????青島二手房議價空間持續加大 拐點臨近樓市銷售回調節奏加快

????在半年來調控政策的步步緊逼之下，樓市溫度隨之波動，樓市交易量率先出現逆轉，過去熱得發燙的土地市場明顯變冷清了，連一直態度強硬的二手房房主也扛不住了，隨著限購預期的加劇，一、二手房房價同時出現下行跡象由于市場趨冷，業主對于未來房價走勢信心下降，議價空間持續加大。采訪中，業內人士紛紛表示，調控已成為樓市左右為難搖擺不定的一條主

????二手房議價空間加大

????市場成交量的低迷，加上購房者的觀望，使得急于套現的業主選擇了降低心理價位的方式促進成交，而另一部分業主干脆轉售為租，待市場行情回暖據了解，今年下半年以來，二手房的議價空間持續增大。采訪中，業內人士分析表示，與上半年僅有3%左右的議價空間相比，目前出售的二手房議價空間已增加至5%左右。此外，記者采訪了解，目前不少二手房實際成交均價也出現小幅下滑。山東路太平洋房屋一經紀人告訴記者，現在不少房源有了更多的議價空間，業主坐地抬價的狀況沒有了。

????據了解，8月份以來，不少門店掛牌價和實際成交價格基本上都有3%~5%的差異，多數業主在面對誠心買家， 時選擇了讓步降價促銷的做法。對此，業內人士分析表示，目前業主對房價預期降低，大約有12%的業主心理價位降低，議價空間增加了3~5萬元，當前業主的心理預期房價開始下降，而個別投資性業主大幅降價銷售。隨著議價空間顯現，有買方開始推測房價松動，逐步產生了下半年“抄底”的觀點。

????開發商搞促銷以價換量

????樓盤銷量下降，開發商資金回籠速度放緩，在巨大的資金壓力下，樓市陰跌，開發商打折促銷、變相降價也就十分平常了。據悉，近期，來自李滄區、四。方區等多家樓盤紛紛放低“身價”，回調價格以價換量。其中，保利百合花園、中南世紀城、鴻海佳園、山河城、映月公館、金日紫都、青山綠水、藍山灣、御景尚都等多家樓盤紛紛搞起促銷活動。

????值得注意的是，盡管有的樓盤拿預售證的申請價超過9000元/平方米，然而購房者在售樓處8000多元就能簽約。據了解，自從8月份以來，島城不少樓盤表面紋絲不動，暗地里卻在調整價格，讓利換成交量。根據青島市房地產交易中心的數據，上周新房入市量為4416套，然而成交量僅為1897套，供應量持續走高。“逢低入市既是機遇，也是挑戰。”對此，業內人士表示，“相對于目前樓市的整體低迷，開發商給予一定的優惠和打折策略或許能達到‘出奇制勝’的效果。”據了解，目前市場處于買賣雙方繃緊的狀態，開發商給出相應的折扣，或許也會給處于觀望期的購房者提供再次入市的理由。

????買賣雙方更趨理性化

????盡管一手房供應加大、二手房議價空間加深，但整體樓市依舊處于嚴控狀態，限購導致可購房客戶量減少，客戶觀望氣氛濃重，故“金九銀十”或在平穩中度過。記者通過調查發現，島城樓市在雙限的市場條件下，買賣雙方趨于理性化。賣方嚴守價格關口在品質做足功夫；買家加大對比力度，多方甄選。當李滄 某大盤，公布精裝高層開出區7000元/平方米起的價格后，立刻攪動市民神經，掀起房價下跌猜想。

????但實際從國家統計局公布7月份房價統計數據顯示，在七十個大中城市住宅銷售價格指數中，青島環比上漲0.2%，同比上漲4.8%。在七十個大中城市新建商品住宅分類價格指數中，青島90平方米及以下住宅價格價格指數環比上漲0.1%，同比上漲104.9%。90~144平方米住宅價格環比上漲0.3%，同比上漲6.1%。在同期公布的七十個大中城市二手住宅分類價格指數中，青島二手房環比增漲為0。90平方米及以下同比增長3.0%。90~144平方米戶型中，同比上3.1%。在144平方米以上戶型中，同比上漲3.4%。數據分析顯示，島城新房房價在庫存壓力下已經放緩上漲腳步，與此同時，從門庭冷清的中介中，也看出其中的銷售壓力。

????有業內預測，樓市傳統的“金九銀十”將不復存在。開發商只有安心來做好產品，才能在強大的市場競爭下突圍而出。但從二手房議價空間持續加大這一信號看出，樓市回調節奏正在加快，青島市場的拐點或將臨近。(李雯)