2004年上半年深圳樓市真不平靜。從年初開始，各種爭論就沒有停止過。而市場就像鏡面般的湖水，無論是利好還是利空，各種消息的“石子”丟進去，總能濺起種種不同的反映。地鐵、房價、政策、土地、豪宅、9萬3地塊的拍賣，這些都是曾經讓深圳上半年樓市不平靜的因素。
關鍵詞一:房價
風一樣向上飄
2004年剛剛開始的時候，房價會不會上升就成為地產界最關注的問題。普通置業者關心的是腰包里的錢能不能少掏出去一些，發展商關心如何將更多的錢放進自己的腰包。不過這一切還是市場說了算。由于種種原因，今天上半年樓價走勢幾乎讓所有的發展商都如愿以償。
前5個月，全國樓價普遍上升，增長幅度達到10％。相比較，深圳樓價漲幅相對平緩，前5個月上升幅度達到6％。雖然這個數字不算高，但是在深圳房價不低的基數上，樓價的實際上漲是相當可觀的。撇開正在上漲的關外樓盤，羅湖、福田和鹽田的樓盤均價幾乎都保持在8000元／平方米的水平上。這是一個老百姓并不喜歡的數字。形成的原因，一方面是因為土地的稀缺引起的，另一方面卻顯示了深圳極強的購買力。
春交會的時候，市國土資源和房產管理局和中原地產曾聯合進行過一項調查。該調查顯示深圳市民對于房價的期望值最高值不超過5000元／平方米。然而，即便綜合關內和關外的平均價格，深圳的房價也是在6000元／平方米左右。所以，考慮到市民的購買能力，房價上漲應該停止。深圳的地產研究人士也曾指出，隨著深圳下半年土地供應的增加以及樓盤可銷售面積的擴大，房價將不會繼續攀升。
關鍵詞二:地鐵
房地產的強心劑
今年年初，香港地鐵有限公司投資深圳軌道交通4號線原則性協議在五洲賓館正式簽署。香港地鐵有限公司將投資約60億元，參與建設經營深圳地鐵4號線。這給深圳地鐵的運營帶來了更大的希望。按照地鐵施工的進度，1號線1期工程年底即將完工。緊接著，深圳地鐵公司的自有商業物業招商的新聞也傳來，于是地鐵概念又一次被地產商借用起來，幾大報紙相繼推出地鐵專刊，地鐵物業的概念頻頻出現。
軌道交通是一個城市發展的基礎，這是勿庸置疑的。根據深圳的交通規劃，其1、2、3、4、11號線5條軌道線將在5年內全部建成。建成之后，深圳的交通網絡將趨于完善。按照其他城市的經驗，地鐵物業將會升值。問題在于，深圳這些樓盤的升值空間還有多大呢？因為在賣房子初期，發展商已經拿地鐵概念做了炒作，等到真的地鐵開通之后，那個升值的空間從哪里來，這是一個問題。
從春天開始，到夏天結束，地鐵概念在2004年上半年狠狠地熱鬧了一下，但是概念不等于市場，是否真的有效，還得等年底地鐵真的開通時刻。
關鍵詞三:土地供應量
杯水車薪引起樓價高企
因為和房價直接掛鉤，今年深圳的土地供應量也成為大家關注的焦點。但是2004年的整體出讓計劃遲遲不能出爐。而在此之前，幾塊拍賣地的狀況都讓人大吃一驚，盡管這些拍賣的地塊大多在寶安和龍崗，可是不管是酒店用地還是居住用地，其火爆的場面都讓人不免擔心以后的樓價會大大高出消費者的承受能力。
6月份，深圳市土地出讓計劃正式公布，今年出讓的總面積依然和往年差別不大，但是特區內的羅湖和福田，幾乎無土地供應。業內人士表示，政府刻意將特區內土地壓住不放，目的是希望將發展商手里的大量存地釋放出來。
土地供應量的不足導致兩個結果，第一也是最直接的后果就是拍賣價格的提高，其次它將導致大量開發商另尋出路。品牌發展商紛紛“北伐”已經成為深圳地產的一道風景，但是小發展商要走出去，在能力和資金上都沒有可靠的支撐。下半年，土地拍賣的數量會比上半年增多，一場場龍爭虎斗也將越來越激烈。
關鍵詞四:9萬3
改寫深圳拍賣紀錄
說到上半年深圳地產的熱點，9萬3的拍賣是不得不提的。因為它從某種意義上改變了很多東西，其中包括深圳土地拍賣史上地價和成本價的比例關系、香港地產商進軍深圳的跡象以及開發商聯合的趨勢。
4月16日，被市場關注很久的編號為B303－0041（俗稱9萬3）地塊的拍賣終于塵埃落定。香港的信和置業中國投資集團有限公司和中海地產股份有限公司以9.5億元聯合競拍成功。這次拍賣的樓面價格高達7252元／平方米，這個價格已經超過了目前香蜜湖某些樓盤的銷售價格，它改寫了深圳傳統地價和成本價的比例關系。
9萬3的拍賣加劇了大發展商的聯合，就在此次拍賣會上，除了地塊得主是聯合競拍，參加競拍的還有萬科地產、招商地產、華僑城地產三家品牌聯合以及金地和浩和投資的聯合，這種趨勢可能導致未來更多的聯合，從而加速深圳地產界的優勝劣汰。
關鍵詞五:銀根緊縮
小地產商進入寒冬
北京首創集團的劉曉光曾說，做地產最重要的是資金了。
去年121號文件引發了房地產界的震蕩，今年上半年銀行開始實行按照資金比例貸款的政策又讓很多發展商陷入了困境。這一金融緊縮政策直接導致的后果就是，很多開發商貸不到款，開工的項目無法完成，或者有地不能開發，融資重新變得無比重要。
不過據市場反映，深圳這方面的影響并不是很大。這主要是由于深圳市場相對成熟，不少企業的資金鏈比較牢固。所以，目前銀根緊縮的政策對深圳的影響應該是較小的，深圳的地產未必面臨北京開發商說的行業洗牌。
關鍵詞六:豪宅
風生水起惹人關注
觀瀾高爾夫大宅和天琴灣在上半年競相推出價值千萬以上的豪宅，萬科17英里開始先聲奪人，城市山谷二期推出私人會館，一系列豪宅的推出成上半年樓市的一大亮點。
撇開千萬豪宅不說，我們談紅樹灣雙雄——中信紅樹灣和百仕達紅樹西岸，這兩者除了聲勢不小之外，還有就是它們在產品上的創新也值得關注和欣賞，百仕達地產對紅樹西岸的精雕細琢已經業界知名，中信華南集團對中信紅樹灣項目也是反復研究，完成了豪宅從產品到作品的轉換，因為這兩個樓盤，深圳紅樹灣片區將成為深圳嶄新的豪宅區域。上半年，兩者都各自進行了一系列宣傳，將深圳市民的目光成功吸引到紅樹灣片區，加上附近的瑞河耶納以及日月府，紅樹灣片區的下半年必將是豪宅領唱。
(作者：李孟姣 )
特約編輯:振強
