本期話題嘉賓：
青島榮置地房地產顧問有限公司副總經理 鎮小剛
青島華新園置業有限公司良辰美景項目銷售經
理 丁保鋼
智楊置業策劃經理 李旭東
2006年出臺的《國務院辦公廳轉發建設部等九部門關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發200637號）中明確規定：“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上”。“90、70”之限在經歷過短短的“廢止風波”后，再次被明確下來。它對青島的住房市場會產生哪些影響？中小戶型競爭的加劇是否會帶來一場戶型的革命？今天，讓我們聽聽業內人士怎么說。
中小戶型仍然供不應求
丁保鋼：小戶型產品受市場推崇，主要原因是其總價相對較低的緣故，2007年中小戶型會繼續受到市場的歡迎。
從目前的銷售情況看，現在市場上對中小戶型的需求仍有一定的購買力。在這部分購買力量中，人才引進對住房需求隨之增加。年輕人為了結婚、中老年人為了改善居住條件再加上拆遷居民的居住需求，構成了這部分房源的主要消費群體，他們的購買方向主要集中在中小戶型。從銷售情況看，90~100平方米之間的房屋戶型最受市場歡迎。
政府出臺有關措施在中小戶型的開發量限制上，對開發商來說是件好事，因為房屋面積小、銷售快、資金回籠快；對自住者和投資者來說也是好事，2007年，小戶型仍然會供不應求，我們過去小戶型開發少了，其實完全可以多些、再多些。
中小戶型開發要“量體裁衣”
鎮小剛：由于政策的強制性，大多數樓盤都會有90平方米以下的小戶型供應，不同的項目都有不同的應對方式，高端物業特別是中心區域和沿海一線的會設置部分90平方米以下的投資度假型產品，而普通住宅則會出現一些小套三或套二甚至大套一的戶型，除了高端投資性產品可能供應稍有過剩外，其他普通住宅的小面積戶型應該是對樓市供應結構的及時調整和補充；而90平方米以下受市場歡迎的戶型結構應該因項目而異，定位于普通家庭的樓盤可能小套三比較實用，而定位于年輕白領或是追求時尚生活一族的可能套二或大套一的比較合適，不能一概而論。
中小戶型研發能力需提高
李旭東：現在國家的幾次政策中關于調整供應結構終于硬性的規定：90平方米以下的戶型必須占70％。在此硬指標要求下，青島市2007年度的住房建設計劃供應中其中：市內四區427萬平方米，城陽區155萬平方米，黃島139萬平方米，嶗山區206萬平方米，如果再加上2006年度還沒有取得開工許可證而必須進行結構調整的項目，2007年我市的住宅供應量顯然是一個超級放量的態勢，中小戶型當然是主流。
世聯地產在2006年年底公布的一份研究報告中，對中小戶型的幾個賣點進行了排序：交通、總價、地理位置、戶型和小區環境。老百姓選擇房子會主要考慮性價比、綜合品質，開發商必須要把提高性價比放到首位，企圖依托“某一招”，就要老百姓大把大把地買單，只能是昨天的神話。對于地產顧問公司而言，也要轉變營銷理念，更多地涉足到產品研發領域，讓硬指標更加人性化，更符合客戶需要。例如，90平方米的主流產品可以做成怎樣的套二戶型、套三戶型？在高層的樓座中應該怎樣最優地實現空間布局？能否為客戶“擠出”一個儲藏間？諸多問題已成為我們提高學習能力和專業水平的必由之路。
記者點評：現在已無需再爭論“90、70”之限是否合理了，開發企業也將關注的目光投入到中小戶型產品的研發上了。據良辰美景的策劃經理李曉峰介紹，良辰美景的中小戶型在市場上非常搶手，因為該項目在開發和設計上具有前瞻性，中小戶型的套數非常多，供不應求，在戶型設計上，該樓盤也不斷地根據市場的需求反復修改完善，前后有幾十次。所以，這些中小戶型一經推向市場就成了搶手貨。
今年，青島的住宅市場上，中小戶型放量較大，競爭也會相對激烈，如何將“90平方米以下”的中小戶型設計得更舒服、使用空間更廣闊、提高其性價比，以吸引更多的購房者，已成為當前和今后一段時間開發企業必須學好的一門功課。
實習記者 梁音
