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相對于以城陽為代表的郊區樓市躍躍欲試“爭奪”居住主導權的姿態，傳統城區市場卻呈現了多種類型房屋并存，選擇余地加大的局面
。尤其是在滿足居住需求方面，城區地產市場化分配與政府計劃調配將在2007年極大改變單一市場格局。對購房者來說，城區購買的按需求分化將成為選擇前提。
■政策
兩房平衡市場需求
宏觀調控的重要手段之一就是加強政府可調配資源的入市。除了廉租房外，經濟適用住房和普通商品房緩解居住需求的作用非常明顯。由于這部分住房在價格控制上具有指標性，因此對整個市場的影響力也是非常巨大。更為重要的是這部分房屋投放量將起對市場供需的平衡作用，也將打破開發商對供給的渠道的控制。目前經濟適用住房與普通商品房（以下簡稱“兩房”）的布局不再是只局限于李滄區，而是已經擴展到市北、四方。2006年，我市公布了住房建設的年度開發計劃和今明兩年的房地產開工項目。其中,普通（限價）商品住房年度建設目標為：2006年,開工建設面積45萬平方米,2007年74萬平方米,2008年100萬平方米,2009年120萬平方米,2010年161萬平方米。經濟適用住房年度建設目標為：2006年開工建設面積79萬平方米,2007年78萬平方米,2008年50萬平方米,2009年50萬平方米,2010年43萬平方米。
可以說未來傳統城區中“兩房”將成為市場有力的參與者。
■市場
沿海地帶擴大外需
青島傳統城區在繼續滿足市民居住的開發建設外，還有一部分地產開發具有重要意義——這就是青島樓市的黃金海岸線開發。目前青島這一海岸線上有多個項目正在建設開發，并且將很快進入銷售階段。對于青島市場來說，僅僅依靠內需要解決這部分市場是完全不夠的。據記者了解，目前多個項目都已經啟動了其外銷計劃。對青島海岸地產來說，如何找到準確的渠道將是重大挑戰。因為，相對于一些全國性地產公司具有的經驗，青島地產公司還沒有操作全國市場的能力。如何將青島項目推向全國市場，不僅是一個推廣問題，還必須同時注意項目內部研發與市場的結合度。
青島海岸地產在很大程度上不只是青島地產的象征，也在某種程度上指向了青島城市形象。因此，對于青島海岸地產的要求，不能止步于社區本身，還應該有更高的建筑意義。事實上，外來需求首先是因為青島城市的吸引力，才會選擇海岸地產項目。因此，如果不能將青島的城市人文精神與項目相結合，單純以自然山海作為賣點，只追求“貴族化”將有可能重蹈第一輪海岸線開發的覆轍。
■變化
創意地產初現鋒芒
青島地產開發模式具有兩種傾向：一是單調重復；二是直接“克隆”。這兩種傾向導致的后果就是：青島地域性特色的缺失。青島地產當然需要向外地學習，借鑒。但在經過了學習的初級階段后，也應該有自己的思想與聲音。單純重復的后果除了外觀乏味，最大的問題還在于居住環境的營造。這種環境本來就是與本地的整體環境息息相關。沒有本土化的創新，沒有立足本埠歷史的地產文化，最終只能使得青島地產本來已經具備的特色印記漸漸湮沒。不過，從2006年的地產發展來看，越來越多的項目已經開始注重原創性。這一點首先表現在商業項目的創意性開發上。而在住宅開發領域，則是多種建筑風格的出現。在外來大地產開發項目的帶動下，已經有完全不同于以往簡約為主流的新產品。創意經濟雖然是一個口號，但如果真正能運用于樓市，很有可能帶來一個多樣化、多元化的樓市新局面。
青島地產需要更多的文化“含量”。 李崢 攝 | 
