1月10日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，共分五部分，十一小條，簡稱“國十一條”。從去年12月以來，房地產調控政策密集出臺，此前業界尚有對2010年調控政策的多種猜測，而“國十一條”的出臺已進一步表明2010年政府穩定房地產市場的決心。

    政策頻出 改變的是預期

    調控要動“真格的”

    2009年12月27日，國務院總理溫家寶接受新華社獨

    “國十一條”應當是上述調控思路的體現。從去年底召開中央經濟工作會議以來，先后有部分終止二手房交易營業稅優惠、出臺“國四條”，到12月中旬又有五部委將土地出讓金首付比例提高至50%，盡管政策頻出，調控信號不斷釋放，但剛剛還身處“大牛市”的房地產業對于2010年調控政策的實效和走向仍眾說紛紜。 1月10日，“國十一條”發布短短幾天，預期正在發生變化，國內財經評論人朱大鳴稱，“歷來是政策市的中國房地產市場，相信在2010年并不好過。 ”。

    而青島龍江工作室龍江在接受采訪時評價，“國十一條”招招好用，政府調控房地產市場已非常成熟。

    國內著名地產評論人王智中則認為，此輪調控是動“真格的”，是對2007年調控中斷的繼續，目標就是要“穩定預期”

    抑需求 明確界定“二套房貸”

    對投機需求封堵堅決，對青島影響比較小

    政策簡述：根據“國十一條”，第二套以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

    青島世聯地產總經理張繼東認為，青島樓市存在的投機行為較少，首付比例不低于四成，對購房者影響不會太大，這條政策主要針對一線城市的投機行為和不規范的市場操作。對青島直接影響小，間接影響并非沒有，一線城市對青島有標桿作用，當一線城市市場波動時，青島市場也會隨之變化。

    此外，王智中撰文分析，“國十一條”十分明確地界定了二套房貸首付，以家庭為計算單位，一律采取40%首付，并且沒有再區分“改善性住房”這一概念，這表明國務院抑投機的態度十分明確，并且堵住了一些借改善之名，實則享受首套房貸優惠的漏洞。

    另外，有專家分析，“國十一條”沒有提及二套房房貸利率要在基準利率基礎上上浮10%，只是強調“貸款利率嚴格按照風險定價”，這在實際操作中仍有很大空間。

    促開發 擴大市場供應

    何為“捂盤”尚需進一步界定

    政策簡述：“國十一條”指出，加快中低價位、中小套型普通商品住房建設；由住建部會同有關部門加大對捂盤惜售、囤積房源等違法違規行業的查處力度；國土部加強對閑置土地的調查處理，嚴查囤地、炒地行為。

    對此，龍江認為，國家對房地產調控的布局從去年上半年已開始，第一步國家加大了土地供應，據近期報道2009年中國土地出讓金總金額達15000億元，創歷史新高。土地供應加大，為今后幾年商品房供應提供了先決條件。

    緊隨其后的是國土部門督促房地產企業盡快開發，比如本月8日，上海市規劃和國土資源管理局宣布，將于近期收回或督促開工8幅閑置土地，并將進一步加大對閑置土地的預防、處置力度。再如廣州市國土房管局年后表示，《廣州市閑置土地處理辦法 (修訂草案)》即將頒布實施，新辦法明確規定，土地閑置費不再按月計收，而是統一規定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收。

    第二步是清查捂盤行為，并要求明碼標價，形成現實的市場供應量，“捂盤”已明確定調為違法違規。

    “國十一條”明確指出“要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單人理預售許可”。從青島實際情況看，2007年國內大型地產公司入青，引入了一次一兩個單元、一兩個樓座“小開盤”的營銷模式，市場處在“饑餓”狀態，目前這種售樓方式在青島已被廣泛效仿。

    “小開盤”算不算捂盤，本地尚無界定，因此對捂盤行為查處的前提是要有地方細則。比如上海2007年就曾規定，“如果樓盤達到預售標準的總量未達到3萬平方米，則這部分樓盤必須一次性申請預售許可證；而如果樓盤可售面積超過3萬平方米，則同批申請預售許可證的范圍至少要達到3萬平方米。 ”

    防“熱錢” 阻擊場外資金

    政策簡述：有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

    這可以說是中國房地產久別重逢的“限外令”。對此，張繼東認為，“熱錢”主要集中在一線城市，對青島的影響不大，政策本身有警示作用，讓場外資金謹慎入場。

    張繼東認為，“國十一條”的主基調還是保證剛性需求，對投資、投機影響大，抑制二套房需求。

    龍江則認為，新政策不是打壓價格，而是達到市場供需的平衡。

    根據以往經驗，國家出臺調控政策后，一般會有地方性細則與之對應，成效還要看具體執行和各地情況。尤其要指出的是根據“國十一條”， 進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。