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| 上半年房地產投資增速加快
商品房屋供需矛盾漸趨緩解
目前，國家不斷加大宏觀調控力度，啟動土地和信貸兩個重要“杠桿”，控制房地產開發的進一步升溫。由于我市房地產發展相對于全國大的發展趨勢來講多年來一直具有一定的滯后性，并且無論從房地產企業的個數還是投資規模都明顯落后于國內同類地區，這兩年房地產開發投資增速也始終徘徊于20％－30％的穩健發展區間。進入今年以來，我市房地產開發企業加大存量土地的開發和在建工程的投入，一方面緩解市場竣工房屋不足，供需矛盾突出的現狀，一方面應對國家有關土地政策時限的 |
商品房屋供需矛盾漸趨緩解目前，國家不斷加大宏觀調控力度，啟動土地和信貸兩個重要“杠桿”，控制房地產開發的進一步升溫。由于我市房地產發展相對于全國大的發展趨勢來講多年來一直具有一定的滯后性，并且無論從房地產企業的個數還是投資規模都明顯落后于國內同類地區，這兩年房地產開發投資增速也始終徘徊于20％－30％的穩健發展區間。進入今年以來，我市房地產開發企業加大存量土地的開發和在建工程的投入，一方面緩解市場竣工房屋不足，供需矛盾突出的現狀，一方面應對國家有關土地政策時限的到來，上半年全市房地產開發呈現投資規模進一步擴張、增速加快，供需漸趨平衡的總體運行態勢。
主要特點
一、投資規模繼續擴大，增速加快
上半年，我市房地產投資規模持續增加，完成開發投資58.6億元，比上年增長43.7％，成為近兩年以來房地產投資增速的最高點，占城鎮以上固定資產投資的20.6％，高于上年同期0.4個百分點。主要原因：一是土地政策效應的促動。從2002年7月1日起執行的國務院11號文件，叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式，同時要求協議出讓的土地必須在兩年以內開工，否則強行收回，我市房地產企業囤積的開發用地不少，截至2003年底全市房地產待開發土地面積313萬平方米，比2002年增長51.5％。今年4月份，國土資源部再次頒發71號文件，嚴格要求各地協議出讓土地中的歷史遺留問題必須在8月31日前處理完畢，否則收回土地，納入國家土地儲備體系，土地清查力度的加大促使有錢有地的開發商擔心手上積存的土地被政府收回而加快項目的推出，而有地沒錢和有錢沒地的開發商也加快股權合作步伐，一方出地，一方出錢進行聯建開發，確保開發資質。二是房地產大市的影響。目前，國家正對固定資產投資采取緊縮政策進行限制，對房地產市場投資炒作引發的泡沫需求也出臺政策給予干預，我市房地產開發目前在建盤子很大，占用了房地產企業的大量資金，相應增加了潛在風險，而有效化解的途徑之一就是在目前市場相對較熱的情況下，加大投資力度，提早進入銷售環節。再者，青島因其得天獨厚的地理區位，很受外地人推崇，隨著竣工房屋的增多，供求基本平衡，但住宅銷售仍然呈現出供不應求的熱銷端倪，從而也促動房地產企業加快住宅投資建設，在行情看好之時穩賺一把。三是上年同期受“非典”制約，影響和延緩了房地產投資規模的擴大與工程進度的正常進展，基數相對偏低。
二、土木工程投資力度加大，住宅開發仍是重中之重
上半年，從投資工程看，我市房地產企業用于土建的投入41.0億元，增長51.0％，高于全市投資增速7.3個百分點，在全部投資額中占70％，比上年所占比重提高3.4個百分點。從房屋用途看，商品住宅投資完成46.7億元，比上年增長57.9％，高于全市房地產投資增幅14.2個百分點；辦公樓投資扭轉前5個月的下降態勢，微幅上漲，完成投資1.9億元，增長4.2％；商業營業用房完成5.6億元，比上年下降2.2％，其它投資4.4億元，增長19.8％。
從不同房屋用途所占比重看，商品住宅投資占全部房地產開發完成投資的79.8％，比上年同期提高7.2個百分點；辦公樓投資占3.3％，下降1.2個百分點；商業營業用房投資占9.5％，下降4.5個百分點；其它用房投資占7.4％，下降1.5個百分點。
三、施工面積快步擴張，新開工程增多
國家一系列宏觀調控措施的陸續出臺，勢必對房地產市場的后續發展產生影響，一些開發商在目前政策剛剛收緊之時，加快了施工與投資的進程。上半年，我市房地產項目新開工程也逐步進入快車道，施工面積快步擴張。全市商品房施工面積1597.3萬平方米，比上年增長49.9％，單個工程施工面積超過10萬平方米的樓盤34個，市內四區及嶗山在建項目中施工面積在10萬平方米以上的12個。全市新開工面積479.5萬平方米，比上年增長34.7％，比上年同期增幅提升8.1個百分點，其中：住宅新開工418.8萬平方米，增長34.7％，占全部新開面積的87.3％。四、供需漸趨平衡，商品住宅銷售仍處賣方市場
今年以來，我市房地產開發在4月份以后，竣工房屋逐漸放量增多，市面上可供銷售房屋迅速增加，隨之帶動商品房屋銷售持續熱賣，除去竣工中的公益性、統籌代建、拆遷還建及出租用等不用作銷售的房屋以外，我市房地產市場總體供需漸趨平衡，商品住宅供給仍顯不足，全部商品房屋竣工面積與銷售面積之比為1.03：1,住宅竣工面積與銷售面積之比為0.89：1。上半年，我市累計竣工各類房屋175.9萬平方米，比上年增長98.0％，其中：住宅竣工126.2萬平方米，增長69.9％；全部商品房屋銷售面積171.7萬平方米，比上年增長58.4％，其中：商品住宅銷售141.8萬平方米，增長50.6％，仍比住宅竣工面積多出15.6萬平方米，占全部商品房屋銷售面積的82.6％。
五、房屋造價及售價均呈揚升走勢
鋼筋、水泥等原材料價格的上漲及新材料、新設計、新概念的推廣使用，商品房屋品質不斷提升，加上精裝修類商務辦公樓的推出，也相應提高了我市商品房屋的土建造價和房屋售價。上半年，我市全部商品房屋竣工造價（建安工程造價）1586元／平方米，比上年提高538元，其中住宅竣工造價1133元／平方米，比上年提高108元。全部商品房屋平均售價3118元，比上年提高670元，其中住宅售價2634元，比上年提高289元。
存在問題
一、辦公樓及商業營業用房空置較多
目前我市的商品房屋供需狀況顯示，商品住宅仍然供不應求，空置住宅繼續得到有效消化，但辦公樓及商業營業用房新增空置規模繼續擴大，應引起重視。上半年，我市辦公樓及商業營業用房竣工面積分別為16.7萬平方米和21.0萬平方米，其銷售面積分別為12.0萬平方米和13.9萬平方米，分別少于竣工面積4.7萬平方米和7.1萬平方米，即新增空置面積4.7萬和7.1萬平方米。辦公樓及商業營業用房空置面積的增多，雖然受只租不賣或等待升值因素的影響，但主要原因仍是適銷不對路造成的。隨著我市山東路、中山路等歷史遺留“爛尾”工程的全面盤活啟動，辦公樓及兼具商住兩用功能的商住樓的市場供應勢必有所增加，一旦把握不住市場走勢，極易帶來新的空置，不利于房地產企業的后續發展和保持我市商品房市場的供需平衡。
二、銀行潛在風險仍然較大
自2003年6月的121號文，到央行8月23日調整存款準備金率由原6％調高至7％的“5號令”，到今年4月底國務院提高房地產開發項目資本金比率，其目的在于防范金融風險，限制房地產貸款的過快增長。從上半年我市房地產開發資金來源看，國內貸款雖占比略有下降，但增幅仍然偏高，銀行信貸風險較大。上半年我市房地產企業本年到位資金來源99.9億元，比上年增長50.1％，其中：國內貸款21.5億元，增長48.6％，占資金來源的21.5％，比上年所占比重僅下降0.2個百分點；自籌資金34.7億元，比上年增長84.4％，占全部資金來源的34.7％；定金及預收款等其它資金來源43.6億元，增長31.2％，占43.6％。雖然各房地產在項目運作過程中都相應提高了自籌資金的比率，但若包括個人購房貸款轉化為開發企業的開發資金部分，則房地產開發中實際使用銀行資金的比重還要高，說明我市房地產企業資金鏈中對銀行信貸資金的依賴度還是偏高，銀行信貸風險仍然比較大。市統計局王之鈺
