受宏觀調(diào)控影響而籠罩在房地產(chǎn)業(yè)頭上的黯淡色彩隨著新春的到來(lái)正在逐漸褪去，代之以金光閃耀。
工行率先宣布今年將適度和有區(qū)別地增加房地產(chǎn)業(yè)的貸款投放，瑞信房地產(chǎn)私人股本部(簡(jiǎn)稱“RECP”)與北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(簡(jiǎn)稱“天鴻有限”)簽訂合作協(xié)議，綠城、萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等企業(yè)積極為上市
熱身，一度讓眾多房企感到困窘的融資問題正在峰回路轉(zhuǎn)、柳暗花明。
銀行情歸房貸
工行新聞發(fā)言人近日宣布，今年將適度和有區(qū)別地增加房地產(chǎn)業(yè)的貸款投放。該行有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，由于一些分行對(duì)政策落實(shí)采取從緊態(tài)度，去年在個(gè)貸投放上一直保持領(lǐng)頭羊地位的北京、上海分行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)竟出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象。今年，這兩個(gè)地區(qū)的貸款投放量將有望增加。此外，根據(jù)總行已制定的房地產(chǎn)貸款政策，長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)貸款也將有所增加。
不過(guò)，銀行增加貸款投放并不意味任何開發(fā)商和個(gè)人都可以輕易獲得貸款。工行就明令審貸部門要對(duì)客戶資質(zhì)以及樓盤的具體情況進(jìn)行審查，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)程度不同的客戶相應(yīng)執(zhí)行不同的貸款利率以及貸款成數(shù)。
事實(shí)上，早在工行之前，農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)開始增加對(duì)資質(zhì)佳、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)的開發(fā)貸款的投放，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)為其重點(diǎn)目標(biāo)，萬(wàn)科、萬(wàn)通、陽(yáng)光100、泰達(dá)等企業(yè)都得到其大額授信。
有分析人士認(rèn)為，鋼鐵、電力、鋁業(yè)等多種行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩現(xiàn)象，讓銀行不得不轉(zhuǎn)移放貸目標(biāo)、選擇新的投資方向。房地產(chǎn)需求旺盛，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控的市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，今年的國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策又鼓勵(lì)住宅消費(fèi)，一直屬于銀行優(yōu)質(zhì)貸款品種的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)自然會(huì)再度受寵。
該信息的受益群體之一——房地產(chǎn)開發(fā)商聞?dòng)嵅⑽慈珙A(yù)想中那么興奮，接受采訪者多數(shù)對(duì)此表示謹(jǐn)慎樂觀。一開發(fā)商的說(shuō)法頗具代表性：“這是個(gè)好消息，但即便增加的房貸量很大，也不會(huì)像以前那樣是個(gè)項(xiàng)目就能貸到款了。商業(yè)銀行表現(xiàn)雖然積極，但審查起來(lái)依然會(huì)很嚴(yán)格，而且上頭還會(huì)有中央的嚴(yán)密監(jiān)管！”
基金動(dòng)真格的
1月23日，天鴻有限與管理資產(chǎn)總額超過(guò)1000億美元的瑞信房地產(chǎn)私人股本部(簡(jiǎn)稱“瑞信”)經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼勁羞_(dá)成協(xié)議，成立北京天鴻永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，共同投資開發(fā)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館南路團(tuán)結(jié)湖附近、總建筑面積近7萬(wàn)平方米的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這是瑞信房地產(chǎn)私人股本基金在中國(guó)的首次投資，意義深遠(yuǎn)。
天鴻有限董事長(zhǎng)柴志坤透露，瑞信是以股本金投入的方式參與開發(fā)的，首次投入總額為1億元人民幣，而不是有些媒體所猜測(cè)的6個(gè)億。盡管外界評(píng)價(jià)引入海外基金付出的代價(jià)太大，柴志坤有自己的算賬方法，他說(shuō)：“作為有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，我們完全可以憑借高效的管理、專業(yè)的開發(fā)，提高自有資金的內(nèi)部收益率，我們算的是自己的賬。至于合作對(duì)象，人家獲得高收益的前提是也要承擔(dān)一部分投資風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)開發(fā)期達(dá)3年的項(xiàng)目，潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。”
事實(shí)上，在項(xiàng)目開發(fā)資金之外天鴻有限更看重合作方的品牌以及對(duì)方將提供的其他金融支持。而按照國(guó)際基金的慣例，一旦選定合作對(duì)象且首次合作成功就會(huì)與之繼續(xù)合作下去，發(fā)展成為長(zhǎng)期合作伙伴。這樣的結(jié)果應(yīng)該也是天鴻有限所期望的，該企業(yè)的母公司天鴻集團(tuán)剛剛和城開集團(tuán)合并為首開集團(tuán)，新的母體尚在重組中，天鴻有限自然希望盡快辟出一條穩(wěn)步發(fā)展之路來(lái)。申請(qǐng)銀行貸款受限太多，不確定的因素也不少，不如與境外資本攜手。
除了天鴻有限，正在追求規(guī)模化發(fā)展的復(fù)地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)都已進(jìn)入和海外基金合作的初始階段，希望依此擴(kuò)充資金實(shí)力、實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。各家企業(yè)對(duì)首個(gè)合作項(xiàng)目都非常重視，首創(chuàng)置業(yè)旗下的“愛這城”項(xiàng)目老總深感壓力，對(duì)項(xiàng)目簡(jiǎn)直到了精雕細(xì)琢的地步。
聯(lián)手海外基金，其實(shí)是很多期望加速擴(kuò)張或拿下地卻缺乏開發(fā)資金的企業(yè)盼望的融資渠道。但是，這些基金選擇合作伙伴非常謹(jǐn)慎。促成天鴻有限與瑞信合作的基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國(guó))有限公司的董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)介紹，基金通常要觀察對(duì)方企業(yè)是否有一個(gè)對(duì)國(guó)際合作持鮮明支持態(tài)度的領(lǐng)導(dǎo)，是否是在并非急切需要資金的時(shí)候就開始尋求合作，是否擁有一個(gè)年輕化、國(guó)際化的團(tuán)隊(duì)，企業(yè)是否有著很高的透明度，這個(gè)團(tuán)隊(duì)或機(jī)構(gòu)能否帶來(lái)持續(xù)的收益而不只是單個(gè)項(xiàng)目的收益。
據(jù)悉，經(jīng)過(guò)十幾年來(lái)的觀察與摸索，海外基金現(xiàn)已開始進(jìn)入出擊階段，或參股，或收購(gòu)出租型物業(yè)，或盯牢不良資產(chǎn)處置，選擇范圍主要集中在上海、北京兩地。
融資多元化是必然
境內(nèi)或境外上市，打通國(guó)內(nèi)、國(guó)際融資通道，而不是只依賴銀行貸款這一條渠道，這是很多積極謀求更大發(fā)展的企業(yè)的必然之選。
或許是受到富力在宏觀調(diào)控當(dāng)口依然實(shí)現(xiàn)成功上市的鼓舞，或許是為了縮短與萬(wàn)科、合生這些成績(jī)斐然的老牌上市企業(yè)的距離，今年更多的企業(yè)加速上市進(jìn)程，萬(wàn)達(dá)、綠地、華遠(yuǎn)等都在積極籌備中。
隨著國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的了解不斷加深，加上中國(guó)樓市持續(xù)繁榮、中國(guó)地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績(jī)顯著，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外上市不再障礙重重，增加了有上市打算的企業(yè)的信心。
雖然銀行仍將是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要來(lái)源，但是房地產(chǎn)開發(fā)商須多方拓展融資渠道以降低資金風(fēng)險(xiǎn)、滿足規(guī)模擴(kuò)張的需要以及基本生存的需要，信托、私募及海外基金的引入和擴(kuò)大勢(shì)在必行。
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海外地產(chǎn)基金投資偏好揭秘
著名地產(chǎn)金融顧問機(jī)構(gòu)——基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國(guó))有限公司的董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)在接受記者專訪時(shí)指出，海外基金進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段，從中可以發(fā)現(xiàn)其投資方向的變化。
第一個(gè)階段是2002年以前，以麥格理、凱德置地為代表的基金進(jìn)入中國(guó)，由于不被當(dāng)時(shí)很容易從銀行貸到款的本土開發(fā)商接納，只好自己做了開發(fā)商。這個(gè)階段的海外基金特征為：非美國(guó)基金，采取自主開發(fā)的形式，主要投資住宅，投資集中在上海。
第二個(gè)階段是2002年到2004年，以摩根為代表，以參股方式投資國(guó)內(nèi)開發(fā)企業(yè)，聯(lián)合開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。這個(gè)階段國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)于海外基金的態(tài)度是，好的項(xiàng)目不愿意給海外基金，愿意給的海外基金又不想接受，供求處于錯(cuò)位狀態(tài)。這個(gè)階段是海外基金與國(guó)內(nèi)企業(yè)的“磨合期”，很多項(xiàng)目的合作商談結(jié)果都是“不歡而散”。
第三個(gè)階段是2004年8月以后，銀行貸款緊縮的巨大壓力令海外基金經(jīng)歷由被開發(fā)商視而不見到積極尋求合作的轉(zhuǎn)變。始于2005年3月對(duì)房地產(chǎn)業(yè)全面的宏觀調(diào)控，更成為了海外基金在中國(guó)投資轉(zhuǎn)向的新節(jié)點(diǎn)。美國(guó)背景基金大舉進(jìn)入，基金對(duì)住宅興趣大大減退，熱衷于整體收購(gòu)并長(zhǎng)期持有出租型物業(yè)。北京繼上海之后進(jìn)入基金視線。
陳基強(qiáng)結(jié)合一份美國(guó)地產(chǎn)投資基金資產(chǎn)分布報(bào)告分析，大約70%的基金選擇購(gòu)買出租型物業(yè)、之后包裝上市套利的模式，只有14%屬于開發(fā)資金、以參股方式投向以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。目前進(jìn)入中國(guó)的海外基金，主要來(lái)自美國(guó)、歐洲、新加坡和中國(guó)香港地區(qū)，機(jī)構(gòu)數(shù)目已經(jīng)超過(guò)100家。“今年最熱的一定會(huì)是基金購(gòu)買收租物業(yè)，這主要是因?yàn)橄愀鄣腞EITs市場(chǎng)能夠讓國(guó)內(nèi)的物業(yè)成功上市。”陳基強(qiáng)說(shuō)。
