今年上半年，上海市消保委共受理的房產銷售和房產中介的投訴高達422件，其中涉及格式條款爭議的有128件。昨天市消保委請來知名法學專家、律師，首次對涉及房產行業典型的霸王條款進行了公開點評，并準備將點評結果送達相關企業，以規勸其改正。據市消保委透露，接下來還將點評其他十多
個行業中的霸王條款。
霸王誠意金
條款實例：如買方反悔，未于約定日期至房產方簽訂買賣合同，致無法完成買賣事宜，則買方同意將實際給付的誠意金支付給中介公司，以作為買方違約之賠償。
專家點評：合同法規定，房產中介未促成合同成立的，不得要求買方支付報酬，只可要求買方支付從事買賣合同所支出的必需費用。
該條款霸氣十足，房產中介公司設定的誠意金是為了多收買方錢款的一個借口，目的是當房屋買賣不成功時，房產中介公司藉此可吞掉這筆誠意金，這是房產中介公司利用其優勢地位，在房屋買方因價格等原因不能成交時，想謀取不當利益而設定的霸王條款。
霸王賠償金
條款實例：委托合同履行期間，買方和賣方達成買賣協議并約定簽訂合同后，賣方違約的，買方同意將賣方賠償的定金的50%支付給中介公司作為傭金。
專家點評：據了解，該委托合同已約定中介費為成交價的1%，現在的問題是，如果賣方違約，中介公司再要獲取賣方已支付的定金的50%賠償金，這顯然是中介公司的不當得利。
根據合同法，因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的理由以外，違約方應賠償利益受損方的損失。依據這一法律規定，如違約發生，充其量視作委托人解除委托合同，至于如何承擔違約責任，應有其他法律來調整，與中介公司無關。
霸王意向金
條款實例：為確保房屋買賣成交，買方需在簽訂合同前交付承購意向金人民幣1萬元。
專家點評：這個房屋承購意向金，是該條款制訂者巧立名目，為了達到先收取買方錢款、取得不當得利而設置的一個陷阱。
當房屋買賣交易不成時，中介公司就會以預先收取“意向金”的有利地位，迫使買方付出不應支付的所謂違約金或中介公司所謂的種種損失，故該條款有悖于房屋中介的法律關系特征，應認定為無效。
霸王定金
條款實例：買方在簽訂《房地產買賣合同》時，應支付總房款30%的分期款(含定金)。
專家點評：首先此條款的規定不明確，因為房屋分期款與定金的性質不同。其次，按照擔保法的規定，定金不得超過主合同標的的20%。
現在，該條款將分期款與定金合并在一起，一旦買房方在支付了30%錢款后違約，其所應承擔的定金雙倍返還的責任就難以確定具體數額了。
霸王傭金
條款實例：委托成功后，買賣雙方均應按房屋成交價的1.5%比例支付傭金(即中介費)給中介方。
專家點評：根據市物價局等部門去年下發的有關規定，居住房屋買賣中介經紀服務實行政府指導價管理，指導價的最高收費標準為房屋交易中心登記成交價的1%，房地產中介公司可在指導價上限以下(含指導價)，按服務項目實行菜單式收費。
該條款約定中介方可收取1.5%的傭金，顯然突破了收費標準的上限，違反了物價等部門的規定。
作者:諸達鶴 特約編輯：宋廣偉
