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房價波動期需謹防風險 購房者應按“量需選房”

青島新聞網  2006-01-20 19:50:16 東方早報

  
 

  隨著上海房價逐步回歸理性,滬上一些自住需求也開始緩慢釋放出來。在市場供應充足購房者選擇余地增加的情況下,買房究竟是向開發商買新房,還是通過房產中介買二手房?房價波動期買房應該注意哪些問題?易居臣信市場研究中心專家指出,雖然目前市場上有一批房源價格比高峰時下調幅度較大,但是客戶購買時也要注意防
范風險,根據實際情況選擇購買一手房或二手房。

  購房者應“量需選房”

  從房型上來說,新房的選擇余地較大,可在多幢或者一幢的不同層次、不同位置進行挑選,而二手房只能在賣家拋售的樓盤中選擇,相對選擇余地較小;在價格方面,一手新盤基本“一房一價”,位置好一點、樓層高一點就要貴一些。

  而次新房的標價相對就不會有如此細化的價格差,只要買賣雙方談妥,即便是較好的二手房,消費者也可能拿到市場的最低價。當然,二手房都是現房,“即買即住”的特點也使得二手房市場長盛不衰。

  易居臣信行銷部市場研究中心人士指出,新房與次新房各有長短利弊,對于購房者來說要按照自己的需求,來具體選擇。但在如今房地產價格下跌的過程中,除了要考慮實際需求因素外,還需警惕一些房價下跌幅度明顯的房子,一些已經跌破首付成數房子購買時更要謹慎。“也就是房價已低于房東買進價30%左右的二手房,另一種是房價低于開發商先期開盤價20%~30%的樓盤,購買風險相對要大一些。”

  預售房需考慮退房風險

  預售房在銷售過程中,開發商普遍采取的銷售策略是幾幢或一幢的土建結構封頂后,分批獲準預售或滾動推出銷售,一般少則幾十套,多則一百多套。但在目前樓市由賣方市場向買方市場轉移的前提下,每一次預售的期房受到調控政策與整個市場規律的影響,開發商的定價會比先期開盤的樓盤低,而由此將引發購房者不滿。易居臣信行銷部市場研究中心認為,房價調整是退房現象發生的真實原因。因此買房者需要特別留意那些橫跨樓市調控周期推出的樓盤,即在2005年3月份前已有房產售出、3月份后仍有后續供應的項目。如果當初買房時購房合同約定不清,一旦開發商定價過低,就有可能會被卷入索賠的風浪里。

  據悉,從目前法律環境來講,可退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種,約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件,如約定開發商延遲交房超過一定期限,小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書所表達的內容,在一定期限內無法取得產權證等,約定要求索賠內容,因此為保障自身權益,避免沒必要的糾紛,購房者不妨在與開發商簽訂合同時對“退房內容”進行約定,這樣一旦發生糾紛,開發商也無從推諉。

  次新房應留意產權歸屬

  目前的房產交易中,新房一般首付比例在20%~30%左右,二手房的基本首付比例占30%~40%,就拿一套總價150萬元買進的樓盤為例,房東當初首付款30%款項計45萬,如果現在這套房跌到120萬元,那按照二手房首付30%來看,買進方的首付款近36萬,還不能抵充當初房東的首付。

  “因此購買2005年3月份之前買進的高價樓盤,就需要特別當心了。”易居臣信行銷部市場研究中心提醒購房者,房東(特別是外地人士或外籍人士)可能會因資金周轉問題,而造成購房款沒有及時歸還銀行,這不光會造成銀行的壞賬,還會出現因買賣房產而引發的官司。

  據悉,以前的房地產權證上對他項(房地產抵押情況)都有注明,但現在的房產證上已無此類標示,因此查詢房產的產權歸屬及抵押情況就顯得尤為重要。消費者在購買二手房時,除查看房地產權證外,還應委托中介公司到房地產交易中心查詢相關資訊,看看該物業是否有被銀行抵押、查封,產權是否清晰。 劉穎娟

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