????房地產頻遇調控，一份“房地產崩盤時間表”也開始在網上流傳。它回顧日本1985年~1991年房地產市場走勢，發現與中國2005年~2008年房地產市場走勢頗為相似，最后更預言中國房地產會在明年崩盤。然而，多位專家卻表示，兩地銀行體系、人口結構、城市化程度不同，“崩盤”可能只是“預言”而已。

????雷同

????房價飛漲、貨幣面臨升值壓力、低消費率、高儲蓄率、寬松貨幣

????日本國土交通省本月公布調查顯示，日本地價在去年連續第二年下滑，商業用地價格跌至紀錄低位。

????經濟起飛晚了近30年的中國，金融危機過后地產價格依然火熱。國家統計局公布的數據顯示，今年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，新建住宅銷售價格同比上漲13%。

????“現在的樓市，確實和當年的日本非常相似。樹長不到天上去，這樣下去早晚要出問題。”曾在亞洲開發銀行任職的經濟學家、現任中國發展研究基金會副秘書長湯敏不無憂慮地表示。

????中金公司香港研究部副總經理沈建光也表示，近期確實有部分投資者認為中國房地產泡沫嚴重、經濟過于依賴出口、貨幣面臨升值壓力等等，都與上世紀80年代經濟泡沫破裂前的日本類似。

????此外，中國也與當年日本有相似的低消費率、高儲蓄率。在寬松的貨幣政策和穩健的財政政策方面，中國也和以前的日本雷同。

????差異

????政府對銀行和企業的控制力、市場廣度、銀行體系和人口結構等都不相同。

????在中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容看來，當前高房價癥結在難以抑制的投機性需求。中國大量二、三線城市如今還可以吸引投機資金。所以這幾年房地產整體還難以遭到崩盤的結果。“但是一旦房地產泡沫破裂，后果將會比日本更嚴重”。

????戴德梁行策略研究顧問部董事黎慶文更認為，內地樓市10年內都不會崩盤。中國內地金融體系與美國、日本甚至中國香港地區不一樣，央行對房地產信貸的控制力更強。

????中金公司香港研究部副總經理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并沒有對商業銀行采取有效措施引導監管。中國政府對銀行和企業有很強的控制力，可以引導資金流向，出臺政策打壓房地產泡沫。

????沈建光認為，另一個視角是人口結構。1985年日本城市化率達76.7%高點，城市化接近尾聲；中國城市化進程還處于加速階段。只要吸取日本經驗教訓，采取有效及有前瞻性的政策，歷史就不會重演。

????■專家視點

????房價須建容忍指標

????去年底開始，從信貸到土地，從中央到地方，一系列政策的出臺無一不指向“高燒”的房價。

????房地產調控全世界都是失敗者？

????不過在中國發展研究基金會副秘書長湯敏看來，過去對房地產的調控，全世界的政府應該說都是失敗者。不然的話，美國也不會在次貸危機面前栽下這么大的跟頭，日本也不會出現20年經濟低迷的。英國、愛爾蘭、希臘、迪拜目前還在因房地產崩盤而苦苦掙扎。更有意思的是，幾乎所有國家都多次地絆倒在房地產這一塊“石頭”上。

????湯敏認為，內地以前如70/90這樣的調控政策，大多過于微觀，難以起到有效調控的作用。而且對房地產的調控缺乏一個明確的目標——調控的目標到底是什么？是保證人人有住房？還是人人有房住？目標很不清楚。

????調控房價建立房價指標體系

????“要用調控通脹的機制來調控房價，首先要建立統一的房價指標體系，建立城市的普通住房價格指數。同時，設立不超過居民年收入增長率的房價容忍指標，一旦超過這一指標，相關部門就要馬上啟動調控機制，例如調整房地產貸款利率、增加土地供應、提高購房首付。”湯敏認為，具體的調控手段可以再作探討，中國有條件在世界上首先建立一套完善的調控房價體系。

????“這一容忍指標也要設立下限，房價大跌同樣不利于房地產市場的健康。”他說，最理想的狀態是通過這一體系，讓中國房價在四五年內實現“軟著陸”。

????日本房價未跌到位

????日本房地產價格持續低迷和經濟持續蕭條密不可分。去年，中金公司的一份研究報告指出，居民及企業資產負債表嚴重受損導致需求不振及金融市場系統性風險，資金供給不足加上老齡化導致日本經濟長期不振，遭遇“失落的二十年”。

????不少分析都指出日本整體房價雖然并沒有完全跌到位，但在大量歐美房產資金撤出后，日本眾多房產項目停工、市場交易冷清，一些日本房地產中介開始把目光投向中國。記者 賴偉行