????隨著樓市調控不斷加碼，島城二手房市場一直處于疲軟狀態。在嚴謹的政策、堅挺的房價面前，越來越多的市民對買房失去信心。成交量低迷、房源充足、買房人稀少是當前島城二手房市場的寫照。業內人士認為，雖然目前島城實行“一房一價”政策，但未來二手房市場仍將繼續艱難下去，二手房房價的下調將不可避免。

????成交量低落區域成交不均衡

????自今年樓市多番調控后，島城二手房市場持續低迷。據數據顯示，四

????而在低落的成交量下，島城不同區域的二手房市場也呈現著冷熱不均的現象。據青島太平洋房屋的工作人員介紹，市北、四方、李滄、城陽等區域，由于總價較低，多數購房者比較關注這些區域，所以成交量相對而言保持均衡，但是在市南和嶗山等地，房價本身已經達到一定高度，繼續上漲缺乏動力，總價偏高，限購的影響讓這些區域的房源目前滯銷。基本上，在市南區域，每六、七套房源，才會有一個購房者與之對應。

????剛需買房不簡單市場前景不樂觀

????調控政策威力對島城二手房市場影響依然強勁，目前剛性需求貸款難、投資需求受限購阻擋，各層面的購買力都被削弱。據專家推算，目前首次置業的剛需客戶占了七成，這是一個非常高的比例，改善性需求占兩成，投資需求僅占一成。

????作為市場絕對主力的剛性需求客戶，申請貸款手續上受到更為嚴格的審查。據業內人士介紹，在確定還款能力方面，購房者要提供工資對賬單，以前虛報收入的現象已被堵死。此外，受存款準備金提高影響，銀行也“無錢可借”，以前等一個星期就能放貸款，現在要一個月。而在各項調控政策中，對剛需客戶影響最大的還是稅費的調整，據島城一家房產中介的工作人員介紹，首次置業者買房要繳納的營業稅約四五萬元，而且這部分錢不能貸款，資金門檻的提高將許多置業者擋在門外。

????由于政策面的態度仍舊強硬，尤其是多次提高準備金，使信貸資金緊張，成為購房的一大障礙。稅費和基準價的提高，也是購房成本增加不少。部分高端房產和次新房產有 “滯漲”現象，個別出現主動下調掛牌價的情況。加息的預期和首付提高的傳言，讓一度變淡的觀望情緒抬頭，也延緩了市場回暖的腳步。 “即便到陳目前實行‘一房一價’的新規定，但首套房貸利率上調、銀行加息以及稅費的調整等關鍵性政策仍將大部分擁有‘買房夢’的剛需族們擋在了門外，可以說有相當一部分剛需族已經退出了購房者的行列。 ”業內人士指出，隨著調控逐步加壓和落實，房地產市場的空間被大幅壓縮，真正需要房子的剛需購房者也擠掉了不少。面對現在剛性需求貸款難，改善需求稅費高，投資需求受限購，各層面的購買力都被削弱，島城二手房市場的未來不容樂觀。

????優質房源有出手機會價格下調就在眼前

????目前島城二手房市場雖存在冷熱不均的現象，但仍然有一些值得出手的房源等待銷售。一些業內人士認為，大堯附近區域，包括逍遙路小區、海牛花園、天山小區等地，有一些小戶型，總價仍然不高，并且周邊區域生活方便，未來仍然存在升值空間，值得首次置業的人群關注。目前進入市場的購房者，相對以前更加具有明確的圈定范圍，因此也有更強的購買欲望。

????“總體來說年后島城二手房價格變化并不大，雖然有如此眾多的政策擠壓，但市場上報價下降的房源數不超過5%，降價的主要是大戶型產品和一部分貸款比較困難的老房子，在市場行情好的時候，可以快速銷售，現在就要調整一下價格。”青島太平洋房屋的相關負責人表示，當前市場房源多，買房的人少，部分買房者甚至提出比報價下降20%的還價。以目前情況，如果賣房者降價三五萬元，就會促進成交。如果半年多價格不漲，多數房東資金會非常緊張，迫于還貸等方面壓力，房東們不得不降價銷售，而這種現象會逐漸明顯。此外，島城多位業內人士均認為，對于目前的買賣雙方的博弈，市場更加有利于買方，只要賣房肯折讓部分房價，成交將會非常順利。（侯佳奇）