國(guó)外基金能否玩轉(zhuǎn)中國(guó)地產(chǎn) 地博會(huì)論壇眾說(shuō)融資
楊曉
近期央行出臺(tái)了一系列的政策，使國(guó)內(nèi)發(fā)展商遇到了暫時(shí)的困難，但也為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式轉(zhuǎn)型創(chuàng)造了一次機(jī)遇。按國(guó)際慣例辦事，與數(shù)千億美元的國(guó)際基金對(duì)接，這是目前行業(yè)發(fā)展所必須邁出的一步。值得欣慰的是一些大開(kāi)發(fā)商已經(jīng)走
在了前面。例如首創(chuàng)與荷蘭國(guó)際集團(tuán)成立的ING北京基金，順馳與摩根斯坦利的合作，7月5日萬(wàn)科也透露與德國(guó)銀行首期3500萬(wàn)美元的合作項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)發(fā)展商與國(guó)際基金的對(duì)接不僅僅是要解決發(fā)展資金的問(wèn)題，更重要的是改變現(xiàn)有的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)觀念，確立長(zhǎng)久的發(fā)展模式，為此未雨綢繆的發(fā)展商和投資基金經(jīng)理會(huì)聚中國(guó)地博會(huì)·地產(chǎn)金融高峰論壇共同探討房地產(chǎn)融資的可行性。
■國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商融資渠道單一
金融政策、土地政策的緊縮讓我們看到國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商融資渠道趨于單一，資金過(guò)多依賴(lài)貸款。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光指出，目前置地貸款、開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款加在一起可能占到開(kāi)發(fā)總資金的80%左右。另外金融體系還不健全，沒(méi)有更多形式和更多層次的金融構(gòu)架體系，沒(méi)有更多的金融創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)生，這樣中小企業(yè)發(fā)展受到局限。
與普通開(kāi)發(fā)商不同，首創(chuàng)一直在想辦法拓展融資渠道。劉曉光說(shuō)，首創(chuàng)集團(tuán)發(fā)展10年歷程中，開(kāi)拓出19個(gè)資金渠道。他認(rèn)為如果是單一靠銀行，恐怕走不到今天。首創(chuàng)的多層次、多元化的融資渠道，包括直接融資、間接融資，包括國(guó)內(nèi)上市、海外上市，海內(nèi)基金、海外基金，自己發(fā)債、可轉(zhuǎn)債等等。
國(guó)際上房地產(chǎn)基金非常普遍，無(wú)論是上市的、非上市的、封閉的，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)融資的主渠道。但在中國(guó)，目前只有證券基金，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)投資基金。房地產(chǎn)基金始終是一個(gè)問(wèn)題。房地產(chǎn)基金法在國(guó)內(nèi)談了6年，卻始終沒(méi)有出臺(tái)，這意味著發(fā)展房地產(chǎn)基金缺少法律保障。因此很多企業(yè)只好跟國(guó)際地產(chǎn)基金做對(duì)接。
成功的例子是首創(chuàng)與荷蘭國(guó)際集團(tuán)合作的中國(guó)房地產(chǎn)基金。具體操作是，在國(guó)際上發(fā)起一個(gè)基金，籌組不同的投資者做一個(gè)組合，然后按照中外合資企業(yè)構(gòu)架一個(gè)項(xiàng)目公司，直接投資北京房地產(chǎn)項(xiàng)目，盈利后再回到國(guó)外。據(jù)了解，基金第一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)了，在陽(yáng)光上東北側(cè)，叫麗都水岸，起價(jià)在每平方米9300元。
■國(guó)內(nèi)活躍的地產(chǎn)基金
北京城建總經(jīng)理助理羅高波指出，目前在國(guó)內(nèi)較為活躍的海外基金是以新加坡為代表的亞洲基金。包括凱德和吉寶，它們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際投資力度已經(jīng)加大。上海和北京是它們的主要投資地。
歐美投資基金也從原來(lái)的觀望走向試探性地投資，規(guī)模在幾千萬(wàn)美元，它們想通過(guò)小額投資過(guò)程中發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期值得合作的伙伴。其中美國(guó)漢斯已經(jīng)在北京成功持有兩個(gè)物業(yè)，并在自主開(kāi)發(fā)第3個(gè)。
開(kāi)發(fā)型基金一般選擇北京、上海兩個(gè)地方，二線(xiàn)城市去的比較少，它們投資重點(diǎn)從商業(yè)轉(zhuǎn)向住宅，在北京比較明顯。投資的物業(yè)逐步從非常高檔轉(zhuǎn)變到中檔，有時(shí)候?qū)χ械蜋n也有一定的興趣。
收租型基金表現(xiàn)更積極，它們?cè)诒本⑸虾Ｈ〉贸晒?jīng)驗(yàn)后，選擇向二線(xiàn)城市拓展，比如廣東、深圳、寧波、蘇州、天津、大連，它們喜歡完工的，最好有租戶(hù)的這種商用物業(yè)長(zhǎng)期持有。
■外國(guó)基金并不比本土開(kāi)發(fā)商傻
有的開(kāi)發(fā)商總認(rèn)為外國(guó)的錢(qián)好蒙，所以接觸基金經(jīng)理人隨意性較大，甚至出現(xiàn)前后說(shuō)法不一致。在此大地發(fā)展投資公司董事長(zhǎng)威廉·克魯格忠告，基金經(jīng)理人作出投資決策要取決于詳盡的資料和清楚的數(shù)字，而不是開(kāi)發(fā)商所描繪的美好前途。舉例來(lái)說(shuō)，外國(guó)的資金要在北京買(mǎi)一棟寫(xiě)字樓，基金經(jīng)理人可能調(diào)查了10棟不同的寫(xiě)字樓，并收集30至40個(gè)寫(xiě)字樓的數(shù)據(jù)，回來(lái)做比較后再來(lái)決定所中意的寫(xiě)字樓價(jià)格是否符合價(jià)值。同時(shí)他們組織大量人力，包括建筑師、工程師，還有跟客戶(hù)溝通，把這些數(shù)據(jù)收集來(lái)做比較。這樣調(diào)查后，經(jīng)理人將很熟悉北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，甚至對(duì)他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都有很多了解。
克魯格指出，在建設(shè)上，國(guó)外基金要求建筑上非常嚴(yán)謹(jǐn)。所有的都是黑白分明，開(kāi)發(fā)商不能有太多的變數(shù)，不能今天告訴他要1個(gè)億，明天告訴他要兩個(gè)億。不能不談風(fēng)險(xiǎn)。還有，開(kāi)發(fā)商做項(xiàng)目介紹時(shí)不能不談風(fēng)險(xiǎn)。有些開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備的材料都是正面的，往往不提及任何風(fēng)險(xiǎn)和可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，這讓國(guó)外投資者最擔(dān)憂(yōu)。他們覺(jué)得開(kāi)發(fā)商可能在隱瞞，或者自己根本就不知道。后果是當(dāng)基金經(jīng)理人向他老板要錢(qián)時(shí)，老板問(wèn)有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，他講不出來(lái)。
東西方溝通中開(kāi)發(fā)商會(huì)發(fā)現(xiàn)兩個(gè)很大的差別，一個(gè)是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的看法，一個(gè)是國(guó)際投資者的看法，還有私營(yíng)企業(yè)家的做法、大的房地產(chǎn)基金的做法。這需要開(kāi)發(fā)商做很多前期工作，要使項(xiàng)目具有吸引力，需要包裝，需要換成基金經(jīng)理人熟悉的語(yǔ)言。
房地產(chǎn)基金途徑從上市和非上市的區(qū)分可以分為公開(kāi)和私募，所謂公開(kāi)是去股市上發(fā)行股票或者到交易所發(fā)行債務(wù)。私募有各種方式，其中一個(gè)就是與股東合作開(kāi)發(fā)。另外一個(gè)方法是股本的投資和債務(wù)的投資。從國(guó)際基金來(lái)講，兩種都有。有一種是股本基金進(jìn)來(lái)，還有一種是債務(wù)基金，這兩種都有。作為股本這種形式，有一種叫投資基金，還有一種叫風(fēng)險(xiǎn)基金，多半是參與地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。從債務(wù)的形式進(jìn)來(lái)有各種各樣，大部分是國(guó)際的銀行。
■基金的局限
基金在中國(guó)獲利，但如何退出，這是困擾基金在中國(guó)投資的重大問(wèn)題。一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，他跟很多基金經(jīng)理人接觸，人們不是對(duì)他的項(xiàng)目不滿(mǎn)意，而是他不能給出具體辦法讓外國(guó)基金獲利退出。“外國(guó)基金可以自由進(jìn)來(lái)，但撤出中國(guó)卻很難。所以基金獲利了只能在國(guó)內(nèi)流通。實(shí)在不行就去澳門(mén)賭錢(qián)將資金轉(zhuǎn)移出去。”
特約編輯：宋廣偉
