■調查

    囤地致年限縮水誰擔責

    一位房地產商向記者私下透露，住宅樓產權年限縮水原因除了前期開發占用時間、土地使用性質變更之外，背后其實還有更深的玄機：“近幾年樓市這么熱，一些開發商拿地后故意囤地、延緩施工速度，也是導致部分住宅樓產權年限縮水的原因。”對此，有市民認為，這種人為造成的“短命樓”，開發商難辭其咎。

    囤地兩年每平米漲兩千

    “囤地、延遲施工速度其實是開發商在等候最佳的入市時機，地價不斷在漲，房價不斷在漲，國家調控政策的影響還沒有完全消除。”市南區一家地產營銷機構的張經理說，以市北區山東路與延吉路交會處的中海項目為例，2007年中海就拍得該地塊，2009年開始動工，現在正進行地下階段的施工。在2007年，該地塊周邊的商品房價格最高不過8000元/平方米，但現在周邊的二手房價格均已超過1萬元/平方米，新建商品房的價格也多數超過萬元線。

    類似的情況并不少見。市南區香港中路的某項目從2004年就動工開發，可到現在仍然沒有完成外立面施工；海爾路也有一個項目2006年就拿到土地，到現在施工沒有完全開始。

    一直在嚴查開發商囤地

    “如果因為開發商拿地以后囤地不開發、延緩施工速度等因素導致的使用年限縮短，就不該由購房者承擔責任。”原四方區人民路285號拆遷居民于先生說，2008年4月搬遷時，人民路285號評估的拆遷補償價是5890元/平方米，“當時約定的回遷時間是2010年6月，現在回遷時間推遲了，按現在的市場情況來看，周邊的商品房價格肯定會上漲。”

    記者從市國土資源和房屋管理局了解到，對于囤地、故意延緩施工進展的情況，本市一直在進行嚴查。根據要求，開發商拿地兩年未動工開發的，國家將無償收回土地的使用權。

    不過，對于土地使用權縮水的情況，市國土資源和房屋管理局也有人士分析認為，土地使用年限“縮水”很正常。使用年限的縮減并不會對業主居住造成影響，因為根據《物權法》規定，房子存在多久，土地的期限就存在多久，如果房產土地使用權到期，還可以“自動續期”。而且，開發商因為正當理由拖延開工并無不妥，不同使用年限其房屋價格也不一樣，業主在選擇時應認識到這點。

    ■提醒

    購房時不應回避產權年限

    “相對來說，同一區域內的商品房，如果房屋土地使用年限較短，房價當然會受影響。”青島大為置業咨詢有限公司總經理魏鑒剛說。

    據介紹，房屋土地使用年限會在房產證上注明，但新房的房產證一般在簽訂購房合同后才能辦理出來，所以市民在買房前就要弄明白土地使用權的年限，而且，在當前還沒有出臺土地使用年限價格折算標準的情況下，對于購房人來說，最妥善的辦法就是簽訂一個細致的合同。

    “比如，嶗山區部分住宅房屋土地使用權限是50年，商業用地的土地使用權限一般是40年，常見的住宅房屋土地使用權限一般是70年。”魏鑒剛說，房子產權的實際年限還要扣除開發企業的開發周期，這些都需要購房者在決定買房之前弄明白。

    另據報道，此前徐州市華辰麗景房產開發有限公司曾通過轉讓，取得當地礦山西路155號的土地使用權。不過，按照原合同出讓期限，該地塊剩余使用年限為36年。目前，房屋主體已經封頂。房管部門也給辦理了預售許可，但是，由于土地使用年限問題，業主意見很大。

    為此，華辰麗景公司向有關部門申請將住宅用地調整為70年，商業用地調整為40年。日前，徐州市政府已經同意該申請，將該項目住宅土地使用年限調整為70年，商業用地調整為40年，并按照現行地價核定調整年限補繳土地出讓金數額。記者 王愛科