調控戰役
潛臺詞：13道令重構樓市
2006年5月17日，這個日子必將被正在經歷房地產市場調控的人們長久地記憶著。這一天，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，正式提出促進房地產業健康發展的六項措施，史稱“國六條”。囊括了九部委的調控
大軍在短短6個月中陸續出臺13個房地產調控政策，涉及住房結構、土地管理、稅收、信貸、市場交易秩序，甚至反腐等各環節，市場終于感到了一場史無前例的調控風暴正山雨欲來。
反腐風暴
潛臺詞：深入調控
有人將“反腐”稱為此輪樓市調控的“最亮點”，這話也許并不為過。
2006年6月17日，素有“京城地主”之稱的首創置業董事長劉曉光開始配合有關部門協助調查。雖然此后劉曉光結束調查并重返崗位，但這一次風波給北京地產界甚至全國房地產市場的震動遠沒有消失。
值得注意的是，劉曉光復出后，首創置業低調退回摩根中心地塊，此事階段性告終。
曾經在當時預言反腐已經止于劉曉光的人們今天早已意識到了失言。幾個月以來，和土地、樓市有關的腐敗官員下馬之說此起彼伏，如安徽省原副省長何閩旭、天津市檢察院原檢察長李寶金、湖南郴州市原市委書記李大倫等等，影響最大的還包括上海的社保案和國資委相關人員接受調查等。
限外炒樓
潛臺詞：外資樓市投資轉型
面對外資的難擋熱情，2006年7月份，國家建設部等六部委發布了“171號文件”限制外資炒樓。然而，時近年底，外資機構投資者在短暫的蟄伏后，依舊沒有收手或暫停的跡象。“限制外資炒樓，現在的情況更像是限制外來個人買房，特別是買多套房，但是對于海外基金這些機構投資者影響不大。”一位專家一言以蔽之。
應該說，在政策剛剛出臺的7月份，無論是外資個人還是機構，都是心存疑慮，房地產市場的個人房產買賣銳減，整幢樓盤的大宗交易也鮮見。但是，隨后的情況是，各地“限外”細則遲遲不出，這導致不少外資個人買賣房產業務不得不“因地制宜”，有的暫停甚至冷凍，有的還是照常辦理，地方亂象不少。另一方面，外資機構投資者迅速探清了形勢，發現市場依舊可以進入。
于是，海外基金繼續在中國房地產市場排兵布陣。僅以上海房地產市場為例，8月份之前便已誕生了15個大宗收購案例。
一個問號在越來越多的房地產業內人士心中浮起并且越來越大——這“限外”，到底限了誰的路？
二手房交易增稅
潛臺詞：多管齊下、多元調控
對二手房交易強制征收20%個人所得稅的規定，被業內外一致公認為最具殺傷力的調控武器之一。
除個稅外，契稅、營業稅的加強征收也對市場形成不小的一擊。“從今年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，按售房全額征收5%營業稅。”在九部委“十五條意見”中，這句話的分量與新住房項目70%面積建小戶型的說法，一并被市場認為是最有影響力的實質性動作之一。正式實行后，房產中介普遍表示，營業稅的打擊直接導致二手房交易大量減少，并且效果呈現出持續性。
業內人士指出，自2004年調控政策陸續出臺以來，今年的調控力度更趨向多元化、全面性，抑制投機、投資需求，鼓勵自住需求增長，已經使得原先的賣方市場趨向平衡。此時再加上稅收砝碼，鞏固調控效果的作用顯而易見。
暴利爭論
潛臺詞：民眾呼吁成本公開
房地產業到底有沒有隱瞞利潤？房地產業到底有沒有所謂“天大”的暴利？房地產成本應不應該公開？隨著宏觀調控步步深入，這些爭議已久的話題再度在今年爆棚，不少政府機構、開發商、專家和普通購房者，或主動或被動地席卷而入，形成一場曠日持久、至今沒有完全定論的全民大論戰。
不少專家指出，從行業的特殊性及橫向比較而言，房地產與建筑業是公認的商業賄賂問題突出的行業之一。除了隱瞞利潤外，部分房地產商利潤還大量外流到合資合作方、中介或關聯個人，加上數額巨大的灰色支出，使得在房價暴漲的背景下，一些房地產商的報表利潤漲幅并不明顯。
暴利和成本的爭論，在調控的大背景下變得超出以往地備受關注，至今也沒有止息的跡象。
開發商多元融資
潛臺詞：非常時期、資金為王
信托、基金、典當、委托貸款、合作開發、產權交易……在市場看來，開發商在銀行開發貸款以外的融資方式還真不少，而今年開發商身影頻現的地方還要數股市。
分析人士也指出，因為調控的影響，銀行對房地產企業惜貸或者是不貸，而信托、REITs等融資渠道的要求也更加嚴格，在這種情況下，具備融資優勢的房地產上市公司還是要積極挖掘資本市場內的潛力的。
不過，房地產業內人士也表示，隨著調控進一步發揮影響，行業洗牌整合之勢愈加猛烈，開發商雖然都知道資金為王，可對那些中小型房地產企業來說，已經很難涉足資本市場，今后勢必是汰弱存強。
“以后能夠活下來的開發商只有三種：已經上市的、將要上市的、準備借殼上市的。”上海道邦投資管理有限公司董事總經理林榮時更是這么認為。
限價回購
潛臺詞：市場呼喚公平透明
在2006年的樓市中，“限價回購”也許不是被普遍熟悉的事件，但是在中國樓市的風暴中心之一——北京和上海，這個事件人人皆知。
9月20日，北京國土資源網上悄悄掛出一個稱為白家莊地塊的出讓信息，這一地塊即是引發此后京城限價回購爭議的源頭。此后不久，有京城地產大腕潘石屹、任志強等和上海一些房地產開發企業負責人共同參加的大討論通過京滬連線的方式在網上直播。
事情緣于掛牌文件中的限價回購條款，文件稱：該地塊建成后的5000平方米商業物業和8000平方米辦公樓物業需要以12000元/平方米的價格由一級開發商北京恒世華融公司回購。而按照目前該位置的市場價格，商用物業的單價在40000元/平方米左右。“如果按此執行，二級開發商的直接收益損失在2個億。”北京一家房地產開發企業財務人員稱。
11月1日，就在結束掛牌的最后一天的最后幾十分鐘，一級開發商下屬企業北京嘉銘房地產投資有限公司第四次刷新價格。耐人尋味的是，本應進入各家開發商競價階段的正常程序因其他開發商均未出現而取消，嘉銘房地產順利摘牌。
“我們是如此期待一個透明公正的土地招拍掛制度，畢竟土地出讓不僅是開發商的生命線，也是這個市場健康發展的生命所系。”京城一位知名房地產開發商稱。
退房風潮
潛臺詞：瘋狂后的代價
毫無疑問，房價下跌是退房風起的真實起因。
2006年9月底，上海市寶山區法院作出一審判決，允許66名大華集團“水岸藍橋”樓盤的購房者解除購房合同，開發商則應退還房款。加上此前判結的20例，一共有86名“水岸藍橋”的購房者要求退房成功。
上海發生的這場退房糾紛備受業內矚目。一是這是近5年來上海首次出現的退房集體訴訟，并且以往在市場內顯得“弱勢”的購房者獲得了壓倒性的勝利；二是這幾十名購房者寧愿承擔3萬至4萬余元不等的違約賠償金也要退房，而開發商面臨著收回86套價格“縮水”的房屋、退還約1.2億元購房款的巨大壓力。這些都如同給發燒的樓市潑上了涼水、敲響了警鐘。
在這場博弈中，讓不理性者通過“割肉”接受一次市場經濟的洗禮，未嘗不是件有積極意義的事。
問題按揭
潛臺詞：金融風險加緊防控
“姚康達”的一夜成名，來源于2004年的一次審計事件，當時中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向該人士發放個人住房貸款7141萬元人民幣，資金被用作購買128套住房。事件暴露之后，“姚康達”便成為利用銀行貸款炒作房地產事件的代名詞。
2006年，新的“姚康達”再次現身。知情人士介紹，2004年下半年至2005年一季度，同樣有通過炒作房產獲利的人進入樓市，當時正值上海房地產市場的頂峰時期，其便一舉購下110套分布在市中心區域的高檔房源。至于購房資金，除去平均不到8%的首付之外，這位買家居然在反復抵押之后從銀行獲得了6.5億元的貸款支持。
應該說，這兩年來的房地產金融風險的確尚在可控范圍內，但是，前幾年的歷史遺留問題正在逐步呈現。重要的是，如何在目前的市場情況下仍保持審慎，在房地產開發業務和個人房貸業務方面，繼續加好那一把鎖。
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