早報訊 “我這套房子過戶不是1700元的營業稅嗎，怎么變成7000元了？”春節前，市民張先生去市房產交易中心繳納二手房稅費，卻被告知繳稅額“漲”了。原來，1月27日，財政部和國家稅務總局“突擊”下發《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》后，他成為第一個按新政策納稅的售房人。昨天，市地稅局有關負責人首次解讀了此次調整的政策變化。

　　“差額征收”變“全額征收”

　　據了解，趕在春節前，財政部和國家稅務總局下發《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，文件規定自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅。

　　市地稅局有關負責人介紹說，與此前個人住房轉讓營業稅政策相比，此次的最大區別在于針對不足5年的普通住房交易也同樣采取全額征稅，而不再具體細分普通和非普通住宅。具體來說就是，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　記者了解到，我市普通住房建筑面積標準是單套建筑面積在144平方米（含）以下的住房。

　　兩種算法 稅金相差懸殊

　　業內人士介紹，受此次政策變動影響的，正是購買不足5年的普通住房，其上市交易后所要繳納的營業稅將有所調整。之前實施的政策是購房未滿5年的普通住房交易按照銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，現在政策則調整為按照銷售收入全額征收營業稅。個人對外銷售的非普通住房以及購房超過5年的普通住房的營業稅政策，仍按原政策實施。

　　市地稅局有關人員說，個人不滿5年的普通住房上市交易，個人轉讓營業稅從差額征收調整為全額征收，交易時需要繳納的營業稅增加了。以一套購于2008年總價為100萬元的普通住房出售為例，現在的出售價格為120萬元，原政策按差額20萬元的5%繳納營業稅，即1萬元。而現在則要按銷售收入全額征收營業稅，即120萬元的5%，需要上繳營業稅6萬元，前后政策對比要多繳5萬元的營業稅。

　　目前，青島市內四區90平方米的套二房，總價基本都在100萬元以上，以此估算，“差額”變“全額”后，二手房交易中營業稅普遍要多繳數萬元。

　　炒房人交易成本增加

　　“這次調整的目的很明確，那就是加大交易成本，抑制房地產投機。”市地稅局有關人士告訴記者，個人住房轉讓營業稅政策調整將使不滿5年的房源交易成本上升，對二手房交易產生直接影響。雖然新政策實施只有短短幾天，但已發現持有不足5年普通住房交易減少的苗頭。

　　“市民自己持有使用的房屋，一般都超過5年。炒房人手中的房屋多不滿5年，以此看來，新政策指向性很明顯。”二十二世紀不動產總經理王文香表示，雖說二手房交易中，所有稅費都會轉嫁到購房者身上，同樣條件的房屋，購房者肯定傾向于買“繳稅少的”，所以炒房人只能降價、讓利，這樣炒房的交易成本就增加了。

　　業內人士認為，春節前后是二手房交易的淡季，交易量本來就不高，新政策有可能延長購房者的觀望期。（劉文劍）