????調控四個月，房價剛輕輕“作了個揖”，已有人開始談論反彈的事?！皻v史上最嚴厲的調控”言猶在耳，但看跌的氛圍已嚴重不足。中介公司反饋――看房的客戶多了，房東有了底氣；售樓處說，到訪的人多了，有些擁擠。下一步房價如何走，是利空出盡，房價觸底？還是供應量大增，房價繼續探底？

????[風聲] 調控政策威力在削弱嗎？

????在統計數據面前，本輪房地產調控的效果正受到質疑，看空看多各種聲音頻出。

????國家統計局公布的全國70個大中城市房屋價格指數顯示，7月份房價環比持平，沒有延續6月份的下降趨勢。而國家發改委發布的數據也顯示，7月份全國36大主要城市房價達到8680元/平方米，環比上漲1.61%。

????風聲一

????房貸政策不變 房價基本觸底：“市場數據足以說明，房地產市場的恐慌情緒正在消退”，國內知名財經評論人葉檀在博客文章中認為，如果房貸政策不變，房價基本觸底。她認為，所謂上有政策下有對策，經過上半年的調控，市場對于房地產金融政策已經有了足夠的免疫力。

????一貫的樓市唱多派，上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍也認為，現行調控政策的主要效果是導致成交量萎縮，政策打壓房價的動能正在迅速減弱；如果沒有新的壓縮性調控政策，現在的全國房價已經進入底部區間，即便下調也十分有限，基本上是站穩了。

????風聲二

????中房協建議暫緩新政策出臺： 下一步調控政策的變數再度成為影響市場的關鍵。此時，中國房地產協會副會長朱中一在博鰲房地產論壇上透露，中房協7月份已經向國務院有關部門建議，目前暫緩出臺新的緊縮性政策，以穩定市場的預期。

????也是在博鰲房地產論壇上，有房地產商明確表示，“現在剛性需求很旺盛，通過半年的時間，剛性需求買房子欲望更強。所以房價跌不了太多了?！?/p>

????風聲三

????央媒稱堅持調控不動搖：看多派的觀點立即收到回應。16日，某中央級媒體發表 《堅持樓市調控不動搖》的評論稱，從整體看，目前房價基本處于盤整回落態勢，但仍處于不合理的高位；從地區看，“少數重點城市”的房價仍在高位徘徊，部分二三線城市仍在上漲，遠遠脫離了居民收入水平?？梢哉f，政策的預期效果還遠未達到。房價一旦出現反彈，則未來市場的泡沫化程度無疑會進一步加劇。

????風聲四

????下跌態勢將維持：上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭接受新華社采訪時認為，當前市場處于膠著狀態，買賣雙方在價格上互不讓步。這也正是近期國家相關部委再三重申和強調調控不放松的原因。不過，部分大型開發企業正在對部分普通住宅項目進行促銷，預期隨著下半年供應量的增加和企業資金漸趨緊張，將會有更多企業加入促銷陣營。下半年，房價將會維持下跌態勢，預期明年一季度會觸底。

????[二手房] 看房量回升 成交量仍在低位

????漲價不能為購房者接受

????二手房價格將跟著一手房跑

????低價位小戶型賣的多

????“從各方面的情況看青島二手房市場正在向好”，太平洋房屋青島總部總經理孫杰告訴記者，據該公司統計，客戶看房量5月份最低，之后逐步回升，8月份前半月比7月份同期相比恢復了兩到三成。

????據孫杰介紹，下一步成交量的回升已可以預見，預計能恢復到三月份高峰期的七到八成?？捶康娜酥饾u多了，房東此前在市場低迷時降價掛牌出售，現在價格又漲回來。

????孫杰在分析一些購房者心態時說，在經過新政調控之后，部分客戶看到市場沒有變化，等不下去，又出來買房。

????21世紀不動產青島區域總經理劉剛則對當前市場表示出謹慎的態度。他說，目前客戶看房量在增加，但買賣雙方對價格預期沒有達成一致。8月份市內四區二手房最高日成交也就80－100套，成交量仍在低位徘徊。

????他說，成交量小幅回升，價格企穩才是青島當前二手房市場的狀態，在房地產調控的大背景下，漲價不能為購房者接受。

????目前市場在搏弈當中，最終二手房價格還要看一手房定價，劉剛說，領跑價格的將是一手房，二手房反應滯后，但會是市場的真實情況。

????另據21世紀不動產晟業興威海路加盟店店長王統領介紹，近期成交主要為低價位小戶型，九成集中在40－70萬元之間的房源，其中賣得最火的是五六十萬元的房子，多為海爾小區等2000年之前的小區，每平方米價格在萬元左右，面積在五六十平方米。

????王統領說，周邊如和平花園、城市花園等封閉小區，總房款動輒上百萬元，現在市場情況下，已少有人問津。而多數房東知道當前市場情況不好，漲價現象極少出現。張則濤

????[一手房]

????售樓處人多了，難道已開始復蘇？

????2010年以來，青島市區的一手房供應一直處在非正常狀態。先有房價飆升，開發商捂盤惜售；后有調控來襲，各樓盤高懸免戰牌。如今，調控已四個月有余，個別樓盤略以低價開盤示好，買房的人就多了。近期，幾個新項目跟進，開放售樓處，訪客盈門，市場竟有了復蘇的跡象。

????看房的人多起來

????7月下旬，偉東幸福之城二期開盤，據稱所推首期房源已基本售罄。案場銷售經理劉峰介紹，二期項目老客戶帶新客戶占30％，之前以李村當地客戶為主，現在一期已實景呈現，逐漸受到越來越多的四方、市南、市北客戶關注。開盤后，到訪客戶明顯增多，開盤之前一天約接待10組客戶，目前每天接待的客戶數約在15組，周末會達到80－100組。

????據了解，偉東幸福之城二期的后繼房源即將推出，約為400多套。劉峰透露，意向客戶數量至少達到房源的1.5倍。

????近期，市區幾個熱點項目魯信含章花園、萬科城、萬科藍山售樓處相繼開放，本周一下午記者到上述幾個項目探盤發現，看房的市民絡繹不絕，每個售樓處的銷售人員都應接不暇，有售樓處不得不規定客戶必須提前預約，以減少客戶數量。

????據萬科城售樓處介紹，自上周六該樓盤對萬科老客戶內部開放以來，每天到客戶都在100多組。

????市區成交仍低迷

????一方面售樓處人氣增加，另一方面成交量仍差強人意，據青島新聞網房地產頻道統計，進入8月份，青島新房周成交已連續兩周下挫。

????據銀海世邦市場研究中心青島7月份成交分析，萬元以上物業成交量出現連續下滑，7月份萬元以上住宅僅成交365套，這也在一定程度上反映出青島普通百姓的真實購買力水平的極限所在。

????另據分析，4月份成為高端住宅簽約情況的“分水嶺”。4月份之前沿海一線豪宅簽約量呈明顯增長態勢，隨著4月中旬各項調控政策的相繼出臺，沿海豪宅的簽約量在5月份出現過山車式的直降，7月份僅成交8190平方米，比去年同期下降了89.5%。

????目前，市區幾個中高價位的在售樓盤成交依然低迷。根據青島網上房地產8月17日數據顯示，新海園品閣此前曾推出特價房源，7月份成交了19套，8月份只成交了5套；城建竹韻山色二期8月份成交了8套。

????青島房地產業內人士張百忍認為，過去一年漲幅達到70％的“高燒盤”，后期成交量不振價格也許會調整。

????此前，城建竹韻山色二期精裝房起價約12000元／平方米，本周一記者到售樓處探盤發現，該項目銷售策略已進行微調，推出幾個毛坯房樓座，起價約為10050元／平方米。記者在售樓處期間，約有三四撥到訪客戶，關注度已有回升。

????樓市處在平臺期

????青島世聯地產總經理張繼東分析，目前市場處在平臺期，亦步亦趨，看效果，7月份成交量略有回升，是在樓盤低開情況下取得的業績。下一步調控策主要是完成一些補位，比如明晰第三套房房貸等一些政策細節，目前尚沒有新調控政策出臺的跡象，有關部門也沒有新的表態，各方期待開發商將房源推出來，讓老百姓都有房子可買。

????雖然市場有諸多復蘇的表現，但張百忍認為，下半年開發商的壓力仍然很大。因為上半年受調控政策影響銷售量少，全年業績完成將主要集中在9月到11月。

????張百忍預測，現在不能說價格已經到底，金九銀十供應量加大，情況才會明朗。如果競爭激烈，開發商缺錢，就會有價格攪局者出現。

????低開吸引眼球

????張繼東進一步分析，整個市場已處在下行通道的前期，目前只是個開始，開發企業不會放過金九銀十，這期間預計會有各種促銷活動。

????對于上周以來李滄某項目大張旗鼓推出特價房的營銷手段，有李滄房地產人士認為，這說明除區域熱點項目外，市場上眾多樓盤關注度并不高，看盤的人少，也是不得已而為之。

????同時，這位李滄房地產人士預測，下一步李滄各項目開盤起價也許會一個比一個低，以此吸引市場眼球，開發商會選擇這種小幅降價的形式，少賺點錢實現快速銷售。

????不過，張繼東認為，如果市場下行，市南、市北、嶗山等中心城區受影響會較小，而城陽與李滄相比，價格會最先下挫，一旦降價對四方、李滄將是一個打擊。