青島市南區一中介的特價房源很多

　　2011年4月，青島徐州路附近一套二手房價格是100萬元，堅決不降價。當年7月份，價格跌到了90萬元，有購房者咨詢，但仍無法成交。直到現在，這套房子還在，價格已經成了80萬元。現在的二手房，價格在偷偷地降，最牛的房東拿出了5套房子銷售。即使是市南區的房子，降價20% 都是很正常的。總價高的二手房，中介是有機會賺差價的，購房者最好親自辦理稅費，別嫌麻煩。1月13日～16日，記者分別在四方區和市南區的兩家中介當經紀人。雖然一房一價的規定已經實施，青島二手房報價還是有很大水分，買二手房必須砍價。標價100萬元的房子，房主的接受價很可能只有90萬元。

　　A 剛要賣1套，結果被甩單

　　1月13日，記者先是應聘了四方區的一家中介，這家屬于夫妻店，自家一樓門頭，不用交房租。招聘的是房屋經紀人，說白了就是推銷房子的。對學歷沒有要求，有沒有經驗都無所謂，只要想干，老板看著順眼就可以工作了。沒想到的是 ，王老板先是給澆了一盆冷水：“都快年底了，怎么還找工作？等過完春節再來吧。”

　　“我過幾天才回老家，想年前先熟悉一下，想從事這個行業。”

　　“那你明天來上班吧，可以在網上工作，在幾個中介網站上發布房源，這個活很輕松。”店老板王女士告訴記者，“沒有基本工資，只有提成。賣了房子中介費提成很高，40% 。一個月賣一套房子就行了，不過現在市場很冷淡。現在，很多中介轉行、轉移、關閉，大中介都扛不住了，一些小中介只能以租房維持生計，賣房基本談不上了，一兩個月賣不了一套房子。都在等待今年是否有轉機。你先干著，年前也沒什么太大的變動。自己得開拓一些房源，獨家房源、價格合適的房子春節后還是能成交的。”

　　第二天，記者上班了。說是中介，實際上只有老板自己，已經開了4年多了，經歷過2009年、2010年樓市的瘋狂。“你先找一些好的房源，在中介網站上發布，多發幾條，留上你的電話。等有人打電話看房的話，我幫你談，你學著點。網上有個人出售房子的，這種信息多留意一下，可以開辟成獨家房源。”王老板說。

　　中午的時候，王老板出去了一趟，回來就發火了。“年前成交了一套獨家房源，客戶竟然和房主串通起來，把咱給甩了。”原來，房主之前曾在店里登記了一套房子，客戶來店里咨詢以后，看好了房子，結果自己通過其他途徑找到了房主，把中介給甩了。“現在幾個月都成交不了一套房子，好不容易成交了，還被甩單了。”

　　在店里，每天的客戶到訪記錄、房源登記情況都有專門的筆記。記者翻閱發現，每天的客戶到訪量非常少，每天只有兩三個。

　　14日當天，從上午9點到下午5點，店里只來了一個客戶，還是咨詢租房的。王老板安慰記者：“現在積累房源，等樓市復蘇的時候就會用上了。2009年是最好的一年，買房人還要請吃頓飯，買方賣方都不亦樂乎。當時房價是上漲的，買漲不買跌，只看眼前。如今房價降了，奇怪了，沒人買了。租也不好租，賣也不好賣，賣套房子和中獎一樣難。”

　　“有沒有房子掛很長時間成交不了的？”“有很多，掛一年都沒成交的也有。房主看不遠，比方說，限購才剛開始，還是有很多買房子的。房東就是不降價，錯過了機會，后來進入深度觀望了，房主想降價，但成交不了，客戶不買了。”

　　14日下午，王老板突然告訴記者，15日她得回濰坊老家，得三天時間才能回來。“你買票回家過年吧，過完年再回來，年前買房子的很少，都忙著過年。”

　　B 最牛房東拿出5套房

　　1月15日，記者又應聘到市南區青島大學附近一家中介，年前只是培訓了解行情，年后正式上班。這家中介的提成最高能到35%。這家中介是連鎖中介，規模要大很多，店里有7個經紀人。店門口、店內墻上，貼著的都是房源信息。100萬元以下的優質房源單獨列出來，還有一些特價房、高檔房等。

　　經紀人小劉之前曾當過船員，去年才到這家中介當了經紀人。下午的時候，他正忙著打印房源信息，行內叫“貼條”。貼條就是樓道內、路邊電線桿上經常見到的豆腐塊大小的房源小信息。“急購、急租本小區住房一套……”、“閩江路優質房源，比市場價低30萬元……”

　　在店里，其他經紀人忙著在網上整理房源。店老板孫女士把記者帶到會議室，算是培訓。“我們店位置不是很好，但現在做得也不錯。現在有很多房東都過來登記房源，貼條主要還是為了獨家房源，容易銷售。雖然樓市不好，但勤快的經紀人月收入過萬還是有的，經驗問題。”

　　“形勢不好，有沒有投資客拿出很多房子賣的？一個房主手上能有多少房子？”“有很多，4～5套房子的也很多。上次就有個房東，單是在市南區有5套房子。”

　　在店里，記者看到便宜的房源非常多，即使是古田路附近的二手房價格也跌到了1.3萬/平方米，而在2010年年底的時候該區域房價到了1.7萬/平方米，相比之下，現在跌幅超過了20%。這一點，孫店長深有體會。“現在二手房價格是一直下跌的。這里面是有購房機會的，所以經紀人干好的話提成也不錯。現在有些房主，為降價找理由，比方說出國、兒子結婚啥的。大部分房子價格都是跌的，尤其是頂樓和一樓，價格都很低了。去年5月份的時候，咱店里有個經紀人自己買了套房子，結婚用，很著急，我當時還勸他。現在看，確實買的不是時候。”

　　16日下午的時候，記者看到店里并沒有客戶，“每天客戶量多還是房東登記房源的多？”“登記房源的比買房的要多，每天也能接待幾組客戶。以前這個區域小中介很多，現在少了。咱們這個階段主要瞄準價格低的房子，好成交。前幾天剛成交了一套小戶型，屬于學區房。”

　　“經紀人流通性很強，干得好的都是心態好。我干了5年多了，經歷過2008年，又經歷了2011年。實際上2011年房價降得更厲害。前幾天一套高價房剛調價了，下跌了30多萬元。”

　　高價房能賺差價，稅里有學問

　　交易二手房，需要辦理稅費。16日的時候，孫店長告訴記者，嶗山區的高價二手房仍然可以避稅。“有些中介，遇到總價很高的房子，很容易從中賺取稅費差價。比方說，總價300萬元成交，這是合同價格。辦理稅費的時候，根據評估價格，可能是200萬元，也可能是 250萬元。為了減少稅額，中介會找關系搞定，這樣就能賺到差價了。很多購房者不了解內幕。之前有一個中介，一套房子就賺了10多萬元的差價。”

　　“市南區、四方區和市北區查得比較嚴格，這種情況在市南區很少能遇到。咱們幾家店面都是講求回頭客的，賺差價是一錘子買賣，還會有糾紛。”在調查中，記者發現，中介包辦稅費等事項，表面看購房者能省事，但遇到不良中介，購房者會損失一部分稅費。

　　“房主著急出國，低于市場價20萬元。”、“特價房源，剛裝修的婚房。”二手房價格在下跌，房主要面子，各種降價原因都想出來了。然而，記者調查發現，中介的對外報價經常是有水分的。例如四方區的一套二手房，對外的報價為88萬～90萬元，各個中介的價格稍有不同，然而實際上房東心理價位是80萬元，80萬元以上都能成交。雖然二手房一房一價制度已經實施，但在各中介中仍然難以落實。“房東隨時都在調整價格，沒法去交易中心備案。各個房子的價格都在變化，沒法一口價。這和新房還不一樣，新房一個樓盤可以限定一個價格范圍。”孫店長說道。

　　◎記者手記

　　下工夫才能買到便宜房

　　二手房和新房不一樣。新房開盤的價格可以在青島房地產交易中心網站查到，非常透明。而二手房就不行了，即使是同一個小區的二手房，不同房主的要價也不一樣。現在，青島二手房市場已經出現了很大變化，降價已經成為主流。想出手的購房者還需謹慎。記者在和其他經紀人聊天中獲悉，大部分業內經紀人也是認為上半年房價是下跌的，房子是可以買的。因為現在有一些房源已經是超低價格，而且位置不錯，這里面也包括市南區的房子。

　　這需要購房者時刻關注樓市動向，關注自己意向的房源小區。而且要了解購房流程，對購房稅費、交易過戶熟悉。在二手房成交量下跌的情況下，個別中介按捺不住，想法設法賺差價，尤其是通過避稅方法。實際上，購房者只要下點工夫，在樓市低迷的情況下，買到便宜房很容易。（記者 李晨）