“誰買了你的房子？誰住了你的房子？你為誰建房子？”這些原本不受關注的問題現在成了開發商高度關注的焦點。房地產市場供求關系的逆轉，使開發商不得不改變一貫的“我行我素”的粗放產品策略，轉而注重市場細分；其中，青年人居這一被忽視的市場進入更多開發商視野。
“群分”成樓市營銷新策
在不久前落幕的第七屆“中國住交會”上，東渡國際集團推出的６０至８０平方米的小戶型設計受到青年人追捧。相中了６５平方米的兩居室戶型的陳先生喜出望外，“這已經不知道是我第幾次跑房展會了，要買到一套價格實惠、功能齊全的小戶型房子做婚房，還真難！”
東渡集團總裁李海林介紹，他們一直專注于為青年人開發房型，通過改造各地的“爛尾樓”，已經在南京、上海、蘇州、成都等地成功開發了１０個面向青年人居住宅項目。
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業內認為，東渡的成功要訣在于從“大一統”的樓市蛋糕中，切出了“青年人居”這最適合自己的一塊，集中發力，做大做強。這在眼下的樓市形勢下，指明了一種“群分”的營銷新策。
“過去穩坐買方市場的房產商在產品組合上向來是‘胡子眉毛一把抓’、一味求大，”金豐易居的一位銷售代理說，“如今樓市的供求關系已經逆轉，買方市場逐漸占據主導，房產商那種我行我素的市場策略應該轉向！”他建議，在嚴峻的形勢下，房地產商在豐富營銷手段的同時，更應該強調市場細分，從源頭上有針對性地對住房產品進行準確定位，強調細分與“群分”，而“青年人居是一個數量龐大、潛力巨大的市場”。
青年人居，此地有銀不止“三百兩”
青年人居樓市的蛋糕到底有多大？據統計，在全國的總人口中，２５－３９周歲的青年人超過３億，占２０％以上。房地產市場上，青年人的住房消費撐起了半壁江山。以上海為例，這一年齡段人群的購房量占個人購房總量的６０％以上。而且，青年人購房的主要目的是為了改善居住條件而非投資套利。
在消費特點上，業內人士分析，青年人有穩定而可觀的收入但不算富裕，有強烈的購房欲望但又無力追求奢華，他們在住房消費上的特點是：要求住房結構緊湊，經濟實用，在戶型上，偏愛６０至８０平方米左右的小戶型。
但是這種需求一直被忽略。據有關部門對全國３０個大城市可售商品住宅的調查，在其中１５個城市中，有５０％以上的房子面積在１２０平方米以上，最高的城市大戶型比重達７０％；其中１５個城市，８０平方米以下中小戶型房的比重僅占１０％。
既承受不起開發商熱衷的大戶型房，又買不到為數不多的一經推出就一售而空的小戶型房，故此，許多家庭并不殷實、只能量力而行購買新房的青年人在就只能在市場的“縫隙”中觀望、徘徊，成為樓市“嘉年華”的看客。
東渡恰恰從這不到１０％的“蛋糕”中“吃”到了甜頭。它由青年人居起家，而且在開發手段上，只是改造了各地的爛尾樓，１０年來樂此不疲。目前，集團的總資產已達２０億元人民幣。
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青年人居有望成新亮點
專家分析，造成小戶型房成為稀缺資源的原因在于：開發商總是追求利潤最大化，大戶型房利潤高；而小戶型房如果要追求好的采光朝向，設計比較復雜，面積小、總價低，利潤空間相對較小。其次，前幾年在以上海為代表的熱點區域，房市供不應求，再大的房子開發商也不愁賣不掉，有更多的錢賺，房子自然越造越大，
不過，眼下樓市變局已生。據統計，北京市房地產今年１－１０月的開發投資同比增長低于上年同期１５．８個百分點，商品住宅買賣同比下降１２．５％。在長三角地區，上海商品房成交量持續低迷，降價壓力一直不減；杭州、寧波的房價也明顯走跌。其中，大戶型房和高價房首當其沖。另一方面，來自國土資源部的消息說，明年宏觀調控政策仍將繼續，而對低密度的大戶型住宅，將限制供地，特別是別墅用地則須加以禁止。
在此背景下，有跡象表明，在政府政策與市場需求的同向“推拉”下，處境微妙的開發商已經開始“側身”，青年人居市場完全有望成為房產商著力的亮點。像東渡國際這樣定位細分的開發商將會越來越多。（完）
責任編輯 劉楠
