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張維倫曾經說過，在專業分工越趨細化的行業環境之下，奧園試圖做專業化分工后的系統集成商、城市運營商。但行業大環境未及成熟，國家宏觀調控就急急而下，資金、土地仿佛一場夢魘，惡魔隨時降臨。在看客眼里，房地產絕對是個好玩又刺激的行業。
奧園裁員事件背后的資金鏈問題，帶給業界的反思，不僅
是資本運作的失誤，還有市場開拓環節中的決策層人員素質以及企業自我調節的手段。奧園如何邁出下一步？
廣東奧園集團有限公司（以下簡稱“奧園”）大幅裁員事件及其背后的資金、土地等危機，在宏觀調控背景下，顯得格外觸目。
40，60？
奧園裁員事件曝光，6月初剛從武漢調回廣州總部的張維倫，就被推到了風口浪尖。剛在武漢處理完萬鴻集團（600681）（原名誠成文化）轉手事務，現已回奧園集團有限公司任董事、常務副總裁，主管集團房地產業務的張維倫，7月13日接受本報記者獨家專訪，首度就裁員事件作出回應。
張維倫急于澄清的是，外界傳聞奧園“裁員75％”、“150多人”。
“怎么可能？奧園集團包括后勤及子公司，總人數近1000人，但集團廣州總部只有150多人左右，此次合并減員所涉及的僅僅是集團總部和奧園置業（廣東奧園置業有限公司）。”他直言，裁員人數只有40多人，而被“裁”的員工以中層管理人員、工程師和辦公室文員為主，其中包括各個營運中心總監助理2人，工程師20多人，其余的均為文員。張強調，集團于5月底決定完成奧園置業與集團的對接之后，6月初就在集團內展開了一次崗位考試，考核的內容包括奧園集團基本常識、專業知識以及管理基本理論等，其實員工已經有一定心理準備。張給出的表面原因是，恰好6月30日大部分員工的合約到期，于是就有一些員工沒有獲得續約的機會。
“這完全是集團內部機構重組的一個部署。員工們也經歷了一個月的心理準備，不存在‘突發事件’一說。”張維倫表示，之前集團高層沒有專門就“裁員”一事開會表決，一直都是討論架構重組的事。而集團架構重組，意味著機構合并之后會有部分盈余人員需要離職，而這同時也是奧園集團邁向公司集權管理的第二步。那么第一步在何時完成，促使奧園內部調整的主因是什么？
時間回溯至2002年。
張維倫回憶，隨著奧園集團在2002年深圳住交會期間正式對外宣布展開“奧龍計劃”，一個集團架構重組、集權管理的計劃也隨之開始醞釀。2003年春節，集團開始了第一步調整，將旗下5個項目公司合并，成立廣東奧園置業有限公司（簡稱奧園置業），“我調去武漢接管萬鴻集團（600681）之前，就兼任廣奧、番奧、南奧、南沙奧園、天鹿湖奧園等5個奧園的總裁”。其時，奧園置業由何敏予主管。直至今天，集團部署第二步戰略計劃，將奧園置業收回集團直接管理，仍由何敏予主管，但是業務性質卻轉為了品牌輸出和托管業務。集團高層人員一直比較穩定，這次稍作調整，董事局副主席游文慶負責合作項目、資本運營；集團副總裁兼任品牌管理委員會秘書長；副總裁鄭健軍主管集團財務，總裁助理喻曉根負責資金。
至此，奧園集團完成了房地產業務二級公司與集團的對接，保留廣東奧園物業總公司，負責奧園旗下物業管理以及物業品牌輸出，另外還有三家控股子公司，共同開拓品牌輸出與托管業務。除了上述的奧園置業，還有方志華掌舵的奧園復合地產有限公司、胡大為主管的廣東奧林匹克置業投資有限公司。張透露，這三家以品牌輸出和托管業務為主的子公司均走上了自負盈虧的軌道。目前這三家子公司的業務盈利僅僅占公司資金回籠的10％，而作為奧龍計劃的重要部分，品牌輸出和托管業務將成為奧園集團在房地產行業發展的另一張羽翼。
掀開資金、土地的蓋子
實際上，本報記者從另一名在職的集團人員處獲悉，目前總部還有90多人，照此推算，裁員人數應為60多人，此版本與裁員事件之前離職的一位人士提供的數據一致。而據側面了解，奧園本不屬于機構臃腫類型，此次一再“瘦身”，與奧園擴張步伐的延緩有相當關聯。
奧園擴張步伐延緩從何說起？
據營銷中心總監陳廣鴻介紹，除原有的廣奧、番奧、南奧，2003年，奧園投入開發的項目有4個，包括佛山奧園、南沙奧園、順德奧園華庭、閘坡奧園；今年開發的兩個項目是大崗奧園和美的奧園；天麓湖奧園早已立項，一直在做前期規劃。
這兩年來的集中開發，資金從何而來？“所有開發商的資金周轉都是靠銷售回款。”張維倫回答得很干脆，他透露，目前奧園總資產額大約有13億～14億元，總負債額大約4億元。集團主要的資金回籠就是南奧，該盤自2001年開盤以來，基本上每年保持15萬～20萬平方米的開發量，按成本4000元／平方米匡算，銷售回款可達6億元／年。2003年南奧銷售13萬平方米，大約6億元，今年上半年銷售近7萬平方米，大約3億元回款。其它盈利的項目還有番奧、佛奧，而品牌輸出和托管的項目，一般按月收取管理費。
但目前看來，資金回籠的主角——南奧僅剩幾十套房子，新貨還在開發中；另一在建的只有南沙項目。
奧園集團要邁開新的擴張步子，當然需要巨額資金的投入，在國家宏觀調控、銀行信貸緊縮、開發商自有資金提高至35％的背景下，奧園的資金鏈受到了嚴酷拷問。也正是這一背景，更凸顯了奧園裁員風波在業內的影響。而奧園“裁員危機”，多少意味著其擴張步伐不得不稍加減緩。宏觀因素與微觀因素的雙重壓力，以及奧園資本運作上的決策性失誤所帶來的滯后作用，正一步步顯現。
據悉，南沙項目的投入至今已經過億元，加上其它項目的集中開發，奧園資金流難免受外界質疑，而隨著南奧接近尾聲，奧園的土地儲備也開始進入業界視線。張維倫介紹，目前除了南沙1000畝已經拿證的土地之外，番奧還有100畝，南奧剩300畝，廣奧奧園大廈總建面積50000平方米，另外就是天麓湖奧園占地315畝，大崗奧園占地20000多平方米。此外，品牌輸出項目還有佛山奧園、美的奧園。其實，在全國開發商都蜂擁至二線城市搶地盤的趨勢下，奧園似乎沒有打開局面，除了南沙城市運營項目以外，其余都是小型項目。據了解，去年年中，奧園本計劃拿下整個大崗鎮的城市運營項目，但7月份上市公司問題暴露之后，該計劃不得已擱淺。
業內一位不愿透露姓名的資深人士對記者分析，坊間對于奧園的各種猜測，都是源于對其資金問題的關注。沒錯，40多人或60多人，只代表一個數字，它所能說明的，就是，目前奧園的人員多了，從被裁員的職務以工程師為主來看，原來計劃用于開發多個項目的“儲備”人員現在用不上了，只需要開發少數幾個項目的人員。實際上，如果資金不到位，奧園下半年計劃啟動的上述各項目，均有擱淺的危險。
破局之難
張維倫對本報記者說：“我原是上市公司的主管，今年3月份，上市公司轉手通過證監會批準，而一系列交接工作又拖到了5月份，6月初我已經調回來了，說明奧園已經徹底從上市公司退出。”他坦言，上市公司的買進賣出，沒有獲利。
張說，經此一役，對于上市公司的運作已經相當熟悉了，就當作資本運作上的一次經驗教訓。據內部員工透露，此次的經濟損失數目也就“幾百萬”元。而資深人士則尖銳地指出，任何進入過股票市場的人都知道，單是股票交易，都是幾百萬元的資金流動，何況一個市值幾千萬元負債4個多億的上市公司？
入主萬鴻集團（600681），對于奧園來說，是一次徹底的決策失誤。然而，奧園似乎無意進入調整期，盡管此后一連串品牌輸出和項目托管業務的擴張動作也接連出現“折翼”之險。按張所說，每個托管項目的管理費是50元／平方米／月，那么這一塊的利潤額，相對于奧園開發項目的支出，只是杯水車薪。據了解，在托管項目中，奧園一般都是以一個3～4人的小組進駐項目的方式進行，“沒有一個完整的團隊去控制現場，其實很難實現品牌輸出過程中的一些設想。”資深人士如是說。
張維倫表示，過去通過萬鴻集團（600681）與當地開發商建立的一些合作正在逐漸淡出，而對于仍在武漢負責項目托管的梁東昭，“我們馬上就要調他回來了。”張透露。
而此時，遠在湖北鄂州的梁東昭，正忙于案頭幾份新托管項目的合同跟進。“現在跟進的項目，是一個占地600畝的別墅盤，預計開發周期為3年。”
梁于2003年11月份到達武漢，任萬鴻集團（600681）旗下武漢奧園房地產開發有限公司（現更名為長印房地產開發有限公司）總經理，據他介紹，公司除了接管項目，還為湖北某房地產公司做業務顧問。目前在操作的，都是以前接下的項目。
奧園通過萬鴻集團（600681）旗下地產公司，在湖北和重慶接管了幾個項目，可惜大都無疾而終。據了解，重慶曾經有兩個項目，一為重慶時光，一為重慶報業大廈。前者占地100畝左右，位于市中心。2003年初，梁東昭任項目總經理，他帶隊將該項目重新定位、規劃，調整了開發思路，在反映民風、民貌的同時，將之規劃成由商務別墅、酒店、辦公樓等組成的一個盈利空間較大的項目。然而，去年底，重慶市政府有一條規劃中的隧道要經過此項目，導致項目停工，奧園也因此暫停托管業務。重慶報業大廈原為重慶報業集團與奧園的合作項目，奧園也于前期投入了一部分啟動資金，但后因合作方承諾有變，涉及到土地啟動成本增加，考慮到開發利潤，奧園只有抽身而出。
梁東昭隨即于11月份轉戰武漢。而在廣州總部的另外三家子公司，方志華帶隊接管東莞星河傳說、閘坡奧園，胡大為負責佛山奧園、美的奧園。其實，這幾個以“奧園”冠名的品牌輸出項目，奧園自身均有投資，因此利潤率不算高。
資深人士認為，奧園在品牌運作和具體項目營銷上是沒有大問題的，土地的情況以目前奧園的開發速度看來，也沒有到達“告急”的地步，而為其擴張帶來重創的，就是資金。奧園的資金危機來由有二，一是曾經在某個項目上投資失利，內部人員透露，該次投資令奧園虧了至少1個多億；二是上市公司的虧損，這個數目也許對于外人來說永遠是個謎，但謎底，終有揭開的一天。
奧園能否承受這筆巨額損失帶來的內耗，通過自我調整，尋找投資方或合作伙伴，跨過資金這道檻，關鍵也在于其不為人知的負債情況背后，資本市場充滿的各種變數。
(作者：穎民 )
特約編輯:振強
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