日前在科學(xué)會堂舉行的2004年上海投資峰會上，上海國際信托投資有限公司市場研究總部總經(jīng)理金志在演講中指出，從房地產(chǎn)信托融資模式看，皆是通過運(yùn)作融資成本較高的短期資金，讓項(xiàng)目啟動直至符合貸款和預(yù)售條件，從而完成整個(gè)項(xiàng)目，實(shí)際上信托融資只是起到了“過橋費(fèi)”的作用。
房產(chǎn)信托難成主營產(chǎn)品
金志指出，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)瓶頸階段。銀行貸款門檻提高對原先不樂觀的融資市場“雪上加霜”，根本無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)過程中大量、長期的資金需求。在此背景下，房地產(chǎn)信托融資方式開始浮出水面。從２００２年信托業(yè)務(wù)重開到去年１２１號文件出臺，一年之內(nèi)，全國信托公司推出的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品只不過２０只；可是到了２００３年第四季度，一個(gè)季度之內(nèi)全國就發(fā)行了房地產(chǎn)信托３７只，產(chǎn)品數(shù)量與募集金額都直線上升。
需要指出的是，信托融資作為過橋資金仍存在一定問題。首先，信托合同不超過２００份的限制，使得目前信托融資數(shù)額無法滿足需求量龐大的房地產(chǎn)行業(yè)。信托占有市場份額僅千分之一，不可能在短期內(nèi)填補(bǔ)銀行緊縮房貸所遺留的短缺空間，尚難解決房地產(chǎn)融資難的困境。其次，房地產(chǎn)信托融資的“過橋”貸款，使其在銀行貸款和開發(fā)企業(yè)之間形成一條新的資金鏈，但信托公司在融資監(jiān)控、管理、經(jīng)營的能力或經(jīng)驗(yàn)都不及銀行，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也弱于銀行，一旦其中一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，形成更復(fù)雜的金融風(fēng)險(xiǎn)。
最后，央行和銀監(jiān)會沒有對信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場有特別的規(guī)定，信托公司對地產(chǎn)投資方向、融資方式、期限、數(shù)量等都有較大的隨意性。按照１２１文件規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)自有資金達(dá)不到３０％，無法從銀行貸款；但如果先通過信托機(jī)構(gòu)融資達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后，仍然可以申請到銀行貸款。實(shí)質(zhì)上，這并沒有提高房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本實(shí)力，還是違背了央行監(jiān)管和調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的目的。
金志認(rèn)為，由此可見，具有過橋性質(zhì)的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃，在房地產(chǎn)融資中只是起到了拾遺補(bǔ)缺的作用，滿足不了大量、長期直接融資的需求，不能成為我國房地產(chǎn)融資工具的一項(xiàng)重要補(bǔ)充，因此也不能構(gòu)成信托公司的主營產(chǎn)品。
審慎對待信托風(fēng)險(xiǎn)
目前市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為１～３年，預(yù)期年收益率普遍在４％～６％之間。由于收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率，因此受到投資者的追捧。金志指出，盡管房地產(chǎn)信托有諸多優(yōu)越性，但仍然應(yīng)該審慎應(yīng)對可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。
他認(rèn)為，在宏觀把握房地產(chǎn)市場形勢的基礎(chǔ)上，對于投資增長過快、土地供應(yīng)過量、空置面積增幅過大、市場呈現(xiàn)過熱苗頭的地區(qū)，要嚴(yán)格控制信托投放；應(yīng)該重點(diǎn)支持普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。要嚴(yán)格控制向別墅、大戶型等高檔豪華住房以及賓館、寫字樓、商場等商業(yè)用房項(xiàng)目的信托融資。對那些資金實(shí)力強(qiáng)、資質(zhì)等級高、開發(fā)業(yè)績良好的企業(yè)，應(yīng)予以重點(diǎn)支持；對商品房空置量大、資產(chǎn)負(fù)債率超過７０％的開發(fā)企業(yè)，則需要嚴(yán)格控制。(唐文祺)
特約編輯：宋廣偉
