元旦過后，光大銀行在北京和上海兩地正式向社會推出“陽光生活”系列的資產類風險管理及理財產品———“固定利率住房貸款”業務。該業務利率定價為：5年以下（含）、5年以上至10年（含）兩個檔次的固定利率分別為5.94%和6.18%。客戶最高可以獲得8成的按揭貸款。
該產品推出以來，得到了業內人士與廣大
購房者的密切關注。上周，上海一位劉姓客戶幸運地成為國內首位享受固定利率的房貸客戶。然而，大多數購房者依然采取觀望態度。“目前，有少量客戶咨詢了該產品，但有意向的不多。”住商不動產簽約中心副理郭韌告訴筆者，該業務屬于新產品，在成熟度方面還有待市場考驗。現在，并沒有對客戶建議該房貸產品。市場還處于一種觀望階段。
固利房貸適用三種人群
“在推出固定房貸利率產品后，先后有100多位客戶通過電話銀行、網上銀行咨詢該業務。現在已經有客戶簽約了。”據光大銀行個貸中心負責人任小姐介紹，一位劉姓客戶在上周成為了簽約第一人。
據悉，該客戶申請辦理了5年期的固定利率房貸，申請貸款額度達57萬元。根據測算，如果按照人民銀行應執行的基準利率5.85%，因為劉先生購買的是第一套住房，可在基準利率基礎上下浮10%，故實際執行利率是5.265%，如果五年內利率無變動，按照等額本息法計算，他每月支付利息為1325.943元，每月支付本息為10825.943元，共支付本息為649556.5元。而目前，劉先生的實際利息支出將要高于原浮動貸款，每月支付本息將達12000元左右，比當前浮息利率貸款高上約1100元。但劉先生認為，在未來5年內中國利率水平將處于上升階段。因此，用0.675%的成本鎖定利率上浮和通貨膨脹的風險是合算的。
美聯物業總經理助理宋磊認為，目前，固定利率主要適宜三種人群：一是判斷我國利率水平處于升息階段的購房者；另一類是認為自己未來收入比較穩定，而且足以支付固定按揭額；還有一類是申請第二套以上住房貸款且還款能力較強的買房人。
條件寬松旨在吸引客戶
據任小姐介紹，此次推出的固定利率房貸業務有著方便靈活的還款規定。顯然，光大旨在通過便捷、靈活的新型房貸品種來吸引客戶。如已在該行貸款購買一手房的客戶可以通過轉按揭方式還清原來的浮息貸款，再重新進行定息貸款；甚至歡迎曾在其它銀行辦理浮息房貸的客戶通過跨行轉按揭的方式還清原銀行貸款，轉向光大辦理定息房貸。
此外，光大還將為這些客戶提供一些優惠措施，如免公證、最優惠保險方案等。客戶主要增加的成本支出為貸款金額千分之三至千分之六的擔保費。光大銀行內部的浮動利率客戶申請轉為固定利率，不用重新辦理抵押手續。
另外，增加了分六個階段的分段還款方案的設計，客戶可根據自己的資金實力在每個階段內自行選擇還款金額。假設一筆50萬元金額的5年固定利率貸款，客戶可以選擇第一階段10萬元，之后幾年可以逐年遞減。如果是青年白領，未來收入比目前更好，也可選擇先少還，然后逐階段遞增還款。
該業務對于提前還款規定也非常寬松。借款人可以部分或全部提前還款，在貸款存續期一年以內提前還款按提前還款金額3%收取違約金，貸款存續期一年以上提前還款不再收取違約金。而當未來客戶遇到央行減息政策導致損失，客戶可提前還貸，并重新再進行房產抵押申請新的較低利率的定息房貸。
后市發展有待觀察
盡管該業務目前已有客戶簽約，而目前滬上的房貸市場顯然還未遭受影響。據宋磊分析，市場短期內對固定利率房貸反映一般主要有這樣幾方面原因。其一，購房者對升息預期不強。據美聯在近期對購房客戶做的一次調查中顯示，50％以上的客戶都認為我國將不會再進行升息。另一方面，現在推出的利率相對浮動利率較高，對于購買第一套房屋的購房者缺少吸引力。有相當一部分對固定利率感興趣的購房者在等待其它銀行推出此類業務，希望能獲得更好的利率條件。另外，該業務只針對一手新房，二手房購買者享受不到。
而光大任小姐認為，隨著2006年市場逐步走出觀望，交易量上升，固定利率房貸將吸引更多的購房者。而廣大購房者在經歷過利率不斷變化后，也將逐步認識固定利率房貸作為避險工具的價值。
