|
|
|
經濟適用房搖號現場 |
 |
|
2005青島住交會現場 |
 |
|
土地拍賣會現場 |
 |
|
浮山后片區涌現出一批高品質樓盤 |
 |
|
市房地產誠信聯盟揭牌儀
|
2005青島房地產市場年終大盤點之事件篇焦點事件：管窺樓市年度表情
對于房地產市場來說，2005年是頗不平靜的一年；對于青島樓市來說，2005年是大事頻頻發生的一年。
今年，由于受到了一系列宏觀調控政策的影響，房地產市場進入了“氣候變化期”。有業內人士認為，2005年是悲喜交加的一年，但也有人認為2005年是一個秩序調整年。
因此，在這一個跌宕起伏的年份里，很多地產政策、地產事件成為業內反復咀嚼的話題，構成好新聞的素材。2005青島地產年度焦點事件回放，在管窺青島樓市年度主題表情的同時，也從不同角度反映出2005年的不同尋常，更折射出涌動在市場大潮中的某些令我們感動并記住的因素。年度大事之一
宏觀調控穩樓市
【新聞回放】
2月3日，我市印發《關于促進房地產市場持續健康發展若干問題的通知》（青政發〔2005〕2號），就強化政府宏觀調控和市場監管有關問題進行了規范。
4月19日，市政府辦公廳《關于切實穩定住房價格的通知》（青政發〔2005〕20號）印發，就我市穩定住房價格工作進行全面部署。
5月13日，市政府辦公廳下發《關于穩定住房價格進一步推進住房保障體系建設的通知》（青政辦發〔2005〕24號），就進一步加強和改善房地產市場宏觀調控，調整住房供應結構，控制不合理住房需求，切實穩定住房價格，促進房地產市場持續健康發展有關問題進行了規范。
【本刊點評】
隨著各項調控措施的逐步實施，我市房地產市場運行出現積極變化，價格上漲趨緩，投機炒作行為得到一定遏制，消費者購房行為漸趨理性。
客觀上講，穩定住房價格、調整供給結構、遏制投機需求作為這次房地產市場調控的三個關鍵點，在我市今年的房地產宏觀調控中取得了較好的成效。消除住房價格和房地產投資過快增長等不健康因素，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業的健康發展。
通過調整，我市房地產市場逐步進入一個供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定的健康發展軌道。
年度大事之二
“6·1”新政顯威力
【新聞回放】
5月31日，我市出臺房地產稅收政策，規定2005年6月1日后，青島市個人轉讓其購買不足兩年的住房對外銷售的，必須全額征收營業稅，稅率為5.5％。個人轉讓其購買超過兩年（含兩年）、且符合本市普通住房標準的住房，免征營業稅；個人轉讓其購買的非普通住房超過（含兩年）的，按其售房收入減去該房屋購置原價后的余額繳納營業稅。
我市對普通住房標準作出了明確規定。凡同時符合單套建筑面積在120平方米以下（含120平方米）、住宅小區建筑容積率在1.0以上（含1.0）兩個條件的住房為普通住房。
【本刊點評】
其實，房地產新政的威力早在6月份之前就已開始發力。進入5月份，不少房地產開發企業反映，商品房銷售量急劇減少，市場觀望氣氛濃厚，大眾心理預期普遍看跌。以至許多開發商認為，房地產市場將進入一個較長時期的“熊市”。
二手房市場甚至一度“蕭條”，據不少中介機構反映，六七月份二手房成交量非常之低，尤其是利潤豐厚的高檔次新房市場。
但是，房地產新政就這樣在業界的質疑、焦慮甚至惶恐中逐漸為眾人所適應。畢竟，“6·1”新政對于遏制投機、抑制投資、鼓勵自住起到了重要作用，使得市場在觀望中走向理性。
年度大事之三
兩次搖號更公正
【新聞回放】
3月10日，市建委、市發改委、市國土資源房管局、市規劃局、市物價局、市監察局共同印發《青島市經濟適用住房項目招投標管理辦法》（青建發〔2005〕14號），就經濟適用住房招投標相關規定和程序進行規范。
3月21日，我市經濟適用房第一次公開搖號在李滄區虎山體育場舉行。此次514套經濟適用房引得4146位購房者前來參加。本年度第二次搖號共推出682套經濟適用住房，基準價格從2893元／平方米至3656元／平方米不等。
11月30日，經濟適用住房開工在建面積累計235.6萬平方米，竣工面積累計72.2萬平方米，提前完成了市政府確定的“開工在建230萬平方米、竣工70萬平方米”目標任務。
【本刊點評】
本年度，經濟適用房可圈可點之處很多。以公開搖號方式銷售經濟適用住房就是我市的一次探索和創新。“經濟適用住房公開搖號了”———一時之間，這件新鮮事兒成為街頭巷尾的熱門話題。
為保證公開銷售工作的公平、公正，有關部門制定了公開銷售程序，并嚴格在監察部門和公證部門、購房市民代表聯合監督下進行，接受社會各界、廣大市民、新聞單位的監督。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。這充分體現了市委、市政府對解決中低收入家庭住房困難問題的重視程度。“搖號”在社會各界引起強烈反響的同時，也得到廣大市民的擁護與稱贊，從中我們也看到主管部門保障中低收入家庭住房的決心與魄力。
年度大事之四
三大條例分量重
【新聞回放】
9月29日，《青島市城市房屋拆遷管理條例》（修訂稿）通過山東省人大常委會備案，至此完成所有立法程序，將于2006年1月1日起正式實施。
11月25日，《青島市城市房地產開發經營管理條例》、《青島市物業管理條例》獲山東省人大常委會批復，并將于2006年1月1日起正式實施。
【本刊點評】
《青島市城市房屋拆遷管理條例》確定了“就地補償為基準”原則，貨幣補償以拆遷區域新建商品房價格結算補償金……毫無疑問，這一條例的實施，將使幾乎停滯拆遷工作重新啟動；《青島市城市房地產開發經營管理條例》根據新的市場形勢，明確了房地產開發與經營中的細節，為島城房市健康發展定下了“鐵律”；《青島市物業管理條例》則明確了房屋銷售之后的有關事項，使得老百姓得到更多的實惠。從拆遷到建設再到物業管理，三大條例緊密相聯，環環相扣，有機統一。
主管部門轉變觀念、開拓創新的實際行動，既為市場制定了游戲規則，使企業在市場競爭中“有法可依”；又確實保證了老百姓的權益，贏得了市民的喝彩；更推動了一個重要行業的上中下游各個環節的發展。
年度大事之五
網上備案更透明
【新聞回放】
11月1日，我市網上售房制度正式啟動。商品房銷售合同網上備案和登記管理辦法對于網上售房的各方面做了具體規定，增加了商品房銷售的透明度。
日前，記者獲悉，商品房合同網上備案經過升級改造完善后在市內四區施行，效果良好，以后將逐步擴大到五市三區；另外，明年二手房買賣租賃等業務也將全部“上網”。
【本刊點評】
作為一個透明市場的信息平臺，網上售房為完善市場秩序、公開銷售過程，推動青島房地產市場前進了一大步。
雖然目前運作并未完全達到預期效果，但畢竟已經邁出了第一步，已經有了一個好的開始。另外，本年與此類似的還有兩件事情值得一提：一是我市制定了新版《青島市商品房買賣同》，合同規定，三種情況開發商違約需做雙倍賠償，規劃變更需要業主同意；二是開始實施《青島市房屋買賣居間合同》和《青島市房屋租賃居間合同》，合同除設定了買賣雙方（租賃雙方、甲方乙方）外，還設定了居間人為第三方“丙方”，使中介公司在做居間業務時取得了“名分”，并明確規定了三方各自的權利與義務。
年度大事之六
土地市場多創新
【新聞回放】
4月17日，香港西路25號地塊被海信房地產開發有限公司以8550元／平方米收入囊中；
6月18日舉辦的土地出讓活動，是應當被載入青島土地出讓史冊的。不僅是因為它恰逢政策交替的關鍵期，更重要的是這是作為完成市政府提出的每年推出1000畝普通商品住房用地的開端，是我市首次推出普通商品住房用地。
10月17日，我市奧帆賽場3宗地塊面向海內外掛牌出讓，規劃建筑面積分別為4.4856萬平方米、4.9855萬平方米、5.2349萬平方米，掛牌起始價分別為9040元／平方米、9130元／平方米、9360元／平方米。這次土地出讓創造了青島土地出讓史上的最高出讓起始總價13億元人民幣的紀錄。
【本刊點評】
三組數據的背后是我市土地市場不斷創新的身影。本年度土地市場不少事情值得用些筆墨。其中“限定房屋銷售價格”、“捆綁出讓”等新的出讓附加方式就是相關部門針對我市房產價格一直攀升、百姓住房難以滿足的狀況，經過長期調研、考察，而開始實施的一種新的土地出讓形式。
普通商品住房是今年我市新的住房政策中新增加的一個層次，對完善住房供應體系起到了重要作用。由此，我市住房供應體系包含高檔商品房、普通商品房、經濟適用房、廉租房，充分保障老百姓住得起房子。
另外，今年對城中村的盤活有了很好的實踐。2005年，根據照顧村民利益，努力推進市場化配置土地資源，提升舊村的綜合競爭力等盤活城中村所制定的原則，對埠西村進行兼顧村民、政府、投資商三方利益的市場化運作。埠西村的成功改造已經成為我市城中村改造史上的一段佳話。
年度大事之七
兩大項目競破土
【新聞回放】
6月12日，麥島改造拆遷工作正式啟動。經過80多個日夜的艱苦工作，整個麥島片2620戶被拆遷居民中，有2616戶在公告拆遷期限內與麥島片舊村改造指揮部簽訂了房屋拆遷補償協議。
三姜一灣舊村改造項目位于我市嶗山區南部沿海，北靠嶗山南向大海，東臨嶗山風景區，西接嶗山區政府和石老人國家旅游度假區。總面積2000余畝，規劃建筑面積100多萬平方米。拆遷工作涉及多個自然村，2000余戶，6000余人。
【本刊點評】
我市南部沿海逶迤秀麗的風景線，被中外游客譽為“東方麗人項頸上的一條黃金項鏈”。麥島舊村改造項目、三姜一灣舊村改造項目則是這條黃金項鏈上鑲嵌的最璀璨的兩粒寶石。
麥島片改造拆遷的告捷、三姜一灣舊村改造項目開工，不僅為加快舊村改造、推進城市化進程、打造城市整體景觀、提升城市形象打開了局面、樹立了典范，同時也將意味著兩大項目改寫了我市南部樓市沒有大盤的歷史。
更重要的是，對在舊村改造中，政府與開發商和老百姓三者利益關系的協調處理，最終達到互動多贏的舊村改造工作模式奏響房地產市場的“和諧之曲”。不久的將來，一片嶄新的現代化社區、一處迷人的濱海城區景觀將呈現在城市的東部。
年度大事之八
高端樓盤頻亮相
【新聞回放】
對于市區南部的高端市場來說，2005年是極其關鍵的一年。市南、嶗山沿海一線高端樓盤頻頻亮相市場，海信·燕島國際、TOP·頤和國際、麗都國際1213、領世華府、恒基·新天地等樓盤價格隨著品質持續走高，尤其是恒基·新天地項目創下我市樓盤單價的最高紀錄。短短半年，青島樓市就上演了一幕一幕高端樓盤的比拼大戲，并且價位更是日漸挑戰人們的想象空間。
【本刊點評】
客觀說，本年度高端市場的勢頭并不讓人吃驚。由于青島地理的特殊性，海景樓盤的稀缺性越發突出，另一方面樓盤品質、開發理念不斷提升，再者，節能與環保技術以及精裝修的運用，樓盤單價逐步走高也是必然。本年度單價在萬元以上的樓盤如雨后春筍般出現在我們視野，另外還有東海路9號等高端樓盤吸引了不少眼球。
但高端樓盤市場是否就是一路綠燈而未遭遇瓶頸？事實上，青島樓市的高端市場已經呈現一種高處不勝寒的態勢。這一現象無疑給地產大鱷們帶出一個明確的市場訊號：青島地產高端市場的購買力有待觀察。高端樓盤營銷亮點撞車、項目定位雷同、銷售周期扎推等問題應該引起市場的反思。
年度大事之九
熱點片區大比拼
【新聞回放】
2005年度，幾大熱點片區相繼崛起成為業界矚目的焦點。目前，活躍在各大區域市場的是那些日漸火熱的片區，例如浮山新區、惜福鎮片區、西海岸片區、東部沿海片區等。其實，熱點片區的大比拼才剛剛拉開序幕，明年，它們必定是整個市場的“明星”。
【本刊點評】
熱點片區的崛起合乎房地產競爭規則的游戲：炒熱片區，也就炒熱了樓盤；片區價格上去了，單盤價格自然水漲船高。而樓盤的價格與銷售速度正是每個發展商所渴望的。
從開發商的角度分析，房地產開發規模化、片區化，有利于總體市政條件的形成和整體統一配套、統一規劃，形成規模經濟，節約開發成本。更有意思的是，一個開發商做廣告，其它樓盤跟著沾光。借他人之勢，銷自己產品，不亦樂乎。這就是相鄰相近帶來的區位效應，也是片區競爭中體現出來的優勢。未來房地產市場的競爭將是片區之間的競爭。片區的發展現狀好，開發商就受益；相反，每一個片區的成熟離不開這個片區上的開發商的共同努力。因此說房地產從個盤間的惡性競爭到協作發展的共贏模式，代表著更高層次的競爭水平。
隨著片區時代的來臨，必將催生新的操盤手法、推廣模式，給購房者提供新的居住模式。片區競爭已經初露端倪，但在吸引市場眼球的同時也在拷問市場的承受力。2006年，幾大片區必將展開激勵的競爭，中原逐鹿，誰將勝出？讓我們拭目以待。
年度大事之十
兩大房展惹人眼
【新聞回放】
本年度，由市建設委員會、市國土資源和房屋管理局、市規劃局、青島日報報業集團共同主辦的兩大房展遙相呼應，為我市房地產市場搭建起交流溝通的平臺。4月21日開幕的青島春季房展、8月26日揭幕的青島住交會，已經成為市民買房置業、樓盤積累客戶、企業展示形象的重要舞臺。
【本刊點評】
近些年來，隨著青島房地產市場的火爆，房展會作為房地產經濟的衍生物也就風生水起，成為房地產業交易的最大平臺。幾年來，房展逐步細分，意味著展會經濟已然從狹窄、大雜燴式的簡單粗放型房展，向著開放、專業、規范等更加靈活多變的形式演變。本報就曾主辦過現代生活展、東營房展、老年住宅房展……各種更細、專屬性更強的房展在今年的房展會中的比例明顯加大，甚至有的房展將藝術與人文糅進傳統的房展中，打破了傳統意義上的房展經濟。應該說，鎖定不同置業人群的專屬性房展具有“小而精”的鮮明特點，將為買房者和開發商提供全方位、多渠道、服務性更強的房地產平臺。
年度大事之十一
誠信康居成風向
【新聞回放】
7月17日，青島房地產企業誠信聯盟成立儀式暨捐資助學活動在“五四”廣場進行。誠信聯盟向社會公開承諾，并倡議全市開發企業誠信經營、鑄造品牌，同時主動捐資80萬元人民幣，幫助50名大學生、100名中學生、1000名小學生繼續完成學業。
12月5日、6日，第60次國家康居示范工程評審會在我市舉行，評審并通過了海爾·東城國際、盛世景園、集力景豪3個項目的住宅產業技術可行性研究報告及規劃建筑設計方案。一個城市3個項目同時通過國家康居示范工程評審，在全國是第一次。
【本刊點評】
隨著房地產市場的逐步成熟，誠信與品質成為一種風尚。因為在經歷了市場的風浪之后，越來越多的企業發現，惟有“講誠信、比品質、重品牌”的實力企業才能在激烈的競爭中走得更遠。
房地產企業誠信聯盟在社會各界引起了強烈反響，既得到了主管部門的肯定，也受到開發企業的歡迎，更為廣大市民所稱贊。自第一批加盟單位公布以來，不斷有開發企業提出申請，并以實際行動踐行聯盟公約，在行業內形成了“重品牌、講誠信、比服務”的氛圍，為房地產業的持續、健康、穩定發展起到了很好的推動作用。
建設部住宅產業化中心大力推行的康居示范工程是業界爭相關注的“金招牌”。申報材料涉及項目規劃、住宅套型、建筑裝修、智能化等170余項評審內容，任何一處“短板”都會失分，足見康居示范工程的含金量之重。
當誠信成為房地產市場的一種習慣，當康居各界重視的一種風尚———企業誠實守信，百姓安居樂業，何嘗不是一幅構建和諧社會的縮影？
年度大事之十二
售后服務看細節
【新聞回放】
7月5日，市房地產開發管理局發出《關于加強商品房售后服務管理的通知》要求，今年7月底前凡是銷售商品房的房地產開發企業都要設置售后服務機構，同時要加強商品房售后服務管理。
10月25日，市房地產開發管理局召開《青島市商品住宅使用手冊》推廣懇談會。11月1日，我市啟動國內首個《商品住宅使用手冊》。
【本刊點評】
近幾年來，商品房買賣合同糾紛訴訟案件也大都
集中在逾期交房違約賠償、面積縮水退賠、逾期辦證違約賠償等方面。但是隨著房屋入住，很多隱性的問題，諸如質量保證期限、售后服務等漸漸浮出水面，而這些問題卻給老百姓帶來了說不盡的煩惱。房屋售出之后的事情，以前關注的很少。
讓“商品房”真正成為一種商品，還原了商品房作為商品的屬性，將概念歸位于內涵本身，真正體現了對消費者作為購房者的尊重———已經成為各界的呼聲。
本報記者劉海亮
責任編輯 劉楠
