????近幾年來，一路“高歌猛進”的房價無不刺痛著人們的神經細胞。房價何時能夠下降？從最早的期盼到冷靜觀望直到最后形成了“買不起的痛”。

????受政府調控政策影響，最近一些城市的房價出現了下降的跡象。眼下正處于年末，2012年的房價又將是一個怎樣的走勢，是大幅度下降，還是止穩回升？

????今天上午，中國社科院發布的《住房綠皮書》(以下簡稱“綠皮書”)或許能給人們帶去一份欣喜。綠皮書明確指出，2012年第一季度，房價或現拐點，第三季度開始大幅度下降，降價的勢頭將由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區域向中心區域擴散。

????法晚記者對比了社科院連續3年發布的所有《住房綠皮書》發現，這個結論，還是靠譜的。

????預測·房價

????明年第三季度或現大范圍降價

????今年10月以來，一線城市房價有了松動的跡象，北京、上海等城市打折的樓盤一個接著一個。

????綠皮書預測，2012年一季度，一線城市絕對價格下降的態勢將持續，但是降幅不會很大，試探性降價、權衡降價可能是市場主導，價格拐點很可能在第一季度顯現。

????到二季度，整體性降價幅度則有限。預計開發企業會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，絕對價格下降的范圍呈現擴大趨勢。

????真正的降價是在第三季度，降價范圍會繼續擴大，降價幅度會更深。不過這一降價有一個前提，就是信貸資金不能滿足需求，上半年銷售遠低于預期。

????綠皮書指出，如果上半年銷售緩解了資金的壓力，整體價格則是趨穩的，維持第二季度以來價格狀況的可能性較大。

????專家解析

????手頭緊開發商降價“求生”

????專家指出，2010年以來，中央政府出臺了一系列不斷升級的房地產調控措施，直接影響到樓市的消費預期、購買行為、成交量乃至行業生態。

????年底一般是開發企業各種款項的結算、資金支付密集的時期，也是第二年經營計劃的制定期，上年各項任務的完成情況會在很大程度上影響下一年經營目標的確定。

????這時候大開發商會率先選擇性降價，降低庫存的同時試探市場對價格的反應程度。

????另外，2009年以來，高漲的房地產投資增幅、新開工面積增幅始終在高位運行，開發商庫存量快速增加。為消化庫存，降低資金壓力，所以會有一定程度的降價。

????專家表示，如果政策面仍舊嚴控，開發企業融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠低于預期的話，那么降價范圍會繼續擴大，降價幅度會更深。

????預測·銷量

????明年房地產不促銷可能賣不動

????今年以來，很多城市住房銷售面積出現了下滑，2012年，這種趨勢能否會延續？綠皮書給出了答案。

????綠皮書預測，2012年一季度開始，預計銷售量的增幅將進一步下滑，同比增幅可能會低于2011年同期。

????每年的第二季度都是傳統的旺季，也是上半年業績的決定性時段，這一季度可能會有所回升，不過前提是要看市場是否能積極回應開發商的促銷手段等。

????而2012年第三季度要看上半年的情況，上半年銷量不理想，第三季度整體性價格下降幅度較大，銷量將會在第三季度放大。

????預測·趨勢

????中國房地產已進入衰退周期

????2002年后，中國出現持續的房地產熱，總體上只漲不跌是大多數人對中國房價的直觀認識。

????根據最近幾年房地產變化情況，綠皮書卻指出，中國房地產市場已經在周期的下行階段實質性地運行了一段時間。或者說，中國正處于房地產周期的衰退階段。

????綠皮書指出，目前房價已經充分反映了人們對房地產市場的各種樂觀預期，在新的支持房價上漲的重大因素未出現之前，市場只好選擇下行調整。

????而經濟增長全球一枝獨秀、城市化及城市人口持續增長、土地稀缺等因素，已在前期的房價上漲中得到充分反映，難以再繼續支持房價的上漲。

????另外，2008年下半年以來的刺激政策，過度透支了未來的住房市場需求。相對于收入，高企的房價已經使很多潛在購房者可望而不可即。

????專家解析

????開發商最好放棄“救市”念想兒

????專家分析，即便有諸多政策干預，中國房地產市場也并沒有逃脫周期波動規律。

????我國房地產景氣指數已出現持續下滑，商品房銷售增速已經放緩。

????在樓市進入房地產周期衰退階段時，無論政府、開發商都應及時調整行為策略。政府應加強預售資金監管和開發商行為管控，嚴格執行期房封頂才能發放按揭貸款政策，避免開發商因資金鏈斷裂、卷款外逃等而使期房爛尾，將包袱甩給國家和社會。

????房地產開發企業，應放棄政府救市期盼，盡早降價求生存。“只有少部分開發企業試行降價，多數開發商對于政策最終松動還抱有很大期望，使得房價膠著。”

????如果在周期衰退階段只有一部分開發企業可以存活下來的話，率先降價回籠資金的企業生存的概率肯定大得多，并可以在下一輪周期的上升階段贏得競爭優勢。

????事實驗證：2010年是我國房地產的調控之年，房價收入比高位運行，而且略有惡化。

????2011年，一、二線城市房地產交易持續低迷，降價風波開始在北京、上海、深圳等地悄然蔓延，部分樓盤甚至將價格下調了近50%。這一走勢也基本符合綠皮書所預測的2011年的“穩中有降”。

????專家解析

????剛需入市看的還是價格

????專家指出，預計商品住宅市場銷售量和銷售額在進一步下滑后，為消化庫存，在資金鏈緊張和業績要求的雙重壓力下，以價換量的開發企業逐步增多，銷量可能會短暫回升。

????到明年，在二季度傳統的銷售旺季，一般開發企業的促銷手段將會更加豐富，力度也會更大。如果上半年銷量不理想，第三季度整體性價格下降幅度較大。

????而價格的下降自然會帶來對住房有剛性需求的人們入市，銷量會增加。

????歷史“驗證”

????連續兩年預測靠譜

????截至今年，住房綠皮書共發布了3部，根據前兩部的歷史經驗來看，綠皮書的預測基本與來年實際房價走勢是相吻合的。

????第二部綠皮書

????發布時間：2010年12月

????預測內容：市場繼續調整，房地產價格穩中有降，市場還有小幅波動。

????首部綠皮書發布時間：2009年11月

????預測內容：2010年的房價走勢，具體定義為春暖秋涼、震蕩增長，經濟將持續復蘇，住房投資作用增強。

????事實驗證：2007年底、2008年初，房地產出現了一個拐點，但國內的宏觀形勢和經濟政策使得房地產也在這個年度形成了V形的反轉態勢。

????這一反轉態勢一直持續到2009年的第二季度，此后雖有政策調整，但影響持續到2010年。當年，我國房價同比上漲24%。（王永生）