東部商圈：
“底商”投資展露“錢景”
底商指住宅或寫字樓的一二層商業網點。以香港中路為軸心，向南北輔射形成青島的東部商圈。這一區域寫字樓、星級酒店品牌主力店林立，東部商圈蘊藏著巨大的商業前景。近觀去年“六一”新政之后，東部商圈的底商投資與住宅
投資相比，同是房地產投資，底商卻走出了一條更清晰、明顯的上升曲線。
上周，市南區推出建設時尚閩江特色商業街區的規劃，對所在區域的底商投資又是一個利好。據業內人士分析，至少在未來兩三年，東部商圈的底商仍具有很高的投資價值。
底商價格悄然攀升
21世紀不動產青島住邦店的劉好榮經理，近年來一直從事香港中路、南京路、閩江路、福州南路一線的二手商鋪交易。他認為，去年房地產調控對住宅投資的抑制，反過來刺激了商鋪的投資。目前，青島東部在售的偉東·尚城底部商業網點——“1街區”，價格已達到了2.6萬元至3萬元。
劉好榮所面對的是一些中型投資客戶，底商投資作為房地產投資的一種，仍是這類客戶最佳的選擇之一。
劉好榮舉例說，南京路一處140平方米的底商，去年4月份出租，年租金14萬，租期為3年；去年12月份，承租人經營不善，轉租他人，租金漲到20萬，租期10年。第二位承租人是投資型客戶，他將這一底商于今年4月份轉租，價格已漲到29.8萬。
劉好榮強調，這一底商在2004年的年租金水平僅為9萬元。
再看底商的銷售價格，去年閩江路一線每平方米銷售價格在1.4萬元到1.5萬元，而今年有的成交價格已漲到1.7萬元／平方米。
從社區底商到商業街區的嬗變
在短短10年間，東部商圈化蛹成蝶，已形成集休閑、購物、餐飲、娛樂、商務于一體的多功能商務區，成為中山路商圈、臺東商圈、李村商圈之后的又一商圈。陽光百貨、家樂福、佳世客等東部商圈的主力品牌與散落在東部住宅及寫字樓底部的商鋪，形成眾星捧月、交相輝映的局面。東部商圈高檔住宅、寫字樓、星級酒店眾多，高端人群居住和商務往來頻繁，人流、商流匯聚。東部商圈的消費者能力遠遠高于其他幾個商圈，這在一些投資者眼中是無可爭議的黃金商業圈。
目前，云霄路、閩江路、漳州一路等數條街道已逐步形成了裝修、服裝、餐飲等特色街區。這些街區的底商多依托住宅小區，開發之初僅僅作為服務于外部區域的社區底商，由于開發經驗少，不可能對后期底商業態進行規劃，商業配套設施有所欠缺，這些限制了后期的開發。
可喜的是，近期市南區政府正著手對整個街區進行規劃，打造時尚閩江特色商業街區，整個街區被劃分為時尚品牌區、魅力女人區、精品服裝區等十個功能區。該項目的建設將進一步改造和完善道路、停車、燈光、廣告、綠化等系統，提升整個街區的檔次和品質，使整個街區徹底從社區底商的印跡中走出來，實現向城市商業街區的嬗變。
投資底商先做風險預估
顯而易見，一段時間以來，東部底鋪價格的攀升已超過了該區域商業規模的發展速度。雖然業內人士認為，投資客對市場反應敏銳，多做長線投資，不存在泡沫成分，但底鋪投資動輒上百萬，在未來數年的經營中風險無時不在。商機瞬息萬變，前景難測，比如幾年前，云霄路的餐飲業獨領風騷，而時下，投資餐飲業首先考慮的是落戶閩江路。
劉好榮分析，在東部選擇一處商底要先看周邊的人氣，主干道是首選；其次，100平方米最適合，面寬在5－6米，投資總價在120萬左右；同時投資商鋪應密切關注政府的規劃。
商業在種種理性的因素背后，仍然遍布著各種非理性的因素，周密的論斷也無法準確地預見未來，有些非理性因素有可能是決定性的，因此底商投資應對風險有充分預估。(本報記者
張則濤)
