????本報訊(記者魯歡)昨天，部分二手房中介代理機構分別接到海淀區地稅局通知。通知指出，未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房買賣時，要想享受個人所得稅按總額1%繳納的優惠，營業稅就必須按全額繳納。業內人士認為，此政策實施后，此類商品房轉讓的個人所得稅和營業稅總額，按全額繳納反而低于按差額繳納，實際變相取消

????個稅優惠收緊

????通知稱，從即日起，未滿5年的普通商品住房及非普通住房進行轉讓，繳稅時必須提供原始購房發票，如營業稅是按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額繳納的情況下，個人所得稅也需同樣按照差額的20%進行繳納。如無法提供原始購房發票的，所有稅費均需按照全額進行繳納。如果要享受個稅按過戶總金額1%的優惠，5年內普通住房或者是5年以上非普通住房轉讓時營業稅也必須按全額繳納。

????按此前政策規定，繳稅時只需要提供契稅發票即可，同時，如果營業稅按照差額繳納的情況下，個人所得稅仍可按照過戶總金額全額的1%進行繳納。

????>>市場反應

????調控信號再次趨緊

????據了解，除了海淀區，崇文區、宣武區也發出了類似通知。業內人士認為，該政策很快將涉及全市。

????去年12月，財政部、國稅總局頒布新規，個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅。新規出臺后，業界普遍認為此類住房按差額征收營業稅實際是利好政策，表明政府調控信號非常溫和。但此次北京市政府出臺的政策，變相取消了營業稅差額優惠，喻示調控信號再次趨緊。

????■案例分析

????營業稅全額繳納更便宜

????北京中原三級市場研究部認為，這一政策影響非常大，特別是對于貸款購買非普通住宅及5年內房源，稅收增加非常驚人。

????雖然此政策并未取消財政部營業稅差額繳納的優惠，但是仔細算賬后即可發現，無論5年內普通住房還是5年以上非普通住房，按全額繳納營業稅的稅賦負擔反而比按差額繳納營業稅的稅賦負擔低很多。

????以一套82平方米、成交價105萬元的普通住房和一套125平方米、成交價320萬元的非普通住房為例，分別計算按全額繳納和差額繳納的稅賦，會發現，前者均大幅低于后者。顯然，交易者必然會選擇前者。

????■專家解讀

????主要打擊炒房行為

????北京中原三級市場研究部總監張大偉認為，此次政策主要是針對炒房行為的，涉及營業稅的房源因為稅費增加比較多，會出現明顯的買賣雙方協議稅費的情況，可能導致5年內二手房成交比例繼續減少，房價短期再漲的可能很小。其次，他認為政策打壓了高檔二手房市場，部分需求會轉移到普通商品房市場。

????據中原地產統計，截至20日，1月份北京存量豪宅(每套300萬元以上)的交易量較12月同期下浮40.3%，是自去年下半年交易量逐月上漲以來的首次下浮。個稅政策的改變將使得這一下降幅度繼續加大。

????同時，張大偉也指出新政不利的一面，5年以內的房源減少，部分高端需求轉向普通商品房市場，這將使得5年到10年的二手房反而會集中比較多的需求，成交量會明顯上升，部分區域價格甚至還會繼續上漲。