宏觀政策影響已顯現 杭州樓市出現見頂跡象
●火爆異常的杭州樓市已經出現“見頂盤整”的跡象，杭州的房價將會有所下跌
●杭州樓市出現目前的衰退跡象，主要是宏觀調控的影響，政策面的變化導致買家心理的變化，看空的比較多
●現在杭州樓市的風險不會很大，目前金融調控已
經使一部分風險提前釋放了，通過現在的短期調整，價格將會向下走
杭州的樓市不得不說是一個傳奇。
長三角地區最先燃燒起來的地產市場是在杭州，連續6年的跳躍式發展，使杭州房價一路高歌猛進。
然而這個傳奇在2004年可能不會再繼續，從最新傳來的消息和記者的采訪來看，火爆異常的杭州樓市已經出現“見頂盤整”的跡象，杭州的房價將會有所下跌。
二手房市場價格下滑
事實上，在這次房博會舉辦之前，杭州的二手房市場出現了極為冷清的場面。據了解，5月份杭州二手房成交量與上月相比呈現明顯的下降趨勢。更有中介公司提供的數據顯示，4月份杭州的二手房供應成交比已經達到6.6∶1
5月18日在杭州閉幕的浙江省第十一屆房地產博覽會被許多人看作是杭州樓市出現“拐點”的標志。
據杭州當地媒體報道，此次房博會除商品房均價繼續走高外，參觀人數、成交面積、成交金額等指標均出現不同幅度的下降。
這次房博會上，杭州商品房以每平方米6951元的均價再創新高，與去年相比增幅達26.9%。但是與去年第十屆房博會33.5萬參觀人數相比，本次房博會的人氣大大下降，只有25.3萬人。去年6月份的房交會創下商品房成交面積30.5萬平方米、成交額16.46億元的歷史新高，然而本次房博會商品房成交面積只有7.88萬平方米，成交金額為5.477億元。
事實上，在這次房博會舉辦之前，杭州的二手房市場出現了極為冷清的場面。據了解，5月份杭州二手房成交量與上月相比呈現明顯的下降趨勢。更有中介公司提供的數據顯示，4月份杭州的二手房供應成交比已經達到6.6∶1。
我愛我家房產中介公司浙江分公司總經理董浩在接受記者采訪時表示，杭州二手房4、5月份的成交量比較小，其根本原因在于房博會后供需雙方的心理有所變化�！坝捎诤贾莘績r始終處于跳躍式的增長階段，因此房東仍然認為房價會有大幅增加，房博會后一些房東的掛牌價太高，比以前高出20%—30%，但是市場上新成交的價格比第一季度只提升了2%—3%。因此這個時候買家和賣家都存在很大的心理差距，雙方都不能接受，因此二手房交易量開始萎縮�！睋私�，由于購房者的心態預期已經看低，杭州幾家大中型中介公司的二手房成交量一度萎縮達20%到40%，個別甚至達到50%。
不僅如此，杭州二手房市場呈現房源明顯增多態勢，投資者出現拋盤的趨勢。二手房市場的放量和交易量萎縮所帶來的直接后果就是價格的下跌，過去一點不肯還價的二手房出現了價格的松動。不少二手房的掛價已經呈現下跌態勢。
供求關系短期逆轉
供不應求的杭州地產市場，在宏觀調控的壓力下，發展商由于資金壓力加緊出售以期回籠資金，而投資者和跟風者也在總體政策的壓力下，出現了比較明顯的退潮趨勢，需求上萎縮了一半以上。因此，杭州樓市短期內使得供求關系發生了嚴重變化
“杭州樓市出現目前的衰退跡象，主要是宏觀調控的影響，政策面的變化導致買家心理的變化，看空的比較多，普遍認為樓市上升空間有限，而且可能還會下跌。而政策面對供求雙方都有影響�！闭憬髮W房地產研究所所長趙杭生認為金融調控在杭州已經初步顯現了作用。
趙杭生分析，銀根收緊使得供求雙方的資金都比較緊張。供應方受到銀行收貸的影響，公司資金鏈總體緊張；同時在需求方面，銀行對投資客和高檔住宅的按揭貸款也在收緊，一定程度上也壓縮了需求的增長。
“以前始終是供不應求的杭州地產市場，在宏觀調控的影響下，現在出現了一些變化：發展商由于資金壓力加緊出售以期回籠資金，而投資者和跟風者也在總體政策的壓力下，顯得更加謹慎，而且出現了比較明顯的退潮趨勢，因此需求上萎縮了一半以上。正是在這種情況下，杭州樓市短期內使得供求關系發生了嚴重變化，而這直接導致的結果是杭州二手房出現放量和房價有所下降。”趙杭生表示，短期內供求關系的逆轉導致了二手房的價格下跌。
金融調控在影響新盤方面，主要表現為銷售速度明顯放緩。
我愛我家房產中介公司總經理董浩，同時還是盛世偉業房地產代理有限公司總經理。他從自己所代理的樓盤向記者講起，“以前盛世偉業代理的樓盤一個月銷售出600多套，很正常。但是現在雖然一些樓盤的價格沒有下降，但是銷售的速度明顯降低，一個月也只有100多套售出。”雖然董浩表示，即使是這樣的銷售速度與其他的城市相比，杭州地產市場依然很好，但是也不得不承認杭州市場已處于衰退之中。
董浩認為銷售放緩的原因同樣在于供求雙方的心理預期�！斑@樣的心理差距其實也表現在一手房方面，作為發展商而言，大多數認為房價還要上漲，因此想把房價繼續拔高，但是目前的情況是房價不僅沒有上去，而且新盤的銷售速度還出現了明顯的放緩。”
實際上，董浩的分析在一定程度上與趙杭生相同。他認為對于新盤銷售速度的下降，主要是因為投資房產的利潤空間降低，導致投資者的大幅減少，因此需求明顯不足。據董浩透露，此前杭州高檔樓盤的投資比例大致在60%—70%，但是現在投資的比例降到了20%—30%。
“價格已經到了一定的程度，現在浙江的投資者都越來越理性了�！�
面對金融調控的壓力，董浩認為投資者開始選擇退潮。
由于供求關系和金融政策的雙重影響，杭州的不少樓盤開始提前開盤。因為各種利空消息四處流傳，因此多數地產企業選擇提前開盤，希望盡早回籠資金，規避風險。
但是供應的放大和需求的不足不僅使一手房的銷售速度明顯放緩，而且據趙杭生向記者介紹，一些地產企業為了加快資金回籠速度，已經出現一些樓盤暗中降價、打折等有利于盡快出貨的營銷手段。
土地不再搶著拿
由于之前杭州的地產市場十分火爆，因此大量外地地產企業和其他領域的企業紛紛進入杭州市場爭奪土地，但是現在面臨銀根收緊的壓力，已經顯現出地產企業退潮的趨勢
杭州樓市的走高，先前已經有很多分析認為：主要是由于杭州市政府土地供應始終處于饑餓狀態，導致供應嚴重不足；加之前幾年因為土地政策并不規范，開發商囤積了一批土地遲遲沒有開發，也在一定程度上推升了房價；還有就是杭州城市擴張過程較慢，交通設施也一直沒能跟上，致使城市面積太小。
因此土地始終是人們討論杭州樓市的焦點話題，甚至有專家認為杭州的土地供應是導致房價高企的關鍵原因。所以對于先前的杭州市場來說，只要拿到土地就意味著真金白銀進入口袋，但是現在的情況出現了變化。
在杭州一家地產公司做策劃主管的明學文告訴記者，以前開發商只要拿到土地就想的是能夠賺到多少錢，但是現在他們更多的是想如何能夠避免風險。
以前只要杭州市政府推出的土地，都有地產企業高價競拍，但是今年6月份杭州市政府推出的土地出現了前所未有的流拍現象。根據盛世偉業房產代理公司提供的資料顯示，杭州新推出的三塊土地出現流拍，其中位于拱墅區的編號杭政儲出（2004）17號的地塊出現無單位報名競拍的情況，而被政府收回；而其他兩塊編號為杭政儲出（2004）27號和杭政儲出（2004）34號的地塊由于未達到法定投標家數，最終也被政府收回。
趙杭生分析認為，由于之前杭州的地產市場十分火爆，因此大量外地地產企業和其他領域的企業紛紛進入杭州市場爭奪土地，但是現在面臨銀根收緊的壓力，已經顯現出地產企業退潮的趨勢，這其中主要還是因為地價的上漲幅度實在太高，逼退了一些地產企業。
據一些報道稱，在杭州曾經是“香餑餑”的土地，由于金融調控的加壓正在變成“燙手的山芋”，許多手中有土地的地產公司因為資金的壓力開始到處尋找合作方或尋求轉讓，更有一些地產企業為解一時之急，選擇使用典當、擔保的辦法籌集亟需的資金。
“這個市場已經讓人到了應該警覺的時候，雖然新盤的價格還在穩中上升。”明學文認為發展商已經明顯的感覺到價格再向上走所要遇到的巨大困難，“房博會成交量下降主要還是在于新開的樓盤價格太高，許多的購房者無法接受，而投資者覺得這樣的價格使房價上漲的空間已經很小�！�
明學文說，“連開發商都覺得杭州這樣的上漲速度都讓人不可思議。”在他看來，杭州地產市場是被投資和投機所扭曲的市場，因此投資者對房價的預期都非常之高。而今年出現了投資者衰退的跡象，沒有多少人敢再去投資，開始擔心房價下跌。
杭州從3月中旬開始的新一輪閑置土地清理中，共清理出涉嫌閑置地塊70宗，土地面積達到2460.05畝。明學文估計，隨著清理出來的2000多畝土地的盡快開發，和今年再撥下的土地，很有可能使今年新房的供應量增大。
房價已經見頂
現在的價格在這個階段已經到了一個階段性的頭部，杭州地產的投資比率已經很高，地產市場發展顯得過熱，超過了國民經濟發展的狀況，應該出現回調
針對目前杭州樓市出現的種種情況，趙杭生和董浩都表示，可以說杭州樓市已經見頂。
趙杭生認為，“現在的價格在這個階段已經到了一個階段性的頭部，杭州地產的投資比率已經很高，地產市場發展顯得過熱，超過了國民經濟發展的狀況，應該出現回調。從政策面的影響來看，投資過高的情況在杭州的確比較嚴重，只要宏觀調控加力，投資需求就退潮得比較厲害�！�
雖然趙杭生覺得房價將會有所回落，但是對于目前大家所擔心的樓市崩盤，他還是表達了不同的看法�！艾F在杭州樓市的風險不會很大，目前金融調控已經使一部分風險提前釋放了，通過現在的短期調整，價格將會向下走，但是現在這樣的盤整是為了走向更高處作準備，因此只能先向下調整，正所謂‘退一步，進兩步’�！�
趙杭生認為金融調控出臺的時機很好，也收到了不錯的效果，這樣的調控對于提前釋放和壓縮杭州樓市中的泡沫很有好處。
為了表示杭州地產市場不會遭遇更大的風險，趙杭生給出了幾個理由：中國國民經濟還處于上升時期，大的宏觀經濟背景很好，因此地產市場會依然向前；市場經濟還處于初級階段，能夠開拓的空間還很大；杭州的房地產市場還處于初級階段，杭州樓市發展的空間也還很大。
但是發展商仍然比較樂觀，他們認為目前杭州地價經過幾年已經被推倒了比較高的水平，地價頂在那里，房價可能降不下來。但是董浩的預測比較謹慎，“價格雖然已經到頂了，但是還不會有很大的危機，現在還不會出現很大的滑坡�！彼J為，從杭州的結構性矛盾的角度看，一些高價位的房子會出現分化，尤其是由于杭州近郊和郊區的盤子價格被抬得比較高了，現在市中心的盤子與郊區盤子的價格沒有拉開合理的差距，因此這些地區的房價可能要掉下來。
雖然杭州地產市場長遠的趨勢依然被看好，但是短期來看杭州樓市下跌的跡象已經很明顯了，這在目前杭州地產企業向外地轉移的情況中可以看出端倪。趙杭生說，“現在杭州的地產投資開始向中西部有更大發展空間的地區轉移，而且發展商也有從地產領域向其他領域轉移的趨勢�！�
（李小剛）
特約編輯：宋廣偉
