秋風起，樓市有點“涼”。受國家調控政策影響，青島二手房業務持續走低。面對當前不景氣局面，大小房介“各顯其能”，或借助“一二手房”聯動攫取新的利潤增長點，或復合經營保存實力，以求形勢好轉之時殺個“回馬槍”。

　　“金九”僅好于“冷二月”

　　“剛剛過去的9月份，二手房市場成交量很差，僅比春節假期所在的二月份強”，21世紀不動產青島區域分部總經理劉剛介

　　太平洋房屋的遭遇也是類似。其山東總部總經理林憲周介紹，9月份，太平洋房屋旗下門店中，城陽區店均成交房屋不到兩套，嶗山區、市南區店均成交房屋不到半套。同時，此前依賴的房屋租賃業務也有大幅下滑，9月份租賃利潤較之8月下滑了50%以上。

　　大中介迷上賣新房

　　“在當前的市場狀況下，我們明顯加大了一二手房聯動的關注度”，劉剛介紹。所謂“一二手房聯動”，意指通過代賣新建商品房來賺取傭金，應對調控帶來的市場寒流。“我們從2008年起就介入一手樓盤代理，但長期以來，一直沒有重視。今年整體市場走低的情況下，一手樓盤代理業務量逐步走高，現在已占據總業務量的半數以上。”

　　據21世紀不動產張斌介紹，比起開發商自己推介，借助品牌中介網絡售房有著人員成本更低，客戶指向性更明確的優點，同時由于大中介的品牌美譽度，客戶對新盤信任感更強。“不同的樓盤代理費不同，以我們代理的11家樓盤為例，市區盤返點一般為成交總額的1%到2%，郊區盤返點一般為成交總額的3%到4%，市外盤返點一般為成交總額的5%以上。”

　　記者采訪了解到，島城其他大品牌房介也都將精力放在了一手盤代理上，但大家更愿意選擇市區盤進行代理。林憲周告訴記者，盡管市區盤返點僅為市外盤的三分之一，但由于市區房屋總價更高、成交率更高而且營銷成本低，實際收益遠高于市外盤。

　　小中介玩起“多元化”

　　大房介能夠憑借品牌和門店數靠上“大樹”，小房介就只有努力自救了。記者了解到，在本輪調控背景下，已有部分小房介關門歇業保存實力，以求形勢好轉之時重新進入，而更多的房介則通過增加業務方式艱苦“過冬”，等待“春天”到來。

　　房介小許原來在我市一家連鎖品牌房介擔任房產經紀人，樓市的火爆既鼓起了他的腰包，也挑起了他的心思。2009年底，他和兩個同事一起辭職，到浮山后開起了屬于自己的小房介，由于時間得當，趕上了2010年的大牛市，大家賺了個盆滿缽盈。到了今年，“限購令”出臺后，市場越來越難做，一合作伙伴率先退出，找地方上班去了。剩下小許和另外一個同事勉力支撐。為了彌補越來越困難的主業，小許效仿附近的同行兼營了復印打字、家政服務中介等業務，最近還計劃將一面墻拿出來，搞起漫畫租賃業務。

　　小許告訴記者，今年以來，市場越來越差，到了前兩個月，連租賃業務也不好做了，旁邊已有兩家房介關門歇業了。不過，尚在營業的都在拓展經營范圍，以求躲過寒冬，大家還是看好房地產長期發展，這個特殊時刻，能在行業里“活著”就很好了。

　　■記者手記

　　房產超市或是出路

　　政策一調整，房產中介最先受影響。也難怪，比起開發商這些“大航母”，房介好似“小舢板”，難經風浪。在這種情況下，房介要想抵御風險，最應該做的是練就自己的“組合拳”——房產超市或是最好的選擇。

　　房產超市是房介發展的高級形式，與目前島城房介專營二手房買賣租賃不同，房產超市不僅經營一手房、二手房買賣租賃，還能提供包括房屋裝修、搬家在內的一系列房產衍生服務，主副業各能貢獻半數利潤。由于提供的服務多，房產超市與客戶的粘合度更高，經營狀況受市場影響較小，發展也更為穩健。當下島城出現的“一二手房聯動”的大房介和兼營副業的小房介可以看作是房產超市的一個雛形。

　　其實，早在2008年市場不景氣之時，島城不少房介就采取了復合經營的方式進行應對，依靠新增的利潤點補貼，其中一部分經營得還算令人滿意。可是隨著房地產市場回暖，絕大部分房介放棄了曾經救命的副業，全部投入二手房買賣之中。也許就是這一次放棄，造成了他們今日的窘境。

　　希冀當前搞起復合經營的房介在市場回暖時仍能堅持下去，惟有這樣，以后如再遇到市場波動就不會似今天這般狼狽了。（記者 崔武）

　　■延伸閱讀

　　首套房貸款利率上調表明樓市政策仍趨緊

　　建行北京分行貸款中心一工作人員告訴記者，目前個貸很少能執行基準利率，會根據客戶情況有所上浮，二手房首套房貸利率執行基準利率的1.05倍。

　　建行北京分行有關負責人對此表示，該行根據貸款客戶的不同情況，實施差別化貸款利率政策，這是因為“建行高度關注房地產市場變化，借鑒同業做法及考慮到風險防范情況，繼續實施客戶區域差別化政策”。

　　記者從工行北京海淀支行個貸中心獲知，該行對首套房利率雖仍執行基準利率，但也存在根據客戶資質調整利率的情況。

　　在北京房價走勢偏轉向下的關頭，部分銀行提高首套房貸款利率，勢必加劇這種失衡感。

　　“此次調高個貸利率可能抑制部分購房者需求，從而影響房地產業。”中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇說。

　　中科院金融研究所研究員尹中立告訴記者：“之前首套房貸款利率是7折，后來取消了7折利率，到現在變成執行基準利率的1.05倍，這意味著實際支付的利息成本增加了30%-40%，信貸疊加效應十分明顯，對樓市購買力制約作用較大。”

　　中國人民銀行14日公布，9月份人民幣貸款增加4700億元，同比少增1311億元。流動性是樓市的大環境之一。分析人士指出，今年9月新增貸款明顯回落，創下21個月來新低，表明政策總體基調依然偏緊。據新華社

　　■業界聲音

　　警惕“變相松綁”打好調控持久戰

　　在樓市繼續陷于相持之際，廣東佛山11日出臺放寬限購的政策，雖然同一天晚間即聲明“暫緩執行”，但這一試探性信息表明，樓市面臨的不確定性將進一步凸顯。

　　其一，地方政府可能實施“變相松綁”。調控之下，來自房地產開發交易的稅費和土地出讓的收入均將受明顯影響。

　　其二，外部經濟形勢的變數影響樓市調控環境。當前，世界經濟不穩定和不確定性加大，無論發達經濟體還是新興經濟體，經濟增速都出現回落。在此形勢下，如何把握樓市調控政策的前瞻性、針對性和靈活性，考驗著政府的智慧。

　　其三，信貸“定向寬松”對樓市影響值得關注。近年來，各類資金能通過各種渠道流入樓市。近日，中央已決定加大對小型微型企業的信貸支持。對此，專家提出，應同時采取嚴格措施確保貸款用于企業正常的生產經營。

　　專家建議，各地政府應提高對樓市在一段時期內 “遇冷”的耐受力，嚴格執行信貸、稅收、土地供應等治本之策，做好房地產調控“持久戰”準備。據新華社