日前在科學會堂舉行的2004年上海投資峰會上，上海國際信托投資有限公司市場研究總部總經理金志在演講中指出，從房地產信托融資模式看，皆是通過運作融資成本較高的短期資金，讓項目啟動直至符合貸款和預售條件，從而完成整個項目，實際上信托融資只是起到了“過橋費”的作用。
房產信托難成主營產品
金志指出，中國房地產企業的發展已經進入到一個瓶頸階段。銀行貸款門檻提高對原先不樂觀的融資市場“雪上加霜”，根本無法滿足房地產開發過程中大量、長期的資金需求。在此背景下，房地產信托融資方式開始浮出水面。從２００２年信托業務重開到去年１２１號文件出臺，一年之內，全國信托公司推出的房地產類信托產品只不過２０只；可是到了２００３年第四季度，一個季度之內全國就發行了房地產信托３７只，產品數量與募集金額都直線上升。
需要指出的是，信托融資作為過橋資金仍存在一定問題。首先，信托合同不超過２００份的限制，使得目前信托融資數額無法滿足需求量龐大的房地產行業。信托占有市場份額僅千分之一，不可能在短期內填補銀行緊縮房貸所遺留的短缺空間，尚難解決房地產融資難的困境。其次，房地產信托融資的“過橋”貸款，使其在銀行貸款和開發企業之間形成一條新的資金鏈，但信托公司在融資監控、管理、經營的能力或經驗都不及銀行，抗風險能力也弱于銀行，一旦其中一個環節出現問題，就會產生連鎖反應，形成更復雜的金融風險。
最后，央行和銀監會沒有對信托資金進入房地產市場有特別的規定，信托公司對地產投資方向、融資方式、期限、數量等都有較大的隨意性。按照１２１文件規定，如果房地產企業自有資金達不到３０％，無法從銀行貸款；但如果先通過信托機構融資達到標準后，仍然可以申請到銀行貸款。實質上，這并沒有提高房地產開發商自有資本實力，還是違背了央行監管和調整房地產產業結構的目的。
金志認為，由此可見，具有過橋性質的房地產資金信托計劃，在房地產融資中只是起到了拾遺補缺的作用，滿足不了大量、長期直接融資的需求，不能成為我國房地產融資工具的一項重要補充，因此也不能構成信托公司的主營產品。
審慎對待信托風險
目前市場上發行的房地產信托產品期限大多為１～３年，預期年收益率普遍在４％～６％之間。由于收益率遠遠高于銀行存款利率，因此受到投資者的追捧。金志指出，盡管房地產信托有諸多優越性，但仍然應該審慎應對可能存在的風險。
他認為，在宏觀把握房地產市場形勢的基礎上，對于投資增長過快、土地供應過量、空置面積增幅過大、市場呈現過熱苗頭的地區，要嚴格控制信托投放；應該重點支持普通商品房和經濟適用房項目。要嚴格控制向別墅、大戶型等高檔豪華住房以及賓館、寫字樓、商場等商業用房項目的信托融資。對那些資金實力強、資質等級高、開發業績良好的企業，應予以重點支持；對商品房空置量大、資產負債率超過７０％的開發企業，則需要嚴格控制。(唐文祺)
特約編輯：宋廣偉
