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????浙江臺州是新一輪限購令中第一個出臺限購政策的城市，并于今天正式實(shí)施限購措施。中國證券報(bào)記者在臺州采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貥鞘辛康鴥r穩(wěn)、有價無市，開發(fā)商與購房者觀望情緒濃厚。當(dāng)?shù)毓賳T表示，臺州周邊城市金華、紹興、溫州等都已經(jīng)限購，臺州房價與周邊城市相比相對較低，投資者蜂擁而入炒高了房價。

????臺州市政府出臺的《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》9月1日起正式實(shí)施，其限購措施的

　　樓市“有價無市”

　　臺州位于浙東南沿海中部，是一座新型港口城市，北靠寧波，南靠溫州。

　　與其他二三線城市相似，在臺州開發(fā)區(qū)大街上，到處都能見到樓盤廣告，開工建設(shè)的工地隨處可見。來自河南駐馬店的司機(jī)邱曉軍說，臺州的房價是他老家的3倍。

　　就在臺州房產(chǎn)限購令實(shí)施前一天，8月31日上午，中國證券報(bào)記者走訪了臺州市區(qū)的多個售樓處，沒有見到一位購房者，售樓處非常冷清。

　　臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新明半島、頤景名苑等樓盤均價超過1.3萬元/平方米。二手房市場中，東泰華庭已到1.6萬元/平方米，香格里拉景觀房掛牌單價則高達(dá)2.3萬元/平方米。

　　鉑晶國際花園售樓處銷售人員表示，如果在8月31日24時以前簽訂購房合同，不受限購政策限制。銷售人員稱，該樓盤均價接近1.3萬元/平方米，目前只剩10%的房源，不擔(dān)心賣不出。

　　春秋房產(chǎn)置業(yè)顧問柯惠敏稱，目前掛牌的個別二手房可以議價，盡管如此，已經(jīng)有一段時間沒有成交訂單了，目前門面還在硬撐著。

　　“今年4月以來，二手房市場一直冷清。最初每月成交七八套房，后來最多每月消化四五套，但最近兩個月沒有成交。而往年一個月最少能賣十幾套。”柯惠敏說，現(xiàn)在是“賣房的人少，買房的人也少”，但房價沒有明顯松動，有的還小幅上漲。“量跌價穩(wěn)，有價無市。”這是柯惠敏的概括。

　　中國證券報(bào)記者見到一位準(zhǔn)備掛牌的業(yè)主，他表示：“限購令的出臺還是會有所影響。如果是投資客需資金周轉(zhuǎn)，可能會出現(xiàn)議價空間，但在通貨膨脹情況下，房價不漲就已經(jīng)是跌了。”

　　即便有個別業(yè)主因資金周轉(zhuǎn)問題松口，而更多有實(shí)力的二手房業(yè)主們都在“堅(jiān)守”，并不因?yàn)槟壳暗男蝿荻祪r。

　　臺州一位開發(fā)商表示，限購并不影響剛性需求，只會擠出部分投資者，但“臺州也有高端需求。”

　　在臺州采訪期間，中國證券報(bào)記者經(jīng)常聽到當(dāng)?shù)鼐用袢绱嗣枋觯号_州所轄的溫嶺市，房價遠(yuǎn)高于臺州市區(qū)。

　　溫嶺市即將開盤的城市之星，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)開盤價2.8萬元/平方米。2010年年初，該地塊經(jīng)過152輪的拉鋸戰(zhàn)，拍出25.99億元的天價，成為當(dāng)?shù)刂牡赝酰@塊地樓面價超過1.1萬元/平方米，無論是總額還是單價都刷新臺州市歷史記錄。

　　中國證券報(bào)記者了解到，今年1月至7月，溫嶺透明售房網(wǎng)上商品房住宅均價為10800元，均價包括鎮(zhèn)一級的商品住宅，幾個中心鎮(zhèn)的商品房成交量大而房價低，加權(quán)平均后降低了全市平均房價。

　　限購尺度不一

　　業(yè)內(nèi)人士觀察稱，從一線城市到二線城市，再到擴(kuò)容的三線城市，限購尺度似乎有越來越溫和的跡象。

　　上海限購令規(guī)定，已有1套住房的上海戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在上海累計(jì)繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非上海戶籍居民家庭，限購1套住房。對在上海已擁有2套及以上住房的上海戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非上海戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在上海累計(jì)繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非上海戶籍居民家庭，暫停購房。

　　上海限購令7月26日加碼，非上海戶籍人士在滬購房必須出示由上海市財(cái)稅部門開出的一年期繳稅證明，一次性補(bǔ)繳個人所得稅將不予認(rèn)可。

　　北京限購令，除了針對北京戶籍人口的一般性限購措施外，對非北京戶籍的人員購房的限制最為嚴(yán)厲，要求非北京戶籍者提供有效暫住證和連續(xù)5年以上在北京繳納社會保險或個人所得稅的相關(guān)證明。

　　而二線城市中，石家莊、廈門、貴陽則明確限購將至2011年底。

　　既要符合國家要求，又對當(dāng)?shù)貥鞘械臎_擊降到最低，這恐怕是不少二三線城市地方政府的目標(biāo)。在已經(jīng)出臺限購令的城市中，太原、南京、青島、鄭州、石家莊和長沙等城市相對溫和。

　　石家莊在限購令之后，放寬戶籍政策，規(guī)定“只要在石家莊市區(qū)或縣(市)城區(qū)合法經(jīng)營、依法納稅六個月以上；連續(xù)繳納養(yǎng)老保險六個月以上；連續(xù)務(wù)工六個月以上的省內(nèi)人員都可以辦理落戶手續(xù)。”這與一年前出臺的“市區(qū)連續(xù)工作并繳納基本養(yǎng)老保險費(fèi)五年以上”落戶政策相比寬松了不少。長沙限購令甚至被市場解讀為“限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，每個城市特征都不一樣，限購力度也會有所不同。北京、上海等一線城市的國際化程度高，樓市投資資金量大，人口密集，需要相對嚴(yán)厲的調(diào)控措施。而二三四線城市還需要完成城市化的進(jìn)程，不能完全將外來人口擋在門外，考慮到又要抑制過度投資，限購政策相對溫和。

　　此次臺州出臺的政策，被解讀為“限市區(qū)不限郊縣，限新房不限舊房”。臺州市建設(shè)局一位官員向中國證券報(bào)記者表示，不對限購令做任何解讀，并強(qiáng)調(diào)臺州并不是二三線城市中第一個實(shí)施限購令的城市。

　　臺州官員表示，臺州周邊城市金華、紹興、溫州、杭州等都已經(jīng)限購，臺州房價與周邊城市的房價相比，相對較低，導(dǎo)致投資者到臺州炒房。在這位官員看來，臺州的房價還在可以承受的范圍之內(nèi)，屬于浙江地級市的“價值洼地”。

　　臺州所轄縣級市溫嶺市部分樓盤房價甚至高于臺州，卻不在限購范圍。不僅溫嶺，臨海、玉環(huán)、天臺、三門、仙居等縣市也不在限購范圍。

　　臺州房地產(chǎn)管理處數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，臺州市商品房銷售面積180.5萬平方米，同比增長6.9%，住宅銷售面積152.7萬平方米，同比增長4.1%。2011年6月臺州住宅樣本均價9949元/平方米，相比去年12月住宅樣本均價9761元/平方米，漲幅約2％。

　　中國指數(shù)研究院列出的未限購但房價較高的城市排名中，臺州次于珠海，位列第二。臺州限購令的出臺標(biāo)志著二三線城市限購擴(kuò)容序幕拉開。

　　市場手段更應(yīng)發(fā)力

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，臺州的限購令內(nèi)容寬松，原因就在于當(dāng)前樓市正在降溫。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟分析，限購措施也要保護(hù)剛性需求，而二手房交易在這類城市并不活躍，出于城市發(fā)展、人口導(dǎo)入的需要，因此對于郊區(qū)和二手房沒有必要限購。

　　縱觀各地限購政策，都對購買套數(shù)以及本地戶籍與外地戶籍等方面做出規(guī)定，這種簡單的抑制市場需求的手段，成為這次調(diào)控中各地運(yùn)用較多的措施之一。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市化本來就是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)向城市、邊遠(yuǎn)中小城鎮(zhèn)人口向沿海和發(fā)達(dá)大城市移居的過程。各國在城市化的加速轉(zhuǎn)型期，都比較注重考慮和滿足外來人口的居住需求。而目前限購令在具體實(shí)施的過程中存在兩方面的影響需要注意：限購令有可能誤傷一部分剛需人群的合理需求和延遲部分地區(qū)的城市化進(jìn)程。實(shí)際上，部分二三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還很有限，仍需要吸納大量外來人口。

　　市場人士認(rèn)為，限購令只是行政手段，如果僅僅依靠限購措施，只能暫時凍結(jié)部分需求，治標(biāo)不治本，供需不平衡的矛盾沒有化解。在限購?fù)瑫r，應(yīng)當(dāng)注意增加市場供給。

　　在臺州之后，誰將會成為下一個出臺限購政策的二三線城市？在國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個城市中，尚未出臺限購政策的城市基本都超過或接近臺州的房價漲幅，其中瀘州、南充、岳陽、大理等城市的房價漲幅較大。