說起房地產市場的“廬山真面目”，很少有購房者能搞清楚：這邊說房子空置很多，房價必然要降；那邊說房子賣得斷檔，買得晚就吃虧。該馬上掏錢還是應該觀望，令老百姓不知所措。
業內人士認為，造成這種情況是由于我國房地產市場存在“四大不對稱”，信息匱乏的購房者在
市場上始終處于被動局面。
不對稱之一：住房買賣信息虛假引發道德風險
如今，開發商利用信息不對稱誤導購房者已成業內慣常做法。在住房買賣市場中，信息不對稱主要表現在購房者對房地產開發商的信息、對樓盤信息了解不充分。
“購房時不清楚房子里用的是什么樣的鋼筋、水泥，不知道是什么樣的水電氣設備，直到住進去以后，甚至出現問題時才知道上當。”北京南城某小區業主趙偉如此形容購房者的被動局面。
經濟學家王小廣說，由于房地產商品本身就具有顯著的差別性、復雜性，而購房者往往又不是房地產方面的專家，很難憑經驗對房地產商品的性能、質量、建筑材料、配套設施等作出客觀準確的判斷。
他指出，目前實行的期房預售制是造成住房買賣信息不對稱的主要原因，購買主體結構未封頂的期房，必然會加大購房者與開發商之間的信息不對稱。
據北京市房地產交易管理網統計，截至9月底，全市期房住宅簽約套數與面積分別占到簽約總量的89％和86％。在已經貸款買房的購房者中，60％以上是在樓盤封頂之前簽訂的購房合同。
“這無疑表明，期房預售帶來的住房買賣信息不對稱還將長期影響我國房市，成為導致樓市糾紛的一個重要原因。”中大恒基不動產營銷總經理王述說。他指出，越是接近現房，樓盤爛尾或出現不合格情況的可能性越小，購房者面臨的風險就越小。
不對稱之二：開發商巨額利潤背后成本與房價不對稱
近期，迫于房地產市場價格不斷飆升的壓力，市場上有關房地產開發企業應公開房屋建造成本的呼聲再度響起。
“如今北京市區房價，動輒喊出萬元高價。今年以來，南四環附近的樓盤價格跳躍式上漲，已經接近8000元。真不知這些價格是怎么算出來的，里面水分有多少？”家住城南嘉園小區的高女士如是說。
對于迷茫的消費者來說，難以獲得房地產開發商投入成本與所得利潤的準確數據。而財政部日前披露的去年對全國39家房地產企業會計信息質量的檢查結果顯示，這個行業隱瞞利潤現象相當普遍，企業偷漏稅現象也較為嚴重，則從側面說明房地產企業為隱瞞其投入與回報不相符的事實而故意弄虛作假。
事實上，權威部門對房地產市場調查發現，由土地成本、建筑成本和各種稅金構成的房屋建造成本，并非房地產市場高房價和開發商高利潤的根本原因。恰恰是一些政策性因素如國家控制土地供應、開發商對市場的壟斷和炒作行為，以及消費者信息的匱乏等，無形中助長了市場高利潤。
中國社科院金融所研究員易憲容說，財富排行榜上的房地產界人士越來越多，所占比例也越來越高，說明房地產業有著特別的途徑來聚集社會財富。而這個特別途徑就是暴利。“如果購房者掌握真實的成本和供求信息，房地產暴利便可以在很大程度上得到有效遏制。”他說。
針對一些開發商故意制造房子供不應求的假象，借機抬高房價的做法，王小廣說，開發商“捂盤”在全國很普遍，有的開發商明明60％的房子還沒賣，卻說都賣完了。這種信息虛假的背后實際是一種欺詐行為，表現為開發商道德的一種缺失。
不對稱之三：住房信貸信息不對稱加大金融風險
今年10月底，北京宣布全線叫停主體結構未封頂樓盤的個人住房按揭貸款。北京市銀監局表示，如發現房貸違規問題將嚴肅處理，銀行主要責任人要就地免職。
銀監會為何突然發力，加強個人住房按揭貸款監管？緣于近期“假按揭”頻發。在北京地區，僅9月份先后就有“盛鑫嘉園”和“立恒名苑”兩起假按揭案件曝光，合計涉案金額達2.2億元。加上之前被稱為“假按揭第一案”的森豪公寓騙貸案，北京的假按揭案件已頻繁出現。
財政部發布的對39家房地產企業會計信息質量檢查結果也顯示，個別房地產企業存在利用“假按揭”、虛構交易辦理貼現等手段騙取銀行信用的嚴重問題。
財政部有關負責人指出，“假按揭”頻發的背后，是房地產企業與政府、銀行之間存在的信息不對稱，勢必會加大房地產金融風險。
事實上，“假按揭”導致的房貸不良率已經上升。央行在10月30日發布的《中國金融穩定報告（2006）》中發出警告，截至2005年末個人消費貸款不良率為2.55％，比上年上升0.75個百分點，其中個人住房貸款占個人消費貸款的90％以上。而上海銀監局日前也警告說，9月末上海房貸違約客戶已經過萬。
據不完全統計，目前大多數房地產企業通過各種渠道獲得的銀行資金，已經占其資產的70％以上。
易憲容說，房地產企業的自有資金率很低，往往通過利用“滾動開發”、貸款按揭、房屋預售、租賃、基金、抵押等各種形式，從不同渠道取得資金，使得房地產行業可能產值利潤率不高，但是資本利潤率卻非常高。“房地產行業資金鏈條上的這種現象，極容易產生金融風險。”
不對稱之四：住房供應結構偏離中低收入者核心
據中大恒基不動產監測，今年10月，北京房市的供應主流是開盤單價每平方米過萬元的項目，其次是開盤均價每平方米8000元—1萬元的項目，占總供應量的32％。
中大恒基一位市場分析師說，高檔項目入市比例的增加，與普通住宅市場供不應求，都推動了房價的不斷上漲，原本每平方米5000元—8000元的市場主流價位則逐漸攀升。
如此高昂的房價，無形中將大多數老百姓拒于房地產市場大門之外。北京部分專家學者指出，至少80％的北京民眾目前沒有能力進入這一市場。而中低價位住房和經濟適用房供應量依然不足，這說明我國住房供應結構與市場住房需求存在不對稱情況。
國家統計局最新數字顯示，今年前10個月，我國房地產開發投資同比增長24.1％，達到14611億元。而經濟適用房的投資僅增長9.8％，為468億元，占整個房地產投資的比重僅3.2％。
易憲容指出，一些地方政府傾向于為中高檔住宅供給土地，這樣可以多得土地出讓金，結果使經濟適用房政策在推行上難度加大。而市場上銷售的商品房絕大多數是任由市場自發調節的以大戶型高價房為主，這成為房地產供給失衡的原因之一。
回看近年來房市調控政策，從“國八條”到“國六條”，再到九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，都有著共同的社會目標——為廣大中低收入者提供適用房，緩解社會矛盾，構建和諧社會。
易憲容建議，我國應構建以中低收入者為核心的住房保障制度，形成多層次的住房供應結構。確保不足10％的極低收入家庭，享受政府提供的廉租房或公屋；70％的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優惠利率和稅收等政策扶持下，通過住房市場來解決；而另外20％多中高收入者的住房，則完全通過市場解決。
新華社記者 韓 潔
(新華社北京11月22日電)
