????四方東部

????新房價沖破萬元大關

????由未來的黃金大道南京路，青島地鐵一期工程繼續向北延伸。在黑龍江路上，相繼設立了雙山站、保兒站、河西站等多個站點。根據城市規劃，地鐵將經過位于此處的四方東部商務區，黑龍江路將成為一條服務業發展軸線。目前四方區東部的舊村改造正在全力推進，未來這里將成為青島中央文化區的一個組團。與其他板塊相比，四方東部新建的一大批住宅項目可謂沾足了“地鐵光”，新房售價從六七千元一度打破萬元大關，直接改寫了四方區在整個樓市中的地位與價值。

????在這個板塊新建住宅項目，既有萬科、中海等一線城市的地產大鱷，亦不乏本土房企旗下樓盤。隨著地鐵項目時間表的陸續確定，這一片區的新建樓盤紛紛轉變營銷思路，開始主打“地鐵牌”。在一系列利好因素的影響下，區域房價一路走高，據記者調查，目前萬科城已向準客戶透露的銷售價格，將以10800元/平方米起價的售價于“十一”期間面市銷售；同樣是大牌房企的中海，旗下的清江華府的對外報價亦突破萬元。

????地鐵建設所帶來的輻射效應不止于房產，地鐵站周邊商服業也將受益。根據地鐵一期站點規劃，河西站附近分布著青島果品批發市場以及汽車銷售公司等，這片區域的商家也期盼著能夠從地鐵所帶動的市場蛋糕上分得一塊。在水果市場里從事批發生意的趙先生告訴記者，地鐵開通后，這里的人流會更大了，生意當然會更好做。據了解，在這里，地鐵車站兩側200米范圍內的用地將被用于建設商業設施，重點發展服務業。

????李滄板塊

????地鐵讓老商圈火上加火

????隨著地鐵一期工程的開建，一系列大型商業項目在李滄迅速崛起，一時間，使得李村商圈火上加火。據了解，在地鐵萬年泉路車站附近，分布著眾多的居住小區，包括百通花園、瑞康花園、建安小區、福林苑小區、福臨萬家等，其中百通花園里居住的居民數量已超過了萬人。沿著萬年泉路前行，經過李村大集所在的李村河，便到達地鐵李村站——維客廣場車站。令人感到驚奇的不僅是李村街頭的人流量之多，還有維客廣場四周一片火熱的建設場景。偉東·樂客城、蘇寧電器廣場、百通大廈、銀座中心……其中，青島蘇寧電器廣場地下即是地鐵M2、M3號線交匯處，原規劃中的地鐵李村站，M2、M3號線的換乘站；在西側京口路上，是在建的百通大廈工程，這個項目的總建筑面積約5.7萬平方米，據相關負責人介紹說，大廈商業區的地下將來亦要和地鐵線路相連。

????走過繁華熱鬧的李村中心地帶，繼續西行，地鐵延伸至李滄老城區。在這里，大棗園、文昌閣、灣頭社區以及南嶺社區等李滄中西部舊村已經開工或即將開工改造，幾代人世代相守、院落內雞犬聲相聞的村落生活就要被400多萬平方米的現代化住宅取代。據悉，在文昌閣社區地塊上崛起的新樓盤自去年開盤以來，目前平均售價已超過8000元/平方米。

????在地鐵商機的帶動下，活躍的不僅是商業地產與新建住宅，二手房的價格也是水漲船高，有的房源不到一年竟漲了近一倍，一些房東甚至喊出了1萬元/平方米的天價。家住百通花園小區的崔女士告訴記者，她是2002年在這里買的房子，當時房價只有2000多元，現在房價已經漲到每平方米9000多元了。

????地鐵的開建給李滄帶來了全新的商機。據介紹，目前李滄區政府已將最新招商項目劃分成了5大板塊，即交通物流板塊、商貿餐飲板塊、賓館旅游板塊、房地產板塊、先進制造板塊。隨著地鐵工程的推進，這些項目有望快速搭上地鐵商機的順風車。（本報記者 李雯 葛均艷 侯佳奇）

????■新聞觀察

????“地鐵效應”之投資論道

????商鋪：黃金出入口的誘惑

????地鐵出口在我家附近嗎？在地鐵口開個便利店如何？在不少急于尋找商機者的眼中，守住一個地鐵出口可能意味著守住一個“流金淌銀”的黃金通道，地鐵出入口會變成一個“黃金出入口”。目前，我市地鐵規劃設計已經浮出水面，一期工程已確定在湛山、寧夏路、遼陽路、雙山、河西、李村等處均設有站點。地鐵口附近的商鋪具有近水樓臺的優勢，但這種優勢究竟有多大呢？優勢如何轉化為鈔票？

????曾在上海生活多年，現在某金融投資機構任職的市民鄒先生告訴記者，和地鐵的快速便捷相吻合，地鐵口周邊商鋪的經營內容將以快速便利消費為主，“買電器去家電連鎖賣場，購物去大商場，地鐵商鋪的主要賣點應該是方便快捷，一般以小件物品和快速消費品為主”。

????鄒先生說，上海地鐵周邊的商鋪經營的多是一些生活必需品和日常消費品，且單件商品體積不大。因為地鐵商鋪的多數顧客都是乘客，商品體積過大攜帶不方便。據介紹，以購物為主的地鐵商鋪經營定位可以是家居飾品、服飾、運動用品、文化用品、書刊、健身、美食、咖啡、飲品及冰激凌等。

????不過，鄒先生提醒，投資地鐵商鋪不能絕對認為沾上出口就身價倍增，應該重點考察商鋪周邊的商業氛圍是否正在或已經形成，以及商鋪的規劃布局是否合理。投資者要想取得理想的回報，首先要注重大環境，即應挑選地段好、人流量集中和商業氣氛濃的地方或者某些目前條件一般但發展潛力大的站點。 “如果現在的地鐵口附近是一片荒蕪，通車了也未必有商機；如果某地段本身就是繁華區域，通車將會呈現‘錦上添花’效果。 ”鄒先生說。

????樞紐：把握換乘站的商機

????不少業內人士表示，要想把握地鐵商機，選擇不同地鐵線路交匯的樞紐處是比較保險的做法。例如目前規劃的地鐵1、2、3期線路中，火車站、中山路、臺東、市政府、李村等站點是多條地鐵線的交叉站點，因交通便利、換乘者眾而升值潛力自然較大。據介紹，由于地段不同，客流層次會有所區別，因而投資地鐵商鋪時，經營者要做好市場調查、細分目標顧客等工作，以求貼近市場需求。此外，租賃商鋪不可急功近利，因為考慮到建設周期，商鋪投資的回報有一定的時段。

????據介紹，地鐵開通后，將在一定程度上分擔地面公交的壓力，緩解城市道路擁堵的尷尬。但是，地鐵要有穩定的客流就必須依靠地面公交的輸送，由“網”狀分布的公交線路多方向地把乘客送來“喂”給地鐵站，地鐵的運營效益才能達到最大化。這時候，地鐵樞紐站的獨特優勢就顯現了。

????采訪中，業內人士還提醒欲捕捉地鐵商機的人注意投資風險。據介紹，地鐵周圍居住者不一定是高端人群，地鐵其實對中低收入者更為有利；地鐵對不同區域的影響也不同，以青島為例，地鐵對基礎設施較好的市南區利好影響要小于四方、李滄區，因為四方、李滄區域的自然優勢與基礎設施相對滯后，隨著地鐵工程建設的持續推進，島城南北差距的癥結有望由此破解。 （本報記者 李雯）