????如今，物業公司與業主之間的矛盾成為一種較為普遍的社會現象，業主對物業公司的管理或收費心存不滿，物業公司則出于利益的考慮或受限于種種原因無法達到業主滿意，往往是物業公司換了一個又一個，矛盾和不滿卻依然存在。為此，業主物業自治管理這一新模式逐漸興起，成為突破傳統物業管理方式的新途徑。7月1日起，我市湖光山色小區已開始采取這一模式。

????賬目不清導致矛盾激化

????湖光山色小區是我市的

????相對于管理的缺失，業主們意見最大的還是物業公司在公共收益賬目上的混亂。“我們小區由于規模比較大，公共用房較多，達到1960余平方米，其中680平方米是經營性用房，再加上小區的車位和廣告位出租及物業費收入，每年的收益十分可觀。但物業公司對這些賬目管理不清，從來不向業主公示。我們曾多次要求其公開賬目，但均遭拒絕。”該小區新一屆業主委員會主任李廣瑞說。今年，在業主們的不斷要求下，物業公司終于同意公示賬目，據其提供的數據顯示，自2008年至今該公司虧損了14萬元。“公示的賬目明顯與事實不符，其實很多收入物業公司都未入賬，以廣告位為例，小區內眾多的廣告位出租中，物業公司僅能拿出三份出租合同，其他的連合同都沒有，更別提租金入賬了。”李廣瑞說。

????多重制度保駕自治實施

????為了能徹底改變物業管理的混亂，新業委會決定，在6月30日該物業公司的服務管理合同到期后，將不再與其續簽，轉而采用一種新的物業管理模式——業主物業自治管理。所謂自治管理是指在物業管理區域內的全體業主，基于建筑物區分所有權，按照法律法規的規定，根據民主的原則建立自治組織、確立自治規范，自我管理本區域內的物業管理活動的一種基層自治模式。

????在6月4日該小區召開的業主大會第三次會議上，65.4%的業主對采用該管理模式投了贊成票，這部分業主的居住面積占總居住面積的57.3%，投票結果合法有效。此外，在會上還表決通過了《業主自治管理辦法》，該辦法對自治管理結構、公共收益的使用及公共設施的維修保養等都作了詳細規定。

????依據該辦法，小區業委會將成立一家社區經濟管理服務中心，具體負責小區物業管理，選聘有物業工作經驗的人員和小區業主共同參與，其中外聘人員人數設定為三分之二，業主人數為三分之一。此外，為了限制業委會的權力，該辦法設立了一個監督機構——監事會，該監事會有權監察業委會的所有工作，如果發現問題可以要求業委會的任何成員向其作出說明，并有權在業主大會上提出 業委會成員的任免提議。對“我們必須要給自己設一個‘套’，限制自己，目前監事會的5名成員都已選舉產生，其中既有熱心于社區建設的企事業單位離退休干部，也有經營大企業的董事長、經理和普通業主代表，這些成員的素質還是比較高的。”李廣瑞說。

????同時，為了避免業委會干預服務中心的工作，出現“拉關系、謀私利”的情況，該辦法還規定業委會將不參與服務中心的日常管理和決策，小區服務的外包單位選擇、人員聘用、收支賬目建立等完全由服務中心自主決定。在每月月底，服務中心向業委會和監事會報告管理情況，并上交賬目，該賬目經業委會、監事會核對、簽字后向全體業主公示。業委會還成立了環境檢查小組、治安檢查小組和綜合小組對服務中心的日常工作進行逐項檢查。此外，業主隨時有權要求查看自治管理賬目和相關收支憑證，并要求工作人員對有異議的問題做出解釋，對解釋不滿意的可以提請業委會進行審查。“以前，小區物業費高層建筑為0.97元/平方米、多層建筑為0.77元/平方米，該辦法實行后，即自7月1日起，高層建筑為0.90元/平方米、多層建筑為0.60元/平方米。由于服務中心直屬于業委會，是不以盈利為目的的，所以用兩年的時間補上以前的管理欠賬后，樂觀估計今后僅憑公共部位收益就足以平衡小區收支，可以免收物業費。”李廣瑞告訴記者。

????實際效果如何業主拭目以待

????據了解，物業自治管理這一新模式，在北京、上海、杭州等城市的多個小區均有嘗試，但敗多成少，往往最初紅紅火火，慢慢陷入混亂，最終以失敗告終。湖光山色小區是否會重蹈覆轍？對此，李廣瑞很有信心地告訴記者：“我們曾對實行自治的多個小區進行過考察和走訪，發現小區物業管理的矛盾大多出現在經濟和人員兩個方面，賬目不清、任人唯親是主要體現。自治失敗的小區往往沒能建立起互相制約的監督機制，致使在利益面前管理陷入混亂，并最終失敗，所以我們才著重在這兩方面設置了一系列制度。”

????而對于這一新鮮事物，該小區業主們大多持支持和寬容態度，但也有自己的擔憂。“自治管理必須要有成熟的制度做保障，特別是物業合同到期，物業公司撤離后小區很容易出現管理真空，如若業委會的銜接出現問題，小區可能陷入混亂。同時，自治管理一定要實現透明，否則極易前功盡棄。”莊秀美說，“當然，新的制度肯定無法盡善盡美，我對其持寬容態度，只要是真心為業主服務的我們就支持，其中監事會這一制度的設立很新穎，具體的效果如何還要拭目以待。”

????業主季文普認為自治管理是小區物業管理發展的大勢所趨。“物業公司是以盈利為目的的市場主體，在小區管理過程中很容易出現賬目不清、經濟不明的情況，實踐中，業委會的監督職權又很難落實，基本成了空談，所以我很贊成實行業主物業自治管理。當然，自治管理能否成功還要看全體業主能不能很好地行使權利、履行義務，但我對新一屆業委會的成員素質和制度設置有信心。”季文普說。

????自治管理體現立法本意

????“盡管現在大部分小區都聘請了專業的物業公司進行社區管理和服務，但這并不是業主們在法律上的唯一選擇。”山東重諾律師事務所律師宿捍東說。依據《物權法》的規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。《山東省物業管理條例》也對法條的規定進行了細化，據此，湖光山色小區采取的業主物業自治管理新模式是完全符合法律法規規定的，這也體現了物業管理方式多元化和當事人意思自治的立法本意。《物權法》規定，小區的公共場所、公共設施和物業服務用房，屬于業主共有，其產生的收益應當歸全體業主所有，業主對物業共有部分使用所產生收益的分配，由業主大會決定；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業服務費。因此，物業公司在受托經營管理小區公共部位時，應當嚴格建賬，按照前述方式分配和使用。“通常認為，相較于業主自治管理，物業公司的服務更具專業優勢，但這并不是絕對的，物業公司專業優勢的發揮，有賴于其勤勉和對物業服務合同的嚴格履行，但就目前我國的現實情況來看，相當多的物業公司并沒有做到，從而使其服務和專業優勢大打折扣。采用業主物業自治管理的小區，可以聘請有經驗的物業管理人員參與和指導，并聘請設備維護、保安、保潔、綠化等專業人員進行專項服務，消弭業主自身在物業管理專業性方面的先天不足。湖光山色小區的這一做法值得借鑒。”宿捍東說。管理和賬目的公開透明是自治管理能否成功的決定性因素，唯有這樣才能避免暗箱操作和小區收益及專項資金的流失，該小區對公開透明原則的提倡應當引起關注。

????人員配齊各項工作逐步展開

????6月30日是該小區物業管理合同實施的最后一天，當天，新業委會與物業公司就相關管理資料進行了交接。“目前我們已收到小區水電、公共設施等基本資料，但歷年公共部位收益余款、財務資料、業主收費臺賬及各樓座規劃圖表等資料物業公司還均未向我們提供，我們將要求加快交接速度。”李廣瑞說，“由于新業委會沒有收益余款，各項工作啟動遇到了一定困難。”

????盡管缺乏資金，但小區的各項工作還是逐步展開，7月1日，社區經濟管理服務中心正式開門營業、新保安上崗、物業費如約降低；7月2日，業主志愿者和保安自發清理社區垃圾，以應對原保潔人員突然撤離產生的衛生清理真空；7月3日，新保潔人員正式投入工作、保安和社區服務中心人員達到滿編。“社區服務中心的人員配置為管理人員6名、保安人員35名、保潔人員20名、辦公和收費及內勤人員6名、會計和出納各一名，人員已全部到崗到位。”該小區監事會成員宮恩晴說。（高峰）