如果將目前廣州的樓盤“克隆”到北京，必會被北京人譏笑為“土氣”；但若將北京的樓盤賣給廣州人，肯定也會遭受冷遇；而廣州樓盤的大面積綠化地與小區園林景觀配套若照搬到上海則會備受市場“唾棄”。
北
京人買房首先是要體現一種“豪氣”，一種身份與地位；上海人買房更多地是體現一種投資策略；而廣州人買房，則不僅要購買一個住的地方，更要買一種生活方式，一種健康的生活方式。這就是京滬穗三地房地產市場最大的“地方差異”。
■北京樓市講究“豪華氣派”
“皇城根下，天子腳下”，根深蒂固的傳統觀念，造成北京消費者在購房時，可以不強求浪漫愜意，但一定要時尚氣派。例如建筑要宏偉、戶型要“宏大”，會所要豪華高檔，甚至售樓部也很在乎是否時尚氣派。
北京的豪宅經常配設豪華裝修，由于氣派，可以賣出令廣州同行為之“咋舌”的高價。例如位于北京建國門內的高檔公寓貢院6號，外表看起來平淡無奇，但里面的裝潢卻極盡奢華，所有裝修及家具全采用高檔名牌，配有金銀箔墻身、百年榆木地板、整張馬駒皮縫制而成的茶幾及各類豪華現代化設備。自然，其售價也極顯“豪氣”——每平方米4萬元！而在廣州，只有位居地王二沙島內的超豪別墅才能賣出每平方米2萬元以上之價。
裝修豪華配設高檔只是北京消費者講究豪華氣派的一個方面，北京市場在追求戶型超大方面更是令各地同行無法“媲美”。以北京朝陽MEN為例，該樓盤70多平方米的單位竟然只是個單身公寓，而120平方米居然設計為1房1廳！貢院6號307平方米的建筑面積、244平方米的套內面積，也只做4房2廳；至于北京GOLF公寓，幾乎都是300多平方米的4房單位。
在廣州、上海，戶型面積大都在80—110平方米之間，90平方米的戶型多已是三房單位，相對北京樓盤而言，廣州、上海的樓房充其量只能算是一個“鳥籠”！北京戶型之大不僅令廣州、上海同行咋舌，更令南京、武漢等城市的同行備感奢侈，認為是“鋪張浪費”。
面積大裝修高檔豪華氣派，當然是以“重金”為支撐，據對北京157個在售樓盤的調查顯示，每平方米售價在1萬元以上者便高達76個， 8000元—10000元的樓盤有56個，而經濟適用的只有25個樓盤，反差如此強烈，令人咋舌。
追求高檔比拼豪華，重視“氣勢”，是北京樓市與其它城市樓市之間的最大差別。而建筑精致的廣州樓盤會被北京消費者所不屑，只因廣州樓盤缺乏宏勢與氣派，顯得“小家子氣”。因此，在北京開發樓盤，可以不求精致甚至可以做得粗糙，也可以不講通風透氣，但一定要重視大房大戶型，而且一定要追求豪華氣派。
北京：我要的還是豪氣
■廣州樓市強調“生活愜意”
與北京市場重“氣勢”講派頭不同，廣州消費者更看重的是“形”，即樓房居所的結構朝向、實用率、容積率甚至樓宇之間的間距，強調的是生活的健康、舒適與愜意。
廣州購房者要求住得舒服愜意，因此大面積的園林景觀與小區配套必不可少。近年來，廣州購房者對樓盤小區園林環境與配套的要求越來越高，以致高檔時尚的單體樓難以賣得起價，而擁有小區園林配套的樓盤卻大為走俏。目前在廣州，甚至連老城區內的樓盤也千方百計地辟出一塊綠化地營造一個小區園林景觀。然而在北京，雖然近年來大盤開發風起云涌，但小區園林景觀配套卻遠遠難比廣州樓盤，小區景觀綠化配套業已成為廣州樓市有別于國內其它城市最大的地方特色。
廣州樓盤大都是一梯三戶或三梯八戶，或者一梯二戶甚至一梯一戶(例如金碧華府)，一梯四戶尤其是一梯五六戶以上者極為少見；而且，廣州樓盤每層戶數普遍不多，一層八戶已是“極限”，但在北京，一梯四戶甚至十戶八戶的樓盤比比皆是而且頗為走俏，一層多戶的現象更極為普遍，購房者也絲毫沒有嫌棄，倘若放在廣州市場銷售肯定不如意。
嶺南建筑特色之一是在房屋內設置“天井”，例如南沙濱海花園別墅便有此設置，其作用是為了強化通風采光效果。而一些樓盤例如華南碧桂園翠宏臺與中海康城甚至位于濱江東某豪宅則用“入室花園”來提升房屋的“綠化率”與舒適度。圍合結構樓盤在廣州很不受歡迎。
去年突如其來的一場“非典”風波，給廣州房地產市場帶來了極大的震撼，“健康住宅”開始受到廣州購房者的熱切追捧。在看樓過程中，大至園林、軟硬件配套，小至樓間距、容積率、樓體的進深、戶內的自然通風狀況等，買家都問得特別仔細。如今在廣州，僅有大面積綠化地已不足以滿足買家對健康住宅的要求。除了對樓盤小區綠化環境配套設施等硬件條件特別重視外，廣州購房者甚至開始將目光轉向“軟件”配套上，例如在樓盤小區內增加一些健康保健設施，在室內增設負離子發生器，在會所增加醫療體檢中心、與附近醫院設立業主保健咨詢系統以及提供“家庭醫生”上門服務等。
因此，在廣州開發樓盤，可以不追求豪華不講氣派，但一定要注意戶型設計，強調通風采光，重視樓盤綠化環境小區配套甚至健康因素。
廣州：這是我理想的生活方式
■上海樓市重視“投資價值”
有上海同行到廣州樓盤“踩盤”，他看到一些擁有大面積綠化地，尤其是擁有噴泉、泳池、人工湖等小區景觀配套的廣州樓盤大肆走俏備受市場追捧時頗感詫異：“難道購房者不知道這些東西今后的維護費用都要自己來承擔嗎？”這其實是精明的上海購房者與追求舒服愜意的廣州購房者的最大差別。
目前上海市總面積為6340平方公里，卻居住著1700萬人口(其中外來人口占300多萬)，人均土地面積只有北京、廣州的三分之一，上海后備土地資源也十分有限。正因此，盡管大盤開發在廣州、北京風起云涌，但在上海卻“俏”不起來，廣州、北京數千畝甚至上萬畝的大盤比比皆是，但在上海，上千畝的樓盤已是鳳毛麟角。
上海樓盤不像廣州一樣追求大面積的園林環境小區配套，土地資源稀缺只是表面原因，還有更深層次的原因。眾所周知，上海購房者中不僅有大量的“外來置業者”，更有大量的“投資客”，有購房者買房出租投資，更有購房者購房“待價而沽”。因為投資氛圍濃厚，因此很多上海購房者首先考慮的并不是住得是否愜意舒服，反而必須計較今后所要承擔的費用。當然，對于一般住家而言，精明的上海人也極其重視物管費中所增加的“小錢”，因為“細水長流”，數十年一算便是一筆大數目，精明的上海消費者不會不在乎。
在北京、上海、廣州三大城市中，北京與廣州樓價近年來一直在“跌跌撞撞”地“回歸價值”，但上海樓價多年來一直上漲。正因此，上海市是京滬穗三大城市中惟一一個政府出臺調控房價新政策的城市。據悉，在北京大量經濟適用房被開“大奔”的富豪購買，廣州政府已停建經濟適用房之時，而上海為切實保證中低價商品住房用地的適度供應量，除對按政策購買的重大工程配套商品房，實行封閉式運作5年內不得轉讓，以限制購房中的短期炒作行為外，政府還引導鼓勵開發商建造面積不大功能齊全的“緊湊型”住房。
因此，在上海開發樓盤，切莫盲目追求大面積綠化園林景觀，不要強求住得舒服愜意，也可以不講豪華氣派，但一定要增強購房者的投資信心，突顯樓盤的“投資價值”，同時還要考慮政府對戶型與房價尤其是炒房行為的態度。
（黃博華）
特約編輯：振強
