????先補后搬 補償不低于市場價 人大代表聯名提交議案：建議我市出臺地方性國有土地上房屋征收與補償條例

????隨著城市發展和城市化進程的加快，“國有土地上房屋征收與補償”也就是市民常說的房屋拆遷和補償，已成了涉及眾多青島市民的大事，在正在召開的市十五屆人大一次會議上，記者昨日從大會議案組發現一份由12名代表聯名提交的“大議案”。這份長37頁、共2萬余字的議案，關注的就是“青島市國有土地上房屋征收與補償”這一重大民生議題。這項議案指出，面對事關政府代表公共利益、居民代表個人利益、開發商代表的企業利益等相互交織的“房屋征收與補償”問題，應通過制定《青島市國有土地上房屋征收與補償條例》，努力把公共利益和被征收人的個人利益統一起來，從制度上切實規范國家征收權的行使，從根源上消除非法拆遷、暴力拆遷的情形，改變被扭曲的拆遷關系，構建一種合作的、雙贏的、和諧的征收法律關系。

????出臺地方立法解決拆遷難題

????12名人大代表為什么要提這個議案？議案中表示，國務院于2011年1月21日正式頒布了 《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱 《征收補償條例》）并于頒布之日起立即實施。根據《征收補償條例》的規定，目前我市2006年制定的 《拆遷條例》已失去了合法的制定依據基礎，亟須根據《征收補償條例》制定新的地方性法規，為新的征收與補償工作提供法律依據。

????人大代表調研了解到，自2006年至2009年，我市共實施拆遷項目175個、拆遷面積774萬平方米，拆遷戶數達83000余戶。2011年，我市拆遷管理部門已發放拆遷許可證35個，拆除房屋建筑面積230.26萬平方米，涉及居民1.7萬余戶。其中，市內四區拆遷項目18個，拆除建筑面積175.5萬平方米，涉及居民1.4萬余戶；五市三區批準拆遷項目17個，拆除建筑面積54.76萬平方米，涉及居民近3000戶。《征收補償條例》頒布后，市政府及時出臺了《關于做好國有土地上房屋征收與補償工作的通知》，目前我市已經按照新的征收辦法實施了青島鐵路北客站周邊區域改造、四方區大水清溝社區改造、李滄區楊哥莊社區改造、世園大道嶗山區段工程和膠州市響堂社區改造等5個房屋征收項目，涉及被征收居民8725戶，房屋建筑面積45萬平方米。但由于缺乏統一的法規規范，目前許多征收工作處于停滯狀態，嚴重影響了城市建設和經濟發展的正常進程，亟須通過地方性立法解決上述矛盾。

????政府成房屋征收補償主體 開發商不能參與征收補償

????議案提出，地方立法應明確征收主體和征收部門。《征收補償條例》與《拆遷條例》的一個重大變化，是明確了房屋征收與補償的主體既不是開發商等商業主體，也不是政府的某一個職能部門，而是市、縣級市人民政府。根據我市行政區劃的特點，結合征收工作的地域性、群眾性、具體性等情況，議案中的《條例（草案）》規定，市人民政府對全市房屋征收工作進行領導，十二個區市人民政府作為征收主體作出征收決定。

????在新的征收體制下，征收主體是區、市一級人民政府，征收范圍的確定、征收方案的確定、征收公告的發布、征收決定的作出等等均是以政府的名義直接實施的，這并非是某一個政府部門現行職責的內容和范圍。這些工作的具體組織實施實際上均需要房屋征收部門承擔和完成，因此，房屋征收部門應當具有組織、協調城鄉建設、城鄉規劃、國土資源、發展改革、財政、環境保護、文物保護、審計、監察等部門開展房屋征收工作的能力，能夠獨立承擔相應的法律責任。我市目前由設在市城鄉建委內的房地產開發管理局承擔該項職責，顯然與形勢和任務不相適應，而且該機構與負責房地產開發企業資質、市場和經營行為的監督管理部門混在一起，也不利于貫徹公平、公正的原則。因此，《條例（草案）》中建議規定為：“青島市人民政府房屋征收辦公室是全市國有土地上房屋征收與補償工作的主管部門，具體負責本市國有土地上房屋征收與補償工作的指導和監督工作，并組織實施重大和跨區、市征收項目的征收與補償工作。各區、市房屋征收辦公室是本級人民政府的房屋征收部門，具體負責組織實施本行政區域內的房屋征收與補償工作。”

????補償價格要以市場價為準 就地安置至少給45平方米

????房屋征收與補償的關鍵環節是補償問題，從實踐中來看，在過去的拆遷工作中產生爭議最大的并不在于拆與不拆，而是補與不補或者補償得公不公平。議案中《條例（草案）》根據《征收補償條例》確定的基本原則，詳細規定了征收補償的范圍、補償內容、補償方式、補償標準、補償程序等。

????根據《征收補償條例》，征收補償的范圍包括三個部分，即被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時過渡的補償，因征收房屋造成的停產停業損失的補償。另外，被征收人及房屋承租人在公告規定的期限內搬遷騰房的,征收部門應當按照有關規定支付搬遷補助費和臨時過渡補助費；對按期簽約、搬遷的被征收人及房屋承租人，房屋征收部門應當給予獎勵。

????為切實保護被征收人的權益，在貨幣補償和產權調換補償兩種方式上，賦予了被征收人的自由選擇權。在采取產權調換補償方式時，要根據城市規劃和建設工程性質確定采取就地還是異地調換的方式，但要求征收區域用于住宅房屋建設的，規劃管理部門在審批該區域住宅房屋建設工程規劃時，應當考慮被征收人就地調換房屋的需要。因舊城區改建征收住宅房屋的，作出征收決定的區、市人民政府應當提供改建地段的房源，供被征收人優先選擇，并按照房地產市場價格結清差價。

????同時，考慮到目前產權調換房屋多數為高層或超高層建筑，為妥善解決因為新建筑公攤面積過大的問題，避免過去單純采取以建筑面積調換建筑面積的辦法可能會給被征收人的實際居住面積減少的情況，在《條例（草案）》中規定了“征收住宅房屋實行就地調換的，調換房屋的套內建筑面積應不低于被征收房屋的建筑面積；被征收房屋的建筑面積低于45平方米的，按套內建筑面積45平方米進行無償調換。”還對特殊戶型房屋如筒子樓、平房等非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額除了按照上述標準計算外，增加套型面積補貼。

????嚴禁非法強簽協議 征收期間不得中斷“水電氣”

????議案中，《條例（草案）》首先明確了在征收實施過程中嚴禁實施的違法行為，即嚴禁以暴力、脅迫或其他非法方式等手段迫使和欺騙被征收人簽訂補償協議或者搬遷。強調了征收期間不得改變尚未搬遷的被征收人、征收房屋承租人原有的供水、供電、供氣、供熱、交通等基本生活條件，不得拆除影響其房屋安全和正常使用的建筑物、構筑物等內容。

????明確落實了“先補償后搬遷”原則的具體內容，明確對于選擇貨幣補償的，應當在貨幣補償款足額支付后搬遷；選擇產權調換的應當在簽訂協議并結清差價后搬遷，雙方另有約定的從其約定。對既不選擇貨幣補償、又不選擇產權調換的，房屋征收部門將貨幣補償款足額專戶存儲或提供產權調換房屋或周轉用房后，視為先補償。

????特別是明確規定了政府申請法院進行強制搬遷的條件：“申請人民法院強制執行的，區、市人民政府應當按照規定提交作出補償決定的法律文書、被申請人的基本情況，并附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋或臨時周轉用房的地點、面積等材料。