1/3系投資性空置房。
摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬·羅奇在最近的一篇研究報告中指出，目前全世界2/3的國家和地區或已經產生房地產泡沫或正面臨產生房地產泡沫，房地產市場出現泡沫的地區包括：中國、澳大利亞、英國、韓國等。
中國房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在了一起，房地產正在要挾著整個中國經濟。我們應該看到的是,盡管房地產業是推動中國內地GDP增長的重要力量，但是商品房價格、金融風險、地方政府的業績以及買不起房屋的百姓，究竟哪個利益更重要？這就得看中央及地方政府的天平放在哪里了。這也是目前中國宏觀調控能否取得成效的關鍵所在。
但必須指出的是，發達國家的房價收入比大多在4倍至6倍之間，而中國的房價收入比大多在10倍以上，個別城市甚至超過了20倍，有些黃金地段的高端住宅普通民眾不吃不喝100年也買不起。而各級政府“托市”的后果只能使房地產業的泡沫越來越大，我國香港和日本的樓災便是前車之鑒。.顧列銘
特約編輯：宋廣偉
