????開發商“捂地”6年難處罰 屢次“規劃調整”獲暴利

????——泛海建設購置4塊土地閑置6年的背后

????新華網深圳8月6日電(記者 武彩霞)泛海建設集團股份有限公司在北京繁華地帶購置的4塊土地閑置6年，期間5次調整建設規劃。據估算，在這6年期間開發商僅靠坐收土地和房地產自然升值的利潤就超過200億元。人們質疑，泛海建設以“規劃調整”為借口“捂地”獲取暴利，并逃避相關的監管、查處。

????記者調查發現，近年來通過更改規劃后獲得暴利的房地產開發項目層出不窮。專家認為，這讓被稱為政府“利劍”的土地閑置“兩年大限”規定幾成“一紙空文”，不僅破壞了法律法規的尊嚴，傷害了政府的信譽，也侵犯了第三方的利益和公共利益。

????“捂地”6年獲利超過200億卻稱“不會被收回”

????2004年8月，泛海建設與北京市國土局簽訂土地出讓合同，取得北京東風鄉泛海國際居住區二期項目1＃、2＃、3＃、4＃地塊開發用地，其建設用地面積30.57萬平方米，規劃總建筑面積87.31萬平方米。

????按照約定，泛海國際二期項目原定2005年2月27日開工，2007年5月30日竣工。但直至目前這4塊土地仍未開工建設，閑置期長達6年。

????據了解，泛海國際項目緊鄰北京市寸土寸金的東四環，屬于近年來北京房價升幅最大的區域。與二期工程隔一條馬路就是泛海建設開發的一期項目。二期項目原約定竣工時間是2007年5月30日，同期網上公布的一期項目新房銷售均價為17800元／平方米，而目前一期項目二手房的銷售均價已達到37000－38000元／平方米，新房均價估計超過45000元／平方米。按照二期項目規劃總建筑面積87.31萬平方米推算，這四塊地的升值額度達到237億元。

????另外，北京市規劃委員會分別于2009年11月18日和2010年5月7日在其官網上公示，在地上建筑控制規模不變的情況下，將泛海國際二期項目1＃地塊建筑高度從原來的100—120米，先調整到240－280米，再調整到260—338米。

????有業內人士稱，從120米到338米，高度增加228米，每層高度約2.8米，至少多建80層樓高，拔高后每棟樓建筑面積可以增加二倍，而1＃地正是泛海建設附加值最高的項目，里面仍然有通過“更改規劃”獲得的巨大收益。

????有媒體報道，國土資源部近期向銀監會提供了一份《有關房地產開發企業土地閑置情況表》，銀監會將根據這份“黑名單”做一次全面的風險排查，其中80%的閑置土地可能被收回，泛海建設購置的上述4塊土地赫然在列。

????但是，泛海建設8月3日卻發布公告稱“不存在被政府收回的風險”。

????“規劃調整”成擋箭牌 何時開工仍存疑

????記者調查發現，所謂的“規劃調整”成了泛海建設成功“捂地”6年、規避政府查處的“擋箭牌”。

????泛海建設此次發布的澄清公告中，詳細披露了這4塊土地獲批6年來被屢次“規劃調整”的過程。

????2004年8月，泛海建設獲得北京東風鄉泛海國際居住區二期項目1＃、2＃、3＃、4＃地塊開發用地。2005年，泛海建設以北京教委“關于統一整合東風鄉項目教育配套的要求”為理由，向北京市規劃委員會提出調整規劃方案的意見。2006年經北京市政府主管部門批準，泛海建設對這4塊土地進行整體調整，增加了辦公、商業、酒店等功能，減少了住宅用地面積，各地塊之間建設規模相應調換。

????2007年9月，北京市規委核發2＃、3＃、4＃地塊《規劃方案復函》。2007年底，泛海建設取得2＃、3＃、4＃地塊部分《建設工程規劃許可證》，2008年2月取得上述3地塊部分開工證。但泛海建設又以“受奧運會影響”為理由沒有開工建設。

????2008年12月，在維持總用地及地上建筑規模不變的前提下，北京市規委確定了1＃地塊的建設規模，增加了1＃地塊作為商業辦公用地的建設面積，相應減少了2＃、3＃住宅用地建筑規模，在此基礎上核發了2＃、3＃地塊新的《規劃方案復函》。

????2009年，根據新的《規劃方案復函》，泛海建設重新辦理1＃、2＃、3＃、4＃地塊的前期手續，再一次取得了2＃、3＃、4＃地塊部分《建設工程規劃許可證》。在此期間，泛海建設又以“按照朝陽區衛生局的要求”為理由，局部調整了東風鄉項目配套門診部的規劃位置，對2＃地塊、4＃地塊規劃做了微調，并取得《規劃意見復函》。

????就是這樣，泛海建設沒費吹灰之力就通過“規劃調整”留下了一只“下金蛋的母雞”。

????雖然這個公司稱這一項目計劃在2010年年底前陸續開工建設。但在當前土地價格和樓市價格已上漲3倍的情況下，以泛海建設之前調整規劃的先例，難保其不會再次申請調整，具體何時能夠開工建設仍然是未知數。

????“兩年大限”成“空文” 責任追究難落實

????正是憑借屢次的“規劃調整”，讓泛海建設“捂地”成功，也就是公司公告聲稱的“不存在被政府收回的風險”。這讓被稱為政府“利劍”的土地閑置“兩年大限”規定成一紙空文。

????按國土資源部相關規定，城市規劃區范圍內以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

????記者調查發現，通過更改規劃獲取暴利的房地產開發項目比比皆是，雖然國家相關部門屢次針對規劃問題開展整治和規范行動，卻屢禁不止。此前北京廣渠路15號地等修改規劃事件就曾受到廣泛質疑。而泛海建設在武漢開發的泛海城市廣場項目，2009年6月就已動工，武漢市國土資源和規劃局2009年11月17日卻發布《規劃方案批前公示》，稱正在審批其一期項目規劃方案。

????中華全國工商業聯合會房地產商會理事桑圣元接受記者采訪時表示，開發商通過不斷調整規劃，逃避“兩年大限”。這種危害后果十分嚴重。首先，破壞了法律的尊嚴、政府的信譽，助長了貪瀆行為。桑圣元說：“個別調整的背后可能是權錢交易，眾多規劃官員倒下就從側面印證了這一點?！?/p>

????專家建議，“規劃”在國民經濟發展過程中非常重要，決定著社會和經濟效益，也事關百姓利益。要想從根本上減少和杜絕開發商通過隨意變更“規劃”牟利的頑癥，必須從以下四個方面下功夫。

????一是要嚴格執法。對確因城市建設需要而調整規劃的，應嚴格變更程序，進行公示，接受社會監督；對因其他原因變更規劃的，要按失職、瀆職追究規劃主管部門的責任，使其不敢為、不能為。

????二是建議有關部門加大執法檢查力度。現在對規劃部門和開發商隨意變更規劃的追究基本處于無序狀態。目前沒有發現一個因規劃變更而被追究的官員，往往是因為相關官員貪污受賄被查處以后，牽扯發現的更改規劃、獲取暴利和侵犯他人利益的案件。

????三是從技術層面應該引進第三方介入機制，改變目前規劃主管部門即當運動員又當裁判員角色。對一些開發商提出的申請，應該引入中介或者權威機構，評估考核變更是不是符合法律公眾利益，是否侵犯到第三方利益等，以求公平公正。

????四是發動全社會力量監督作用。近期包括北京、廣州都發生多起因為社會監督力量龐大，開發商被迫中止變更規劃的實例，說明在現在立法和執法都不到位的情況，社會輿論監督會起到一定作用。